2016年北京地产企业债分析报告 行业现状及发展趋势展望分析报告

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2016年北京地产企业债分析报告【2016年08月】

2016年北京地产企业债分析报告 行业现状及发展趋势展望分析报告

精品行业分析报告

目录

第一节泛海控股 ... ........................................................................................................... (4)

一、公司简介 ... .......................................................................................................... . 4

二、公司分析 ... .......................................................................................................... . 4

三、公司主营构成、财务及存量债务情况 ... ........................................................ . 5

四、主营业务情况及未来规划 ... . (10)

4.1. 业务布局 ... .. (10)

4.2. 地产板块 ... .. (11)

4.3. 互联网金融板块 ... . (11)

4.4. 信托板块 ... .. (12)

五、银行授信及融资计划 ... (12)

六、存量债券收益率走势 ... (12)

第二节华业资本 ... (15)

一、公司简介 ... (15)

二、公司分析 ... (16)

三、公司主营构成、财务及存量债务情况 ... . (16)

四、主营业务情况及未来规划 ... . (20)

4.1. 业务布局及转型方向 ... .. (20)

4.2. 地产尾盘创收及清理情况 ... (21)

4.3. 医疗板块 ... .. (21)

4.4. 供应链金融板块 ... . (22)

五、财务报表情况 ... (22)

5.1. 销售利润 ... .. (22)

5.2. 应收账款和在建工程 ... .. (22)

5.3. 营改增政策影响 ... . (23)

5.4. 员工薪酬及后续安排 ... .. (23)

六、银行授信及融资计划 ... (23)

七、存量债券收益率走势 ... (23)

第三节北辰实业 ... (25)

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精品行业分析报告

一、公司简介 ... (25)

二、公司分析 ... (25)

三、公司主营构成、财务及存量债务情况 ... . (26)

四、主营业务情况及未来规划 ... . (29)

4.1. 拿地策略 ... .. (29)

4.2. 发展物业利润预期及地区利润率差异 ... (29)

4.3. 自持与投资物业发展现状 ... (30)

4.4. 自持地产未来规划及外延布局 ... . (31)

五、财务报表情况 ... (31)

5.1. 一季度地产销售 ... . (31)

5.2. 营改增政策影响 ... . (32)

5.3. 投资物业高利润率溯因 ... . (32)

六、银行授信及融资计划 ... (32)

6.1. 融资成本及授信额度 ... .. (32)

6.2. 2016年发债计划 ... .. (32)

七、非存量债券收益率走势 ... .. (33)

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第一节泛海控股

一、公司简介

公司集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力，产品覆盖普通住宅、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。公司目前拥有 18家控股子公司，开发的项目分布于北京、深圳、武汉、上海、杭州、青岛及美国洛杉矶等国内外中心城市，知名项目包括北京泛海国际居住区、光彩国际公寓、深圳泛海拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州泛海国际中心、青岛泛海名人广场等众多建筑精品。公司平等对待每一位投资者、供应商和合作伙伴，努力完善公司治理结构，全面提升公司治理水平。公司曾多次荣膺“最具投资价值地产上市公司”及“最佳投资者关系上市公司”等殊荣。

二、公司分析

泛海控股营业收入和利润支撑主要依靠其传统的房地产开发业务以及衍生金融业务。其中，公司房地产业务创收对主营业务占比近年保持在70%左右;金融板块创收占比则逐年有所提升，2015年占比为25%左右。地产开发受到结算成本增加影响，毛利率有一定下降;金融板块毛利率则有所上升，从 2014年 34.65%增长至 2015年的 53.67%。

具体来看，公司地产新开发项目主要分布在北京、上海等一线城市，以及以武汉、杭州为主的核心二线城市。公司地产项目开发经验丰富，整体项目质量较高，自2013 年以来，地产合同销售金额以及销售收入都有高速增长。公司完工项目主要分布在武汉及杭州等城市，目前盈利状况良好;在建项目主要分布在北京、上海及武汉等地，拿地成本较低，为未来销售利润提供了较好的保障。同时，公司在美国旧金山、纽约及夏威夷等热门海外城市也有一定规模的地产项目，均处于核心地段，有良好的销售前景。

金融板块，公司控股亚太财险、民生期货、民生证券以及民生信托等，并对民生信托及民生证券进行增资。公司金融板块近年来增长较快，2015年民生证券创收30.29 亿元，同比增长93%;净利润为12.15亿元，同比增长200%。2015年民生信托创收10.82 亿元、净利润为 3.91亿元，分别增长 131%及 108%。未来公司将打造地产、金融及投

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资三足鼎立的业务格局，实现多维度综合发展。

公司近年来资产规模大幅扩张，通过2016年初非公开发行，公司募资57.5亿元，资本实力进一步增厚。同时，公司负债规模也出现大幅增加，主要为长期借款以及中长期债券。营运指标来看，公司流动及速动能力都有一定增强，EBITDA保障系数变动不大。

总的来说，公司房地产项目布局较广，在建及拟建项目较多，叠加金融板块需求，未来融资需求较大。虽然公司地产销售结算会提供持续现金回流，但公司有息债务扩张后票息偿付资金仍有一定压力。同时，公司也同时受到房地产及金融市场政策调控影响，市场波动对公司盈利水平的影响不容忽视。

三、公司主营构成、财务及存量债务情况

表 1-1：主营构成