2011版资产评估练习题及参考答案(6)

A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元

4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。

A．1736.85万元 B．1795.45万元 C．1818.36万元 D．2100万元 5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。

A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元

6.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ ）

A．0．6 B．5．1 C．2 D．6

7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。

A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元

8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。

A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米

9．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。

A．128万元 B．141万元 C．149万元 D．150万元

10．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。

A．700万元 B．800万元 C．1000万元 D．1100万元 二、计算题

1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行贷款年利率为9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。 2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？ 要求：

（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算； （2）写出计算过程； （3）写出正确结论。

3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 坐落 A 略 B 略 C 略 待估对象 略

所处地区 用地性质 土地类型 价格 总价 单价 繁华区 商业 空地 25.2万元 1500元/m2 1996.10 168m2 长方形 平坦 普通 完备 很好 35年 非繁华区 商业 空地 49万元 1400元/m3 1996.12 350m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 非繁华区 商业 空地 43.5万元 1450元/m4 1997.1 300m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 35年 非繁华区 商业 空地 交易日期 面积 形状 地势 地质 基础设施 1997.5 600m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 交通通讯状况 剩余使用年限

已知以下条件： （1）交易情况正常；

（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。

（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：

项目 自然条件 社会环境 街道条件 繁华程度 交通便捷程度 规划限制 交通管制 离公交车站 交通流量 周围环境 综合打分

B 相同 相同 稍差 稍差 稍差 相同 相同 稍远 稍少 较差 分值 10 10 8 7 8 10 10 7 8 8 86 C 相同 相同 相同 稍差 稍差 相同 相同 相同 稍少 相同 分值 10 10 10 7 8 10 10 10 8 10 93

注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （5）折现率为8%。

4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 5.

某城市某用途土地容积率修正系数如下表

0.4 0.6 0.7 0.8 1.0 1.0 1.1 1.1 1.3 1.2 1.7 1.6 2.0 1.8 2.1 1.9 2.5 2.1 容积率 0.1 修正系数 0.5 如果确定可比案例宗地地价每平方米为1000元，容积率为1.3，被评估宗地规划容积率为2.0，试对被评估宗地的价格根据容积率因素作出修正。

第八章习题参考答案

一、单项选择题

1. B 解题思路：（万元）

2. C 解题思路：

450?3000?10%?7.5%

20003. C 解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（万元） 4. B解题思路：180×（500/165）+150×（1000/120）=1795.45（万元） 5. B 解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57（万元） 6. B 解题思路：

1200?9?1000?5.1

2000