房地产销售人员培训资料(4)

（一）已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书；（二）取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上；（四）已确定竣工日期，且满足市国土房管局公布的预售最长期限 35、商品房预售许可证应当载明那些内容？ 商品房预售许可证应当载明下列内容：

（一）房地产开发企业名称；（二）预售许可证编号；（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号；（四）预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；（五）土地的用途和使用期限；（六）发证机关和发证日期。 36、商品房竣工后，房地产开发企业应提供哪些面积相关文件？

房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘，并提供下列文件： （一）商品房预售面积测绘技术报告书；（二）商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。 37、会所能否作为公用建筑进行分摊？ 会所不能作为公用建筑进行分摊。

38、物业管理用房能否作为公用建筑进行分摊

1．物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。 2、为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

3、每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。

按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房而积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小—套或一间房屋的建筑面积确认。 商品房买卖合同中，买卖双方对分摊的物业管理用房而积另有约定的，从其约定。 39、银行个人住房贷款的还款方式有哪几种？

现在，银行个人住房贷款的还款方式主要有两种：一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清；另一种是等本不等息递减还款法，即每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。 六、物业方面

1、公共维修基金的用途和管理

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收。

2、物业费合理收取时间是多少？

北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。

3、收取物业管理费保证金是否合理？

物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》；保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。 4、停车费收费标准是多少？

对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。 5、物业管理的定义？

物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。 6、何时成立业主物业管理委员会？

居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。

物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。

7、物业公司由谁选择？

居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。 8、物业管理企业有那些权利？

(一)依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理； (二)依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；

(三)劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿； (四)要求物业管理委员会协助管理；

(五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务； （六）从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。 9、物业管理企业有那些义务？

(一)全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务； (二)接受物业管理委员会和居民的监督；

(三)重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；

(四)接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督； (五)发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。 10、业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？

这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。商品房买卖合同对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房 人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。

11、商品保修规定保修期是多长时间？

建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定： 《住宅质量保证书》应当包括以下内容： 1、工程质量监督部门核验的质量等级；

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期； 1)屋面防水3年；

2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5)门窗翘裂、五金件损坏1年； 6)管道堵塞2个月；

7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 8)卫生洁具1年； 9)灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定： 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防 …… 此处隐藏：2099字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……