广州番禺罗家商业中心可行性报告 - 图文(8)

来源：网络收集时间：2026-07-18

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遍偏小，而大北路、繁华路等商业街因街道过小、缺乏可供大量人群集散的广场，使到周边物业无法升级为大型的商业中心；而且传统商业区内停车设施严重不足，不利于吸引自驾车的高端消费群体，也影响了传统商业区内物业升级为高级商场。市桥商业物业过于集中在大北路和繁华路一带，加上在传统商业区拆迁改造的成本非常高，使到在市桥传统商业繁华区发展大型中高端商业物业的可能性较低，随着住宅楼盘的郊区化，大型商业也在向郊区发展，好又多定址南郊使这一趋势更加明朗化。

一个大型的购物中心应该具有规模大，功能全，位置优越三大特征，这样的大型购物中心已经在周边的镇区出现，并被证明在镇区也有生存空间，如顺德容桂镇的天佑城和东莞虎门的虎门天河城，面积均达到9万㎡；纵观市桥板块现有的购物中心，从规模来看，最大的易发商业街面积约为4万㎡，其余商场面积均少于3万平方米，规模偏小，引入超市或百货后就没有多少面积可以容纳其他商业业态了；从功能来看，大型购物中心商品种类应齐全，购物功能强大，辐射能力很强，除此之外还应配套休闲、饮食、娱乐等功能，而此类购物中心未在市桥板块出现；从位置来看，购物中心应靠近商务圈和居住区，具有良好的交通和开阔的广场，而现有的商业集中在大北路和繁华路两侧，在广场和交通方面都有待于提升。由此可见，在番禺及作为番禺商业中心的市桥，尚未出现真正意义上的大型购物中心。

洛溪板块

洛溪商业板块主要是服务于洛溪当地各小区的区域性板块。洛溪是番禺房地产起步相对较早的区域，早期居住物业主要以渡假性质为主，随着广州城市南拓的进一步深化，中心城区不断扩大，洛溪板块楼盘已由渡假型向常居型转变。但区域的商业仍为社区商业，集中分布在吉祥路周边，以裙楼商铺为主，由于距离广州较近，受广州中心城区大型商业物业辐射力影响，社区商业一直无法升级为大型的购物中心。丽江花园“渔人码头”商业项目曾经尝试以购物中心的形式出现，但由于主要面向小区内的住户，缺乏足够的人气支持，经营情况一直不甚理想。

番禺罗家商业中心项目可行性研究报告

随着洛溪板块人口数量的不断增加，区域商业向相对较高层次演变。2005年奥园城市广场面市，拥有6层共约2.2万平方米的商业面积，将成为洛溪板块首个真正意义上的购物中心。奥园城市广场商业地产项目面市后，陆续有新地购物广场、华美商贸中心、奥祈大厦等多个商用物业推出招商，并成功引入麦当劳、真功夫等知名品牌店。而随着这些新建商用物业在洛溪板块的投入使用，洛溪板块可望进入商业地产开发的全新阶段。

受广州城区商业辐射的影响，在未来相当一段时间里，洛溪板块的商业较难升级为大型的购物中心，在很大程度上仍然局限于区域性商业板块这一范围内，难以对市桥商业板块构成挑战。华南板块

经过10多年的发展，华南板块已由一大片农田发展为广州市居住中心之一，区内拥有8个占地过千亩的大型楼盘，随着广州南拓策略的不断深化，以及基础设施的不断完善，华南板块各大楼盘已由渡假型向常居型转变，而区域居住人口呈现几何级数增长，为区域内商业物业的发展提供了良好的条件。

华南板块具有多个大型楼盘，每个楼盘都有自己的小区商业商铺配套，如华南新城里面的“缤纷天地”购物街；星河湾的星河湾商业街；广州雅居乐的楼盘配套——国际风情步行商业街、宏城超市；以及祈福新村的祈福食街、大型超市、肉菜市场等，但这些商业仅作为社区的配套。

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