上海高档别墅市场研究 - 图文(10)

港、奥、台同胞及外地驻沪企业、机构

新贵族阶层 国内IT行业、金融行业、房地产行业、电子行业、演艺界等行业的富豪。 外国使馆人员

最早上海的别墅主要是由使馆官员购买或承租的，美国、德国、法国、瑞典、日本等国使馆官员购买或租赁高档别墅。

根据销售人员的反馈表明，高档别墅的购买者一般具有几千万甚至上亿的身价，一般已有过一套或几套的别墅购买和使用经验，他们对产品的要求会很高，户型、花园、配套等等都有较高的评价标准。

1、客源地域特征

统计表明，在目前在上海别墅的购买人群中，上海籍仅占31.2%，国内其他地区的购买者（比如温州人）占了25%，港澳、台同胞则占了近30%，余下的为其他国家外籍人士购买。高档别墅更是

高档别墅买家国际化高档别墅买家国际化高档别墅住户国际化高档别墅住户国际化22"GEGE%中国中国台湾台湾香港香港欧美及其它欧美及其它14%9%9%中国中国台湾台湾香港香港东亚东亚欧美国家欧美国家呈现买家国际化、住户国际化的特征。

可以看出，绝大多数购房者并不是长期居住在上海的本地人。产品与客户之间空间地域的差距信息了不对称和失灵。如何迅速及时把自己项目的信息传递到这些潜在的客户手中，将是在这场别胜出法宝之一。 2、客源年龄特征

（根据我公司在北京高档别墅项目国际使馆村〈单价1000USD-1800USD，总价300万-800万〉客源资料整理而得，仅供参考）

排名 1 2 3 年龄段 35-45岁 45-55岁 25-35岁

3、客源职业特征

比例 70% 23% 7% （根据我公司在北京高档别墅项目国际使馆村〈单价1000USD-1800USD，总价300万-800万〉客源资料整理而得，仅供参考）

排名 1 2 3 职业 金融、投资业 IT、科技业 建筑、建材业 4 5 6 7 8 9

4、客源职位特征

贸易 律师 餐饮、娱乐 能源、石油 体育、演艺 其他 以公司上层领导为主，头衔多为总裁、副总裁、董事长、董事、总经理、副总经理等，或自己开公司当老板。

5、客户关心重点

整体社区规划 选址、布局、景观、会所

别墅的造型及平面设计 造型、材质、色彩、动线、配臵 绿化面积及养护情况 公共绿化、私家花园、树种选择、养护管理

生活便利性 公共交通设施、辅助交通设施、商业设施、生活设施

安全性 保安系统品质、保安服务措施、保安人员素质 物业管理及费用 物业管理项目、服务精神、费用合理性 社区人气是否旺盛 居住率、住户层次

价格和投资回报率 价格有没有竞争力、价格合不合理、投资

回报率如何