盐城市房地产开发项目可行性研究报告(11)

款的方式进行筹集，资金不足部分由预售收入回投解决，企业自筹32000万元，预售商品房7350万元。银行借款14000万元,利率为9.2%，按照年等额还本付息的偿债方式。

4、利息支出

本项目利息支出是建设投资借款和建设期利息总和在还款期应偿还的当期利息。

第九部分 财务评价

9.1基础数据与参数选取 9.1.1财务评价依据

根据国家计委计办〔2002〕15号文件发布的“国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知”和《投资项目可行性研究指南》的有关规定及国家发展和改革委员会与建设部印发的发改投资【2006】1325号文件要求，依据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和《建设项目经济评价案例》的有关规定，以及项目单位提供的有关基础资料，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。

9.1.2财务评价基础数据与参数选取

（1）计算期

项目计算期设定5年，其中建设期2年，经营期3年。 （2）财务基准收益率设定

参照国家关于此类项目的基准收益情况，设定财务基准收益率（所得税前）和行业平均投资收益率均为12%；设定财务基准收益率（所得税后）为10%。 9.2销售收入及利润估算

（2）销售收入估算

根据市场比较法，结合城市居民消费水平和项目所处的地理位置及该项目为了五年的发展趋势综合分析期房均价定位5000元/m2，住宅均价定8100元/m2，商业楼房均价定为15000元/m2，地下停车场

均价定120000元/个。项目可实现销售收入142863万元人民币。（销售收入计划表详见附录）

（2）利润估算

净利润为销售收入扣除项目总投资、税金及附加及土地增值税的余额。根据建设单位提供的有关资料，根据项目实施进度计划，在第一年开展销售工作，预计项目建成3年后全部售出。本项目按城市维护建设费增值税的7%，教育费附加为4%，营业税按销售收入的5%，土地增值税按沈阳市有关条例规定：住宅按销售收入的1%计提，商业用房按销售收入的1.5%计提。本项目将楼卖出实现利润4187.25万元，共上缴税金为42713.54万元。投资年净利润率为29.49%，表明本项目具有很强的盈利能力，说明本项目财务指标均较好，项目建设在财务上是可行的。（利润估算详见附录）

（3）偿债能力分析

项目申请银行贷款18000万元人民币，年利率为9.2%，假设费用在年中发生，按等额还本付息的方法偿还。利息备付率分别为23.53、49.68、47.72及偿债备付率分别为2.89、4.18、2.07，本项目有很强的偿债能力。（详见附录） 9.3财务效益分析

现金流量表是由现金流入和现金流出两部分组成。现金流量表通过反映房地产开发项目经营期内各期的现金流入和流出的具体情况，来计算投资收益率、静态回收期、财务内部收益率、财务净现值等评价指标，分析项目财务盈利能力。现金流量表在整个财务评价过程中起着极其重要的作用，它是计算整个房地产开发项目经济指标的基础和重要依据。该项目选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）、财

务净现值（FNPV）、及静态投资回收期。（项目财务现金流量表见附录H）

1、财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率，其表达式为：∑（CI-CO）t×（1＋FIRR）-t=0。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

该项目的财务内部收益率税前为35%，税后的财务内部收益率为20%。税后指标高于基准收益率10%，该项目可行。

2、财务净现值（FNPV）

财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标.其计算公式为：FNPV=∑（CI-CO）t×（1＋Ic）-t（式中：CI—现金流入量；CO—现金流出量；T—计算期；Ic—行业基准收益率）

该项目的税前财务净现值为29718.9万元，税后财务净现值为12828.89万元。税前税后的财务净现值均远大于0，该项目可行。

3、静态投资回收期（Pt，）

静态投资回收期Pt，=(T-1)+第(T-1)年的累积净现金流量的绝对值/第T年的净现金流量=(4-l)+ 19226.31/56852=3.34年（所得税前），Pt，=(T-1)+第(T-1)年的累积净现金流量的绝对值/第T年的净现金流量=(4-l)+ 29029.97/42639=3.68年（所得税后）（式中T为项目各年积净现金流量首次为正值的年份）。

以上可以看出，项目的财务内部收益率指标高于财务基准收益率，财务净现值也远大于零，包括建设期在内的所得税前的投资回收期3.34年以及所得税后的投资回收期为3.68年，收回投资时间较短，该项目可行。