万科五矿香河项目营销报告156P

万科五矿项目营销策划报告1

第一部分

大北京事件，项目宏观运营背景

第一部分

项目运营背景

(一)大北京规划解读

北京，从单一城市观到区域发展观的转变

“京津冀总体区位”规划

“区域空间结构”规划

“区域空间发展”规划

“京津交通走廊”规划

随着北京区域规划的逐步演进，我们可以发现，京津之间的狭长区域成为了发展的重点和优先 发展的部分； 北京与天津为环渤海经济区的两个核心经济增长极，廊坊、燕郊、香河等区域正是两极之间的 价值洼地，北京与天津未来十多年内连为一体是必然趋势。 4

第一部分

项目运营背景

(一)大北京规划解读

大北京图腾“七环”——京津冀北都市圈承接京津城市发展连接的纽带

山前发展带依托京津走廊和“七环”未来将具备强大的可持续发展动力5

第一部分

项目运营背景

(二)区域发展解读

大北京的迅速扩张成为城市化进程的催化剂

香河 第二机场

依托新城规划，大北京向东、向南发展； 新七环规划的实施，区域成为规划七环路的重要 节点； 首都机场选址东南部片区初步确定,将带动整个东 南片区的发展。

香河区域发展被提升到一个全新的高度，与北京的联系越来越密切，未来城市发展潜力巨大。6

第一部分

项目运营背景

(二)区域发展解读

香河，京津后花园，大北京黄金腹地密涿 高速 规划王谭路 规 划 县 域 公 路本案

潮白河

大运 河

以“京津后花园、首都卫星城”为发展定位，积

极扩大同北京的联系，充分吸引、利用北京各类资源，发展香河的区位、生态和品牌优势，重点 带动以“两河”、“两城”为载体的，面向北京香河县城城市总体规划 (2008-2020)

的以现代服务业为基础的“顶级品位京津后花园”

除自身明确的定位外，香河明确未来发展路线，强调与北京、天津的联系，城市规划上以面向京津 服务为战略发展方向。7

第一部分

项目运营背景

(二)区域发展解读

200余平方公里的土地供应，这里成为了超级大盘开发的集中营，未来3年这里将改变北 京的“心理版图”,5年内改变北京的“地理版图”。本案序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 开发企业 香河龙盛地产 福建龙邦公司 北京万通地产 鸿威实业发展有限公司 北京宣武集团 合生材料公司 郎森集团 日本天骠集团 龙安达公司 城镇房地产公司 广东珠江集团 北京世贸天阶公司 河北国隆公司 占地 (平方公里) 5.73 5.7 6.74 7.36 6.7 4.2 23 0.86 3.96 4.76 4.64 7.17 2.81 所占村落数量 (个) 5 3 8 3 5 5 15 2 3 4 4 5 2 15 11

14 瑞盛公司 27.5 区域价值潜力巨大，充裕的土地供应空间成为了诸

多品牌房企“攻城略地”的新战场； 15 富力集团 15.92

机会与挑战并存，存在很大“借势”空间，抢占开发先机就等于占据了未来市场的主动权； 17 城镇房地产公司 5.44 6 高度的定位和首开区的尽早入市，成为项目运营的关键。 818 上海绿地集团 30.86 17

第一部分

项目运营背景

(二)区域发展解读

香河——京津后花园、首都卫星城、大北京黄金腹地承接京津制造业转移，打造“生产现代之城” 围绕做靓京津之间生态环境品牌，打造“生态优越之城” 围绕服务京津高端人群，完善配套功能，打造“生活品位之城” 承接大北京城市化进程，承担京津一体化职能，打造“国际人居之城”。

第一部分

项目运营背景

(三)大北京大盘市场解读八达岭孔雀城

燕郊·上京壹世界 燕郊·天洋城

绿地·盘龙谷 盘山金碧天下 潮白河孔雀城

北京市 北京市挪威的森林

大运河孔雀城

京 开 高 速

宝坻·京津新城 万庄生态城 廊坊·嘉轩凤凰城

宝坻·锦绣香江

永定河孔雀城 涞水〃天鹅湖武清·东篱19英里

武清·保利项目

万科东丽湖

我们发现： 以京津城市核心连线为对角线的正方形区域， 是以京津为双核的城间大盘形成的黄金区域， 我们称之为“城间大盘黄金区”10

天津市

第一部分

项目运营背景

(三)大北京大盘市场解读市场特征：

1. 所谓“城间大盘黄金区”,是以京津城市核心连线为对角线的正方形区域。 2. “城间大盘黄金区”,是以空间距离及时间距离兼顾京津购房人群区域， 3. 是本案所处的区域，更是本案重点可参考项目主要聚集的区域。 4. 是以高速交通网线支撑双核客源到达的区域。 5. 区域大盘分别以时距优势、自然资源和产业支撑作为诞生条件。 6. 对双核城市辐射力的强弱主要由“时距”决定。项目特征：

1. 定位，主题明确，定位独特角度，多数利用条件或创造条件； 2. 产品，首期开发均以别墅类产品入市，树立良好形象及低总价吸引市场客户；

3. 规划，大盘综合开发，巧妙利用项目周边资源及交通优势(温泉、高铁);4. 客户，辐射京津唐等地，部分外省市客户，京郊项目时距较短，兼顾1—1.5居所功能， 客户主要以北京为主，京津项目时距较长，多数为典型第二居所，主要以京津唐为主。11

第一部分

项目运营背景

(四)大北京大盘市场解读区域属性 区域发展

香河特定的区位优势，伴随大北京城市规 划战略的发展，将对该区域产生更强辐射， 对房地产市场带动作用显著，但无法从根本 上解决香河产业单一，经济相对落后的城市 现状。

本区域众多发展商的拿地行为，将极大推动 本区

域的房地产市场发展，随着北京东扩和区 域内项目的逐步开发，一座新城将迅速崛起。

区域定位

这里不是香河 是一座新城市

大北京 黄金腹地 世界级 国际都市生活区面向北京，依托北京，服务北京12

第二部分

崛起中的北京，项目未来发展前景

北京城市发展研究北京跑起来，我们就有了领跑的机会！

第二部分

项目未来前景

(一)北京城市发展解读

北京，城市化进程越发迅速的超级都市世界级都市三步走： 第一步，构建现代化国际城市基本架构；第二步，到2020年全面建成现代化国际都市；第三步，到2050年成为世界城市。15

第二部分

项目未来前景

(一)北京城市发展解读

北京，城市未来远景越发明确的国家名片北京城市定位及城市空间结构 北京城市定位： 国家首都，世界城市，文化名城，宜居城市 城市空间结构：两轴、两带、多中心： “两轴”即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字 轴； “两带”指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平 谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆 、门头沟的“西部发展带”; “多中心”指在市区范围内建设不同的功能区和在“ 两带”上建设若干新城。16

第二部分

项目未来前景

(一)北京城市发展解读

北京，最具国际影响力和活力的世界中心1953年提出，“首都应该成为我国政治、

经济、文化的中心，特别是要成为我国强大的工业基地和科学技术的中心。”

1992年明确，首都政治中心和文化中心的城市 性质，提出了建设全方位对外开放的现代化国 际城市的目标。2005年首次明确， “国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”。 2008年提出，“有国际影响力的金融中心城市”17

第二部分

项目未来前景 北京“向东”——CBD东扩

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