广州番禺罗家商业中心可行性报告 - 图文(9)

由于华南板块市政规划的滞后，各小区重复建设情况普遍，直接影响物业的经营，除了祈福新村由于有大量社区居民支撑，社区商业经营得比较成功外，其它楼盘配套商业普遍经营不理想。由于各楼盘商业资源无法有机整合，得不到合理的配置，影响区域商业做大做强。

地铁三号线2006年底通番禺、新火车站2008年在钟村石壁建成、新光快线即将开通，加上华南板块本身就拥有庞大的高质素居住群体，受诸多利好因素刺激，华南板块商业开始呈现加速发展趋势。华南板块计划兴建的大型商业物业有汉溪商业中心、锦绣香江花园裙楼商业物业、南国奥园悉尼组团西侧的商业街、祈福

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报建总建筑面积达30万平方米的大型商业MALL、长隆购物中心和海印集团地块，加上万博中心一期，商业总面积将超过80万平方米。

结论：这一板块拥有众多高质素的消费群体，有地铁与市桥、广州市区相连通，交通方便，而且未来商业面积巨大，业态众多，一旦商业成熟后将对市桥商业板块的中心地位形成冲击。 除了这三大板块之外，番禺区是珠三角传统的商业集散地，造就了大量的专业市场，比较著名的专业市场有沙溪的专业批发市场、大石的家私、建材市场。但番禺专业市场大多数采用粗放形式经营，整体档次不高，租金水平也较低，各镇中小型专业市场租金一般在20-30元/平方米.月。番禺迎宾路、华南快速干线开通之后，番禺与外界特别是广州的联系性得到进一步加强，促进番禺物流业的发展，带动电子、茶叶、汽车销售等专业市场的兴起，这些专业市场不仅规模大，整体档次也较高，知名度较高的专业市场有广州锦绣茶品交易中心、番禺易发（国际）电器灯光音响城、各品牌4S汽车专卖店。 3.2.2 市场成交情况

（1）一手商业物业成交

番禺区的一手商铺成交以2002年达到顶峰，随后逐年下降，但随着成交量的下交，价格有了明显的上升，到2006年第一季度达到了7094元/㎡。

万㎡番禺区一手商铺成交情况元/㎡80006000400020000

2520151050200120022003成交量2004均价20052006Q1

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（2）各街镇一手商业物业成交情况

数据显示，2005年钟村由于新火车站建设的原因，其成交量迅速扩大，明显高于其他各镇居于首位，且价格也迅速攀升，超过了市桥街，位居桥南街与沙头镇之后，成为番禺区的投资热点；而与项目相邻的东环街成交并不活跃，且其均价相对较低。

表：2005年各街镇一手商业物业成交情况

序号 1 2 3 4 5 6 7 街镇 钟村镇 南村镇 石基镇 沙湾镇 大岗镇 大石镇 东涌镇 成交面积：㎡ 17,244.00 12,846.00 11,445.00 9,291.00 8,707.00 8,525.00 6,327.00 街镇 桥南街 沙头街 钟村镇 市桥街 大岗镇 东环街 大石镇 均价：元/㎡ 10,225 10,103 9,851 8,383 7,601 7,224 6,971 （3）二手物业成交

二手物业在01-03年非常活跃，但到05年其成交量急剧萎缩，但二手均价有大幅上升，到较03年上升超过100%。

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万㎡20151050200120022003成交量2004均价20052006Q1番禺区二手商铺成交情况元/㎡80006000400020000

（4）各街镇二手商业物业成交情况

从二手的成交看，主要集中在市桥镇，显示出市桥的二手成交较为活跃，其他各街镇的二手很不活跃；从价格上看，市桥街与钟村镇的价格远高于其他各镇。

表：2005年各街镇二手商业物业成交情况

序号 1 街镇 成交面积：㎡ 街镇 均价：元/㎡ 市桥镇 7,742.00 市桥街 12,941 2 鱼窝头镇 1,985.00 钟村镇 10,258 3 石楼镇 919 大石镇 7,652 4 大石镇 881 南村镇 6,208 5 灵山镇 605 沙湾镇 4,689 6 石基镇 441 石基镇 4,441 7 南村镇 298 市桥镇 3,216

3.3 番禺区主要商业物业情况

3.3.1 购物商场类

? 易发商业街

易发电器街是一个专业的批发市场，曾经创造过一时的商业辉煌，易发商业街是由易发电器街旧址改造而成，该项目东起桥兴大道、西接光明路，南临禺山大

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