11第十一章-房地产投资财务分析

高 等

教育 出 版 社

第十一章 房地产投资财务评价

本章学习要求高

理解和掌握教材中所介绍的静态和动态基 等 本指标的含义、评价意义及其运用。教

掌握房地产投资项目的成本费用和收入估 育 算、财务评价的静态指标和现代的动态指 出 标，以及初步财务可行性分析的方法。版 社

本章重点和难点高 等

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

教育 出 版 社

重点： 项目成本费用与收入的估算及现金流量表的建 立； 利润率指标； 静态投资回收期Pt; 回报率指标 ； 偿债能力比率 ； 财务净现值(NPV); 财务内部收益率(IRR); 动态投资回收期P ; 初步财务可行性研究的方法——前门法和后门 法3

本章重点和难点高 等

难点：

1. 如何正确运用静态指标和动态指标进行财 教 务评价？育

2. 在动态财务评价中，为什么贴现率的确定 出 非常重要？ 版 3. 如何估算开发项目的总成本费用？ 社 4. 如何理解前门法与后门法的思路？

投资项目财务分析高

房地产投资项目的财务分析也称为财务评价，是 等 指投资分析人员在房地产市场研究基础上，对项 教 目成本和收益加以估算和预测，通过编制基本财 育 务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈 利能力、偿债能力和资金平衡能力进行分析，以 出 判断项目在财务上的可行性的工作。版

投资者的投资目的就是取得预期的投资收益，财 社 务评价可以给理性投资者提供更明确更完整的决 策依据。

高

房地产投资项目的收益包括投资回收和投资回报 等 两部分。 教 投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。育 出 版 社

在房地产开发投资中，投资回收主要是指开发 商所投入的总开发成本的回收； 在置业投资中，投资回收主要是指购置房地产 时所投入资金的回收。投资回报是投资者所投 入的资本在经营过程中所获得的报酬。

第一节 项目成本费用与收入的估算高 等

一、成本费用的估算– 成本费用是指项目在一定时期内为生产和租售 房地产而发生的各项耗费和垫支。按照财务评 价要求的不同，可分成总成本费用和经营成本。 – (一)总成本费用的估算 1、用于销售的房地产项目的总成本费用。 用于销售的房地产开发项目的总成本费用由开发 成本和开发费用两部分构成。

教育 出 版 社

第一节 项目成本费用与收入的估算高 等 开发成本是房地产的产品成本，包括– 土地使用权获取费(土地征用及拆迁补偿费、或出让金、 或转让金) – 前期工程费(规划设计费、地质勘测费、可行性研究费用) – 基础设施费(三通一

平或七通一平费用) – 建筑安装工程费用(建筑工程费用、设备采购费用和安装 工程费用等) – 公共配套设施费用(各种非营利性的公共配套设施或公建 设施的建设费用) – 不可预见费 – 开发期间税费(固定资产投资方向调节税、市政支管线分 摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、人防工程费等)

教育 出 版 社

第一节 项目成本费用与收入的估算高 等 开发费用也称为期间费用，包括– 管理费 – 财务费用 – 销售费用

教育 出 版 社

2、用于出租经营的房地产项目总成本费用主要：– – – – – – 房屋折旧费 维修费 管理费 财务费 市场推广费 其他费用

第一节 项目成本费用与收入的估算高 等

– (二)经营成本 经营成本是用于项目财务评价的现金流量分析时所 用的概念。– 出售型项目经营成本包括土地转让成本、房地产销售成本、 配套设施销售成本等。 – 出租型项目经营成本是指从总成本费用中扣除固定资产折 旧费、无形资产与递延资产的摊销费和财务费用之后的成 本费用，包括人工费、设备运行费、维修与保养费、广告 及市场推广费、保险费等。

教育 出 版 社

第一节 项目成本费用与收入的估算高 等

二、经营收入的估算– 房地产投资项目的经营收入是指销售或出租房 地产商品所获得的收入。

教育 出 版 社

– 租售价格、可租售面积是租售收入估算的前提。 租售价格的确定受各种因素的影响，其中市场 供求关系是影响价格的主要因素。因此，房地 产的销售收入或出租收入主要以市场价格或预 测价格为计算基础。

第一节 项目成本费用与收入的估算高 等

– 销售收入=房屋销售单价×销售房屋面积 – 出租收入=房屋租金单价×房屋出租面积– 在出租型项目中，估算资金收入时，还应考虑 空置率(或空置期)对租金收入的影响。

教育 出 版 社

第一节 项目成本费用与收入的估算高 等

三、税金的估算– 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务 的单位和个人征收的财务资金。 – 在我国与房地产投资活动有关税种主要有： 1、经营税金及附加。包括营业税、城市建设维护税 和教育附加费。 2、城镇土地使用税和房产税。 3、土地增值税。 4、其他税费。 5、企业所得税。13

教育 出 版 社

第一节 项目成本费用与收入的估算高 等

四、利润总额的估算– 获得利润是房地产投资者开发经营房地产的最 终目的，它集中反映了投资者的经济效益。

教育 出 版 社

– 利润总额=销售(出租)收入-经营税金及附 加-总成本费用 – 税后利润

=利润总额-所得税

第一节 项目成本费用与收入的估算高 等

五、编制项目财务报表– 在房地产投资项目的成本和收入估算基础上可 以将这些财务数据汇总，编制基本的财务报表 以及辅助财务报表。 – (一)基本的现金流量表

教育 出 版 社

表11.1高 等序号1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 4

现金流量表(全部投资) 单位：万元项目现金流入 租售(经营)收入 回收固定资产残值 回收流动资金 净转售收入 其他现金流入 现金流出 开发建设投资(不含建设 期利息) 流动资金投资 经营成本 经营税金及附加 增值税 所得税 其他现金流出 净现金流量(1-2) 累计净现金流量16

合 计

计算期0 1 2 … n

教育 出 版 社

表11.2高 等序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3 4

现金流量表(自有资金)单位：万元项目 合计 计算期

0现金流入 租售(经营)收入 回收固定资产残值 回收流动资金 净转售收入 其他现金流入 现金流出 自有资金投资 借款本金偿还 借款利息支出 经营成本 经营税金及附加 增值税 所得税 其他现金流出 净现金流量(1-2) 累计净现金流量

1

2

…

n

教育 出 版 社

表11.3 房地产项目租赁经营期的现金流量表

单位：万元第五年 第六年

高 等

项目 总经营收入 减：空置损失 实际总经营收入 减：经营成本 房地产税 净经营收入 减：贷款本息 税前现金流量 加：本金 减：折旧 应纳税所得额 乘：所得税率 所得税额 税前现金流量 减：所得税 税后现金流量

第一年

第二年

第三年

第四年

教育 出 版 社

表11.4 出售房地产时的净现金流量 高 等项目 预计销售价格 减：销售费用 净销售收入 减：土地销售成本 建筑物销售成本 应纳税销售收入 乘：所得税率 销售所得税 净销售收入 减：销售所得税 贷款余额 税后销售现金流量

单位：万元资金

教育 出 版 社