牡丹江市场调研简报 - 图文(8)

七、竞争分析

牡丹江最主要的竞争对手为绿地集团,在牡丹江有五个项目,总建筑面积近200万平方米。

项目名称 绿地世纪城 上海印象 区域 江南 市区 建筑面积 售价 类型 多层\\小高层 小高层 别墅(170-500) 商业4.5万,办公1.7万,公寓2.3万 小高层公寓 28.4(75) 2871 3.54 15.77 8.5 7.8 3800 4000 4000 3500 海域白桦原墅 江南 景福新都会 七星公馆 市区 市区

八、综述

（一）住房价格增长明显高于居民收入增长

年份 2006年 2008年 2009年 2010年 可支配收入（元） 8038 10742元 11660元 12806元 同比增长 9.6% 16.1% 8.5% 9.63% 平均房价 1574元/平方米 2100元/平方米 2700元/平方米 3313元/平方米 同比增长 -4.6% 16.7% 28.6% 27.1%

2006年牡丹江市城镇居民可支配收入8035元，同比增长9.6%，商品房屋平均销售价格1574元/平方米，同比下降4.6%。2008年全

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市城镇居民可支配收入10742元，同比增长16.1%，而商品房屋平均销售价格2100元，同比增长16.7%。到了2009年全市城镇居民可支配收入11660元，同比增长8.5%，而商品房屋平均销售价格2700元，同比增长28.6%。2008年以后住房价格的增长明显高于居民收入的增长。2010年，全市城镇居民可支配收入增幅9.63%，商品房屋平均销售价格增幅27.1%。

（二）中低收入家庭房价压力巨大

2009年牡丹江市城镇居民人均可支配收入11660元，商品房屋平均销售价格2700元/平方米。以90平方米住房为基准推算，牡丹江市房价收入比7.4倍，而国际通行的评判标准是房价收入比在3-6倍间属正常范围。可见牡丹江市商品房屋平均销售价格已经超过国际通行标准的警戒线，这使大部分中低收入家庭感觉到房价上涨带来的巨大压力。

（三）消费需求提升、改善住房条件是房价上涨的动力之一

随着城市化进程的不断加快，消费者的品味也正发生着变化，消费层次逐渐拉开，部分消费者已经不再满足于有房可居，而转向强调居住环境、小区建设。因此优质楼盘常常出现排队购房、供不应求的局面，这部分楼盘的热销，也相应的带动了同地段商品房屋销售价格的上涨。成为牡丹江市商品房屋平均销售价格上涨动力之一。

（四）受调控影响反映较慢，整体态势平缓

从市区商品住宅成交均价走势看，牡丹江市整体房价到了一定

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的阶段，受调控的影响反映较慢,但是考虑到牡丹江的总体有效需求人口及市场供应量,短期内牡丹江房地产市场价格不会出现较大的波动。

（五）中小户型产品成为市场重点

由于房价上涨的幅度所带来的购房压力，使得中小户型成为了人们关注和购买的重点，市场供应逐渐向中、小户型需求倾斜，部分小户型产品项目在户型上引入挑高、买一送一等新的业态，同时有效地控制总价，增强小户型的舒适性与个性化，提升小户型投资空间，小户型市场进入初步发展时期。但市场也不乏大户型产品，主要分布在资源资源优厚的沿江地带。

九、写字楼市场状况

（一）写字楼市场发展滞后

目前，在牡丹江市真正意义上的高档写字楼几乎没有。市场上正在出租的写字楼大致有两种类型：一种是企业自建，自己使用80%-90%，其他少量用于出租；一种是完全出租，大都是比较老式、国企闲臵的写字楼，远未达到真正写字楼的标准。据市场调查数据显示，从2004年至今，牡丹江市写字楼的供应量几乎是停滞的，使得一些对办公地点有较高档次要求的经营者很难选择。 （二）缺乏有效的市场支撑

牡丹江市缺乏规模较大的公司和企业，小规模的公司比较分散并且基本是租用临街门脸房或其他企业办公地点。所以，写字楼的市场

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需求并不大。

（三）投资写字楼并未深入人心

牡丹江市民目前的收入水平用于承担住宅房价上涨带来的压力已经很吃力了，根本无力考虑投资写字楼。加之牡丹江毕竟不是经济发达的一线城市，大部分市民并没有投资写字楼的概念。 （四）其他投资形式更受青睐

相比起写字楼而言，商城铺位、临街旺铺、小区底商、业主房更容易被消费者接受用于投资。加之，写字楼缺乏市场支撑，投资回报低，所以，相较之下，其他投资模式更受消费者欢迎。 （五）商务公寓出现缓解写字楼现状

目前，牡丹江相对而言，条件比较好的写字楼仅仅是新宏基大厦、宝丰写字楼等，部分集中在太平路两侧。物业管理包括硬件设施等方面都相对落后。无论是何种渠道，关于牡丹江市写字楼市场的信息都相当少，租赁或者购买价格比较混乱。 …… 此处隐藏：124字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……