康达信2013年龙湖战略规划报告

龙湖战略规划报告

网新置地战略报告

目录第一部分 内外部环境分析 第二部分 战略规划 第三部分 战略路径 第四部分 战略支撑体系

第一部分 内外部环境分析外部环境分析 内部环境分析 环境中的机会与威胁总结

SCP模型

外部 影响

S

行业结构

P

企业绩效

改革开放以来，中国城市化率不断提高

城镇化-->购买力-->行业前景 宏观影响因素 行业结构 企业行为 企业绩效

而在十二五期间，城镇化仍是重要主题，只是城镇化的 推进方式将从“发展特大城市” 改变为“以城镇群或 城市带为主要模式”伴随着一线城市的极速扩张，城市运营管理成本日益增长而特大城市的外围辐射作用却呈边际下降态势，未来 的城市化建设将趋向于城镇群或城市带模式，而非以发展特大城市为目标。

以集聚为特征的城市提供 一定范围内相对密集的人 口、相对集中的企业群和 收入相对较高的有购买力 的人群，形成集聚效应和 规模效应。 诱导服务业发展。

服务业为城市提供更多就业岗 为服务业发展提供基础， 位，促进城市软件和硬件设施 不断完善，吸引人口和生产要 素进一步向城镇集中。

促进城市化进程。

城镇化-->购买力-->行业前景 宏观影响因素 行业结构 企业行为 企业绩效

66

预计至2015年各城市群经济及人口仍将继续增长

除三个领先经济区外，最值得关注沿海的山东城镇化-->购买力-->行业前景 宏观影响因素 行业结构 企业行为 企业绩效

半岛、海西及西部川渝、中部的武汉城市群 7

同时，房地产行业的投资收益率又高于国内其它行业。 因此，对房地产行业来讲，宏观经济环境向好

房地产企业更多的依靠负债经 营扩大主营业务范围。

资料来源：网络公开资料 城镇化-->购买力-->行业前景 宏观影响因素 行业结构 企业行为 企业绩效

8 8

此外，浙江省十二五规划提出了提高服务增加值占GDP的比重， 对城市群要有一定的产业配套，这意味着将科技、现代服务、产 业链结合在一起的地产开发运营模式还有一定的投入空间《浙江省十二五纲要》 《纲要》中提,2015年城市化率将到达63%左右，年均提高 0.8个百分点，这是现代化的必由之路，是我省发展的必然 需求，是加快形成城乡经济社会发展一体化的必然趋势。 城乡区域协调发展实现突破。都市区和城市群建设加快推

进，区域中心城市集聚辐射能力进一步增强。

《纲要》提出到2015年服务增加值占生产总值的比重为48%, 年均提高约1个百分点，争取形成“三二一”的产业结构。 发展海洋经济，拓展发展空间，提高发展质量。围绕建设 国家海洋经济发展示范区，优

化海洋空间格局，加快发展 现代海洋产业，提升舟山海洋综合开发试验区的建设。

规划蓝图： 产业带 城市群 保税港

四个城市群：杭州、宁波、温州和浙中城市群； 三大产业带：环杭州湾、温台沿海和金衢丽高速公司沿线 三大产业带规划；

宁波梅山岛港保税区建设；

城镇化-->购买力-->行业前景 宏观影响因素 行业结构 企业行为 企业绩效

中国房地产市场区域不平衡性很明显：一二线城市的 成交表现跑赢全国，三四线城市表现疲软

从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢全国，三四线城市表现疲软。2012年1-10月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长高达26.2%,二线城市商品住宅销售面积同比增长也高达18.2%,但是，前两年市场增长较快的三四线城市，在2012年1-10月份其商品住宅成交面积却同比下跌5.7%。主要是一二线城市新增人口持续流入，而经济增长潜力依然突出，故 房地产需求比较旺盛；相反，三四线城市人口可能仍在流出，叠加经济增长空间制约、供给过大需求相对不足的原因导致成 交疲软。另外，一二线城市商品住宅成交面积大幅上涨得益于开发商展开的“以价换量”的营销策略，率先实施去库存战略 ，引领市场价格的走势。 宏观影响因素 行业结构 企业行为 企业绩效 企业绩效

10 10

此外，预计2020年后我国增量开发将逐步萎缩，房地产企 业必须关注并提前准备存量物业进行持有经营

宏观影响因素

行业结构

企业行为 企业绩效

企业绩效

11 11

从市场竞争程度来看，我国房地产市场的集中度与欧 美发达国家相比仍有较大差距，存在进一步提高的空 间2012年中国住宅市场规模按销售金额划分，% 100%=53467亿100

2006年美国住宅市场规模按销售套数划分，% 100%=1.1百万套住宅100DR Horton Lenar

按销售面积划分，% 100%=98468万平方米100 恒大地产 万科地产 绿地集团

万科地产绿地地产 保利地产 中海地产

2.65%2.02% 1.9% 1.75%

1.56%1.32% 1.20% 0.91% 0.78% 0.76% 0.75% 0.56% 0.47% 0.42% 91.28% 2012Pulte Home Centex KB Home 其他

4.8%

4.3% 3.7% 3.5% 2.9% 80.8% 2006

保利地产碧桂园 中海地产 万达集团 宏立城 华润置地 世茂房产 其他

恒大地产 万达集团绿城集团 华润置地 碧桂园 世茂房地产 其他

1.73% 1.69% 0.95% 0.94% 0.89% 0.86%84.62% 2012

资料来源：克而琳，中国经济信息网 宏观影响因素 行业结构

12

企业行为

企业绩效

在争夺市场份额的竞争中，品牌吸引力也成为取得 竞争优势的重要因素

相关系数：0.69

宏观影响因素

行业结构

企业行为

企业绩效

13 13

此外，房地产行业已经进入资本化与精细化的时代恒大的财务指标(单位：%)

2006

—2013.3房地产行业资本并购情况年度 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013(1-3月) 合计 案例数 3 3 4 20 84 113 100 25 352 并购金额(百万美元) 160.28 1540.42 512.00 2971.80 2582.44 5449 3904 316.37 17119.66

毛利率

资产周转

净资产收益54.68

38.81 32.12

27.0827.65

14.45 11.77

12.50 2.52

2008

2009

2010

行业已经进入资本竞争年代； 在“弱市”下，向管理要效应，提高资产周转率成为“弱市”下企业发展的关键； 在资本壁垒和管理要求提高的前提下，房地产行业的进入壁垒显著提高。

宏观影响因素

行业结构

企业行为

企业绩效

14 14

不少开发商已经做了地产金融的结构设计 例如：

宏观影响因素

行业结构

企业行为

企业绩效

从竞争的结果来看，行业整体利润率趋降，不同企业 盈利能力出现分化

40 35 30 25 20 15 10 5

亿 元

120% 100% 80% 60% 40% 20%

0%-20% -40%

2009年

2010年

2011年

2012年

净利润均值(左轴) 净利润均值同比(右轴)

现金及现金等价物余额均值(左轴) 现金及现金等价物余额均值同比(右 轴)

2009-2012年上市房企净利润、现金及现金等价物余额均值比较

数据来源：中房网 数据分析： 上海康达信宏观影响因素 行业结构 企业行为 企业绩效