上海高档别墅市场研究 - 图文(4)

2、行政区域分布

根据统计，目前闵行、松江、浦东、长宁四区别墅占别墅市场总数的78.32%,各区分布比率如下闵行30.07%、松江21.68%、浦东18.18%、长宁8.39%、青浦6.99%、嘉定4.20%、南汇3.5%、其他（奉贤、普陀、徐汇、静安、宝山、杨浦）6.99%。

5%4%7%70%9 %闵行松江浦东长宁青浦嘉定南汇其他

四、上海别墅市场的价格区间

1、总价结构

通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。

从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。

2、一般单价

目前联体别墅单价多在3000-4000元，面积200平方米左右，总价60万-80万，相当市中心一套中高档公寓。独立式别墅单价多在5000元以上，面积300平方米左右，总价在150万元以上。一些面积500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，价格则超过1000万以上。

3、板块均价

上海别墅板块均价示意图1000080006000400020000其他松江闵行松江沪青浦东虹桥中心区域新桥顾戴九亭平公新区开发城区系列138004000430045004500450080009000

五、上海别墅市场的供需状况

1、长期供不应求、但短期严重供过于求。

2000年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）177万平方米，当年销售面积约50万平方米。2001年在建别墅大致在400万方，销售面积在100万平方米上下。2002年预计新建别墅面积可能在800-1000万平方米。 从长期需求来看，上海别墅需求在5-10万套，而目前别墅上市总量还不到1.5万套；但从短期来看，目前上海住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能维持三年左右，按中房指数办公室的分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅，那么上海去年别墅的需求量就只有7600套，建筑面积也只有200多万平方米，与大量的市场供应量有一定的差距。因此，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求，短期供应量的增长速度大大超过需求量的增长速度，必将使一些没有特色的别墅被弃之出局。

2、本地客源仅占三成

据调查表明，在目前在上海别墅的购买人群中，上海籍仅占31.2%，国内其他地区的购买者占了25%，港澳、台同胞则占了近30%，余下的为其他国家外籍人士购买。从调查结果，可以看出，绝大多数购房者并不是长期居住在上海的本地人。产品与客户之间空间地域的差距，导致了信息了不对称和失灵。如何迅速及时把自己项目的信息传递到这些潜在的客户手中，将是在这场别墅竞争中急需解决的问题。

六、目前上海别墅市场的开发风险及对策

1、风险点

风险之一：供需矛盾突出的风险

只有5%的潜在消费群，一年的需求量在六七千套，建筑面积在100-200万平方米，与目前大量的市场供应量（800-1000万平方米，1.5万套左右）相比差距悬殊。因此，长期看好的别墅市场在短期内肯定是供过于求，短期供应量的增长速度,尤其是2002和2003年，将大大超过需求量的增长速度，必将使一些没有特色的别墅被弃之出局。

? 大势影响

在整体经济形势看好的情况下，别墅的消费自然会增长迅速，但一旦经济形势发生变化，别墅作为奢侈品消费的弹性系数很大，影响就会十分明显；如何抓住有利的大势，准确把握推案的时机将非常关键。

? 板块支撑风险

别墅购买群喜欢相同品位和档次的人群聚集，别墅也会形成相应的板块效益；而且，更重要的是，每个别墅板块的背后都有强大的客户群的支撑。如虹桥和沪青平板块受虹桥开发区的支撑；浦东板块受张江、金桥等开发区众多外企入驻的需求影响。目前，本案所处的位臵正处于沪松公路板块的边缘，离佘山也有一定距离，而松江新城的兴起还需要一定的时间催化，将有一定的风险。

如何找到本案的板块归属和客户支撑，将是本案的一大重点。

风险之二：价值取向的风险

集中表现为客源、产品、地段三者间的矛盾，分别体现在：

? 价值选择风险

如：受静态市场局面诱惑，高价位拿地，而开发与销售动作迟缓；

以后来进入高度竞争的板块区域，但产品又无明显差异和优势；