房地产开发贷款与个人按揭一体化(2)

交通银行郑州分行体系文件 版本号2.0

2）对于采用在建工程抵押方式的，需符合以下规定：

（1）对于采用项目本身的土地使用权抵押及在建工程抵押方式的，涉及土地抵押

转换为在建工程抵押的，应及时有效转换，抵押方式转换过程中开发商应提供阶段性全额保证金质押，或我行指定的担保公司担保，或我行认可的其他担保方式，同时要由管户客户经理本人持客户相关证件到有关部门办理转换手续。

（2）转换过程中采用全额保证金质押办理的流程是：客户存入不低于我行贷款金

额的保证金至我行指定的专用保证金账户中，经办支行凭保证金到账确认书、相关会计凭证、客户出具的同意办理的承诺函、保证金合同、支行办理的申请书及其他条件，经放款中心审核同意后办理转换手续。抵押方式转换完成后可退还此保证金。

（3）在建工程抵押办理前须由建筑工程施工方出具无拖欠建筑工程款和承诺放弃

工程款优先受偿权的证明。

（4）在建工程抵押率必须在60%(含60%)以下,在建工程价值评估需由我行指定的

评估公司办理,根据评估情况我行可以确定相适应的抵押率。

（5）借款合同中应约定已在我行办理抵押的在建工程不允许在我行之外的任何第

三人办理抵押。

6.管理及操作要求

1）矩阵图

过程 目标客户涉及部门 的确定 对象 营业部、房地产贷款与购房按揭贷款一体化

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开发贷款营授信申报 授信监控 销报备 还款方式 购房按揭贷款联动 支行、部、 支行、部、 营业部、公司业务公司业务部 部 授信部 授信部 支行、部 支行、部 风控部、私金部、 交通银行郑州分行体系文件 版本号2.0

2）流程描述 环节 目标客户的确定 管理及操作要求 1. 各支行向营业部推荐房地产目标客户，营业部汇总目标客户名单和相关资料后于每年1月20日之前提交分行公司部。公司部在1月30日（遇法定节假日顺延）之前召集预审会成员召开预审会审定年度房地产目标客户名单，并向全行发布，以指导全行当年的房地产开发项目营销。 2. 目标客户名单的调整。营业部要在每年6月底之前将调整的目标客户名单和相关资料提交公司部，由预审会审定并发布。如有特殊情况预审会可随时进行调整。 3. 提交预审会审定目标客户时应提供以下资料：房地产行业政策、行业预警信息、郑州市房地产市场分析和走势预测、郑州市房地产行业近两年销售收入和排名、近两年销售面积和排名（排名应注明是住宅类、商用类或综合类，排名应以郑州市房管局发布信息为准），开发资质和年检情况、以往开发项目情况、本年预计开发项目情况、与我行授信合作情况等。 4. 在我行已有授信业务的房地产客户，原则上仍是我行的目标客户。 各支行和营业部均应按照省分行发布的目标客户名单开展营销，营销的客户应向公司部报备。报备应提供与原件核对无误的有关资料复印件，具体如下：客户营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、项目可行性报告、公司章程、验资报告、经年审合格的房地产开发资质证书、客户近三年财务年度报表和财务审计报告、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，加盖公章的客开发贷款营销报备 户授信申请书，同时还要填写房地产开发贷款通知单（附录1）。 公司部受理报备材料后应在两个工作日内把报备材料和开发贷款通知单交给营业部，营业部签收后由公司部和推荐行各留存一份贷款通知单。 营业部在接到开发贷款通知单之日起15个工作日内，应与推荐支行人员联合对客户进行贷款调查，并向授信部提交授信材料或向公司部提供不予授信的书面说明。公司部负责对营业部执行情况进行督办。 1.对于自有资金比例达标、四证齐全的房地产开发项目，由营业部按照正常授信申 报审批流程办理授信业务。 授信申报 对于目标客户名单内地段好、销售前景好、发展潜力大、经济效益好、有竞争优势的项目，在自有资金达标，并取得土地使用权证书、建设用地规划许第7页 共14页

交通银行郑州分行体系文件 版本号2.0 环节 管理及操作要求 可证、建设工程规划许可证的前提下可提前申报授信业务。但要在满足设定的提款条件后方可办理提款手续。存在特殊情况的，由省分行公司部会同授信部、私金部、风控部、营业部另行商定，经主管授信行长签批同意后交授信部审查。 2.对于贷审会审批通过的房地产项目，客户经理负责与客户签订全面业务合作协议（附录2），客户提款前该协议须经放款中心审查通过。 1.严格控制房地产开发贷款用途，确保用于我行指定的项目，做到专款专用；要按工程实际进度情况逐步向客户发放贷款。 2.严格监督客户在我行开立的专用存款账户。要实时监督该存款账户资金的收入和支出情况，并确保该项目自筹资金、银行贷款（包括在我行按揭贷款）、全部预售和销售收入、出租收入资金全部存入在我行开立的专用账户。 3.对于在建工程解押办理，可以采用存入保证金批量解压的方式。首先由客户存入不低于合同约定的抵押率乘以我行认可的解压房产评估价值（可按面积测算）的保证金至我行保证金账户中，经办支行凭保证金到账确认书、相关会计凭证、客授信监控 户出具的解压申请书、保证金合同、支行办理的申请书及其他条件，经放款中心审核同意后办理解押手续。此保证金作为我行贷款还款保证不得退还客户。 4.密切关注项目开发的进度及公司财务状况，如有项目延期或项目投资超预算等情况，要及时评价我行贷款的安全性，采取相应的措施，严防不良贷款产生。 5.严格遵循房地产开发贷款与购房按揭贷款相结合的原则，房屋销售进度与房地产开发贷款回收进度相同步，切实做到监控销售、分期还款。 6.开发贷款每一次分期还款完成后，客户经理应提交一次查访报告。 7.按揭贷款授后监控按照个贷贷后监控相关要求进行。 在借款合同中应明确贷款还款的金额和时间要求。采用分期还款的，应明确规定每期还款的金额占销售率的比例，既要满足客户资金周转的需求，又要保证贷款及时足额归还。还款比例原则上按下表执行，经办行可根据具体情况适度调整，但至少应保证“一头一尾”的执行，即：销售率达到40%之前，开始偿还贷款；销售率达到40%时，累计还款比例应达到20%以上；销售率达到80%，须清收全部贷款本还款方式 息。 销售率 40% 60% 80% 累计偿还贷款比例 ≥20% ≥60% 100% 第8页 共14页 …… 此处隐藏：746字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……