大理城市旅游综合体发展定位策划

同元印象宾川项目发展定位深化及产品建议思耕地产服务机构宾川项目组 2013-05-14

前言

本次方案汇报在前期策划方案的基础上进行了深化，重

点针对项目定位，各个板块功能分区等进行了深入细分，同时详细的根据市场需求进行了项目产品的建议的阐述

PART1 项目市场汇总回顾Trade:市场态势汇总分析

Itemself:自身资源汇总分析

SWOT 综合分析Competive:竞争者基本情况汇总分析

Custom:消费者需求汇总分析

项目SWOT分析——市场态势S W

SWOTO 市场整体销售水平提升迅速，商业发 展潜力较大 城市发展规划及定位对大型高端城市 功能配套型项目有急切需求 项目所处城市片区需要大型高品质项 目引领区域发展

项目所处城市经济发展迅猛，宏观市 场环境较好 项目具有规模优势，有利于打造高品 质楼盘

——

发挥优势，抢占机会

利用机会，克服劣势

城市对大型高端城市功能配套型项 目的急切需求及区域发展对大型引 领型高品质项目的需求有利于充分 发挥项目的规模优势，提升品质， 并进行综合功能设置发挥优势，转化威胁

——

T 房地产投资总量快速上升，房地产市 场竞争加剧 项目规模较大，后期市场销售竞争压 力较大

减小劣势，避免威胁

发挥项目自身规模优势，抢夺市场 资源，弱化销售竞争压力

——

项目SWOT分析——自身资源S W

SWOTO 城市需要形象代表的标志性项目，项 目城市区位能与此需求对接 项目城市区位能与城市需要能引领城 市新中心发展高品质楼盘的需求对接

项目的规模对市场具有冲击力与影响 力的优势 项目具有城市门户区位的优势 城市具有城市发展新核心的发展重心 区位优势 周边配套齐全的成熟居住区位优势

周边商业发展成熟度较低，现阶段商业 开发具有一定难度

发挥优势，抢占机会 项目的门户区位优势及新城发展核 心区位优势能将项目打造成为城市 标杆楼盘及引领区域发展的功能核 心区 发挥优势，转化威胁

利用机会，克服劣势 城市需要标志性项目作为城市形象 展示的需求及区域发展需要引领 型项目的需求导致项目必然以综 合功能设置进行开发，将产生强 大的商业人流拉动力 减小劣势，避免威胁

T

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——

——

项目SWOT分析——竞争者S W

SWOTO 整体市场住宅、商业开发水平较低， 市场存在中高端品质商住物业的稀缺 机遇 市场商业整体分散，经营总量偏小， 缺乏大型集中经营的商业拉动消费 城市中高端酒店市场具有市场空白机 遇，城市支柱产业消费人群具有市场 消费需求

对比竞争对手，项目更具规模优势

竞争对

手住宅产品普遍销售速度较慢， 结合项目规模，住宅销售压力大

发挥优势，抢占机会

利用机会，克服劣势 通过差异化发展及综合功能设置， 结合市场需求，充分利用地块空 间打造高品质、差异化、高附加 值住宅产品，创造新的市场消费 需求，减小竞争压力 减小劣势，避免威胁 结合市场实际供求情况，利用综合 功能设置，合理控制各功能物业 开发比例

利用自身规模优势优势，进行综合 功能设置，与竞争对手实施差异化 发展，迎合市场需求，抢占市场空 白机遇

T

发挥优势，转化威胁 利用项目自身规模优势，结合区域 市场需求及空白区域，打造差异化 的高品质产品，留住本地客户，化 解外围市场竞争威胁

区域中心城市地产项目对本地客户形成 外围市场竞争分流威胁

项目SWOT分析——消费者

SWOTO 住房意向购房人群需求仍以刚性需求 为主，为本项目的产品设计提供了市 场需求导向发展的机遇 市场投资性需求较为旺盛，为投资型 物业的开发提供了较好的市场基础 市场对独立、专业、高品质的商业物 业开发需求趋势明显 宾川市场对专业化运营的商业投资信 心充足

S

W

项目所处区位目前是置业投资人群首 选热点区域

——

发挥优势，抢占机会

利用机会，克服劣势

利用置业投资热点区域的区位优势， 结合市场需求的角度，打造能释放 刚性需求的住宅产品，能带动投资 信心的升级型投资产品

——

T竞争楼盘扎堆开发，有利于加速扎堆区 域的快速发展成熟，目前对客户的投 资吸引力较强

发挥优势，转化威胁同样处于投资置业热点区域，通过 差异化、规模化、升级化的开发吸 引新的市场关注，化解竞争威胁

减小劣势，避免威胁

——

项目市场汇总分析(项目的核心优势及机遇)市场需要大型功能型配套项目带动城市整体建设，同时区域发展需要 综合功能型的项目来促进整体发展水平的提升，提升区域整体价值开 发 项目自身具有成为提升城市形象标杆性楼盘及区域发展引领型楼盘的 先决条件及资源优势

市场竞争对手整体物业开发呈同质化竞争趋势，开发产品呈低端化发 展趋势，中高端市场及高品质物业具有差异化、空白化的市场竞争空 间 位于投资置业的热点区域，但需要有迎合客户需求的高品质、专业化

的产品形成试产冲击，刺激购买欲望，拉动市场客户

项目具备成为新城建设先锋和样板的条件 宾川房地产开发水平有限 近年，宾川房地产开发水平一直没有显著提 升，导致市场供应中低端化趋势明显，同质 化竞争激烈 以城市功能配套为导向的新型开发模式 利用自身规模优势，

项目开发充分与城市发 展需求为主导，结合市场竞争与需求现状， 打造符合市场需求的高品质物业

高标准的建筑规划及施工建设

项目将以高起点的规划设计、突破性的产品 创新，高标准的施工建设质量全面领先当地 市场，为企业实现经济效益与品牌效益共赢

项目具备牵引宾川新一轮城市发展的动力 天时：正逢城市规划调整发展时机 宾川新的战略发展规划正在进行， 资金投入和政策支持，城市大发展 的时机千载难逢。

地利：大格局将带动城市中心迁移随着宾川大格局的打开，主城区将 实现重心向东部新城的推移，金叶 路片区崛起 人和：市场客户的迫切需求 响应市场客户对优质人居环境、高 品质消费场所的需求及向往，项目 面市将与之很好的结合

PART2 项目整体发展定位可借鉴案例分析项目核心发展定位

项目整体 发展定位

项目发展核心策略

项目发展功能组合

项目各功能组合定位分解

项目发展属性界定用地拆分 项目 规划经济指标 备注 项目用地包括了133亩的住宅用地与57亩的商业用地，综合

项目规划总用地 166185㎡ 对比，无论住宅用地还是商业用地，在宾川当地均为最大规

模集中式开发，因此项目发展属性界定为：整体用地 规划城市绿化用地 实际开发建设用地

规划城市道路用地

29597㎡ 9875㎡

宾川最大规模商住综合体楼盘开发 用地性质分摊比例 商业金融≤30%建设用地规模 商业金融用地 容积率 38014㎡ ≤4.5 57亩

126713㎡

宾川最大规模的商业集中建设楼盘 建筑密度 ≤40%建设用地规模 88699㎡ 133亩 住宅用地 容积率 ≤4.0 宾川最大规模的住宅集中建设楼盘 建筑密度 ≤30%

项目可借鉴案例研究重点

城市外围大型综合 开发项目如何定位

可借鉴案例

重点研究方向

城市外围大型商业 如何规划以及运营 对本案的借鉴分析总结

可借鉴案例分析——昆明南亚第壹城

南亚第壹城整体发展定位

省级中央商业特区 由 …… 此处隐藏：1687字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……