盐城市房地产开发项目可行性研究报告(12)

第十部分 项目运行风险分析

10.1不确定性分析

房地产开发项目的投资决策是建立在对房地产项目经济效果预测的基础之上，而项目在未来实际的经济效果与预测的结果可能有差距，即作为决策依据的经济效果本身具有不确定性，因为开发企业所处的外部环境是在不断变化之中的，要对未来的有关参数进行点估计基本上不可能。各种环境的变化都会影响到房地产开发项目的相关数据预测的准确性。为了减少投资风险，避免决策失误，就必须对项目经济效果的不确定性及项目对各种不确定性的承受能力进行分析，即进行不确定性分析。

（1）盈亏平衡分析

该项目采用产量表示的盈亏平衡点BEP（Q），在不考虑销售税金及附加时：P×QBEP＝F＋V×QBEP即QBEP＝F/(P－V)=67713.49/（142863-7928.9-1507.38）=50.75%，即当普通住宅价格为每平方米为8100元、商业用房每平方米15000元时，卖出98835.63平方米的建筑面积时，达到盈亏平衡点。在考虑销售税金及附加时：P×QBEP-T×QBEP＝F+V×QBEP

即

QBEP＝F/(P-V-T)= 67713.49/

（142863-7928.9-1507.38-31038.55）=66.13%，即当普通住宅价格为每平方米为8100元、商业用房每平方米15000元时，卖出128796.15平方米的建筑面积时，达到盈亏平衡点。

（2）敏感性分析

建设投资、销售价格、经营成本等属于预测，存在变化，具有一定的不确定性，其发生变化对所得税后项目财务内部收益率会产生一

定的影响。本项目对财务基础数据中的建设投资、销售价格两项因素分别增加或降低5%、10%、15%，以判断其某个因素变化对所得税后财务内部收益率影响的敏感程度。(敏感性分析见附录)

从表中可以看出，在销售收入、建设投资、经营成本不确定因素中，销售收入为最敏感因素，它的上下波动对指标的影响相对较大，敏感度系数均为3.33，当不确定因素向项目最不利方向变化15%幅度时，财务内部收益率最低为10%，说明该项目抗风险能力很好。（敏感性分析图见附录J） 10.2项目风险分析

1、风险定性分析

（1）项目的政策性风险。由于房地产业是国民经济的支柱和先导产业，经济发展过热，首先表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此房地产成为国家宏观调控的重点，特别是2010年以来，中央银行较大幅度提高存款准备金率和年利率。此项目建设期2年，销售期3年，时间较长，在这期间，国家可能实施的宏观调控政策，如利率提高，带来房地产价格的降低，房地产投资利息支出增大，使房地产业相应出现回落，导致金融风险。