思源顾问北京汇合楼项目定位营销策略报告73页2007年新

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汇合楼综合项目定位策划报告 定位策划报告

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纲要一、本案定位概要——“创意商业＋创意商务”地标 本案定位概要——“创意商业＋创意商务” —— 二、本案定位的前提——市场研究及SWOT分析 本案定位的前提——市场研究及 ——市场研究及 分析 三、本案定位策略——借势、跳出、超越 本案定位策略——借势、跳出、 ——借势 四、目标市场及客群定位——发现未被满足的细分市场 目标市场及客群定位——发现未被满足的细分市场 —— 五、主题定位——创意商业＋创意商务 主题定位——创意商业＋ ——创意商业 六、产品定位——以创新产品满足细分市场 产品定位——以创新产品满足细分市场 —— 七、竞争力分析——我们的竞争优势在哪儿？ 竞争力分析——我们的竞争优势在哪儿？ ——我们的竞争优势在哪儿 八、定位可行性验证——我们的定位可行吗？ 定位可行性验证——我们的定位可行吗？ ——我们的定位可行吗问顾源思页 第月年2007 92

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市场分析结论写字楼市场：北京整体和本案所在区域写字楼市场新增供应速度过快， 写字楼市场：北京整体和本案所在区域写字楼市场新增供应速度过快，市场消化 比例逐步走低，未来市场压力巨大，并且写字楼产品同质化竞争严重。 比例逐步走低，未来市场压力巨大，并且写字楼产品同质化竞争严重。 商业物业市场：商业用房市场市场供大于求的矛盾已经很明显， 商业物业市场：商业用房市场市场供大于求的矛盾已经很明显，市场风险也很大 ，普通商业地产开发市场接受度比较底。 普通商业地产开发市场接受度比较底。本案怎么办？ 本案怎么办？关键是通过定位提升项目附加值！ 关键是通过定位提升项目附加值！问顾源思 页 第 月年2007 9 3

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本案开发主题定位创意商务+ 创意商务+创意商业创意经济创意型企业 创意消费者创意商务 创意商业创意型企业：设计、广告、管理咨询、整合传播、影视制作、艺术品、 创意型企业：设计、广告、管理咨询、整合传播、影视制作、艺术品、音乐 制作、数码娱乐、软件开发、互联网增值服务、娱乐制造等行业 制作、数码娱乐、软件开发、互联网增值服务、娱乐制造等行业……问顾源思页 第月年2007 94

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本案产品定位创意LOFT写字楼 创意LOFT写字楼 + 创意商业空间 LOFT风格很酷很炫 、个色创意企 业需求商业 商业 商业 商业中小面积单元， 中小面积单元，自由空间 办公 经济适用， 经济适用，公用设施齐全 休闲氛围， 休闲氛围，软性环境良好创意产品和服务经营、展示，休闲、娱乐、餐饮、 创意产品和服务经营、展示，休闲、娱乐、餐饮、商务配套问顾源思 页 第 月年2007 9 5

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本案产品建议写字楼面积： 写字楼面积：6万平方米商业面积： 万平方米（含地下） 商业面积：2万平方米（含地下）业 商 意 创 ： 楼 裙总建筑面积：9.2万平方米 总建筑面积：9.2万平方米 地下1.5万平方米) 1.5万平方米 (地下1.5万平方米)黄金地段多出面积 就是提高收益问顾源思页 第月年2007 96业 商 意 创: 下 地及场 广式沉下间空务 商意创： 楼 字写体联筑 建 留 保

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本案产品价格定位综合评定比较 定价法 租金回报反推 售价法写字楼：成交价15000写字楼：成交价1500015000 商业：销售均价25000元 商业：销售均价25000元/ 25000 16000元 16000元/平米 平米（建筑面积） 平米（建筑面积） 租金US$16-20/平米月 租金US$16-20/平米月 US$16问顾源思页 第月年2007 97

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营销推广建议营销推广形象定位 ：三大商圈， 三大商圈，成就复合型创意商圈写字楼 操盘策略 ：. 互相推动商业问顾源思页 第月年2007 98

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纲要一、本案定位概要——“创意商业＋创意商务”地标 本案定位概要——“创意商业＋创意商务” —— 二、本案定位的前提——市场研究及SWOT分析 本案定位的前提——市场研究及 ——市场研究及 分析 三、本案定位策略——借势、跳出、超越 本案定位策略——借势、跳出、 ——借势 四、目标市场及客群定位——发现未被满足的细分市场 目标市场及客群定位——发现未被满足的细分市场 —— 五、主题定位——创意商业＋创意商务 主题定位——创意商业＋ ——创意商业 六、产品定位——以创新产品满足细分市场 产品定位——以创新产品满足细分市场 —— 七、竞争力分析——我们的竞争优势在哪儿？ 竞争力分析——我们的竞争优势在哪儿？ ——我们的竞争优势在哪儿 八、定位可行性验证——我们的定位可行吗？ 定位可行性验证——我们的定位可行吗？ ——我们的定位可行吗问顾源思页 第月年2007 99

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房地产宏观开发环境4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 01996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 年 年 年 年 年 年 年 年 年14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%GDP（亿元） 1616 1810 2011 2174 2461 2818 3130 3612 4283 增长率 9.20% 9.60% 9.80% 10.20 11% 11% 10.20 10.50 13.20据北京统计局数据，北京宏观经济仍然保持着高速增长 据北京统计局数据，北京宏观经济仍然保持着高速增长势头 保持着高速增 投资仍是 动北京经济增长的主要力量 仍是拉 ，投资仍是拉动北京经济增长的主要力量问顾源思 页 第 月年2007 9 10

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房地产宏观开发环境1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 房地产投资额 377.4 421.46 522.07 783.8 增长速度 989.4 1202.5 1473.3 10% 0% 40% 30% 20% 60% 50%11.67% 23.87% 50.13% 26.23% 21.54% 22.52%据北京统计局数据：北京房地产投资平 据北京统计局数据：北京房地产投资平稳增长，预计未来有可能出 投资 计未来有 投资过 现“投资过热”问顾源思 页 第 月年2007 9 11

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房地产宏观开发环境短期内国家可 以市场调整性政 短期内国家可能以市场调整性政策为主，长期对土地等关系国计民生的资源 长期对土地等关系国计民生的 地等关系国 将继续加大 将继续加大控制力度 土地市场的规范化提升了市场准入门槛，未来市场将呈现资源集中化趋势 地市场的规范化提升了市场准入门槛，未来市场将呈现资源集中化趋 规范化提升了市场准入门槛 将呈 中化 房地产总体供需情况：商品房需 活跃， 售增长速度高于供应增长速度， 房地产总体供需情况：商品房需求活跃，销售增长速度高于供应增长速度， 需情况 市场形势仍然是供大于求。 但市场形势仍然是供大于求。1400 1200800 600 400 200 0数据来源：北京统计局问顾源思页 第月年2007 912米平万 积面售销市京北2 2 2 2 2 1 1 00 年4 300 200 100 000 999 899）元亿（额售销房品商市京北91 991 …… 此处隐藏：3497字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……