商业地产餐饮招商技术要点介绍

餐饮招商 技术要点 介绍2011年9月

前言 餐饮业的分类和常见商家资源 餐饮业拓展的基本物业选址要求 餐饮招商的策略和方法

知识点

前

言

前言“民以食为天”,中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏 的加快，居民消费观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。 火热的餐饮市场，必然引来商业地产商的青睐。餐饮与购物、娱乐已经三 分天下，许多项目的餐饮比例达到40%甚至更高。

餐饮商家对于商业地产意义重大开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。 餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。能做餐饮的铺位空间利 用率比较高，技术标准也最高，投资客非常喜欢购买餐饮商铺。 一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500元甚至更高。 如果是持有型物业，餐饮也是很适合的业态，它招租比较容易，承租面积大， 生存能力强，租金相对来说也并不低。 更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引 大量的客流，更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。 餐饮、娱乐业无疑是让顾客留下来的法宝。

前言招商的成败在一定程度上决定了商业地产项目的成败。 作为绝大部分商业地产项目的必备业态——餐饮，其招商显得尤其重要， 仅次于主力店。无论是旅游地产还是大型购物中心，社区商业还是步行街，餐 饮都扮演着非常重要的角色，甚至是一些商业项目的特色和竞争力。

餐饮招商的成功就是 重中之重!餐饮的招商，因为有很多的不确定性因素，导致餐饮招商给人难度大的印 象。与百货超市相比，大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度、从业人 员的整体文化素质都相差很远。加上地域因素带来的饮食习惯和文化差异，导 致餐饮企业除了快速餐饮外，店铺的标准化和复制都相对较难。

餐饮业的分类和常见商家资源

餐饮业的分类和常见商家资源

餐饮业的分类和常见商家资源餐饮是个庞大的门类，按照餐饮商家自身的特点和商业地产的规划影响， 我们可以把餐饮分为：洋快餐 快速 餐饮 整体品牌影响力大肯德基、麦当劳、必胜客等

中式快餐快速饮品店

发展较慢，逐步突破的趋势小资一族的钟情去处

大娘水饺、老娘舅、

永和大王星巴克、哈根达斯、costa

中餐 正餐 异国餐饮 咖啡/茶馆 /酒吧

各地方特色的餐厅

俏江南、苏浙汇、西湖春天 日韩料理、港澳台餐厅

形成连锁大规模发展的不多 得到了长足发展，涌现大批 连锁企业

上岛、两岸、真锅、名典、 老树、迪欧

餐饮业拓展的基本

物业选址要求

餐饮业拓展的基本物业选址要求品牌快餐一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大 型卖场(百货/超市/家电/家居等)出入口位置和十字街口。 一般为繁华商业街区或者特色餐饮街区的1楼，对人流量的要求较高，对 物业的要求相对较低，一般以外卖为主。 一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区、少数高档住宅社区。对层高要 求比较高，单层面积要求比较大。一般店面规模200 ~ 2000M2。 (层高4.5M,单层面积2000M2) 外国人比较集中的商务区、工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集 的区域或者主题街区。 · 集中点，也就是所谓的咖啡/茶馆/酒吧一条街，或者是附近的地方。 · 文化层次较高，居民又较为集中的地段，可经营一些类似休闲场所， 消费不宜太高。 · 临近旅游及商务往来频繁的宾馆附近，客源稳定，并且方便住店客人 选择。 · 高档住宅区及通往商业区的路段。 · 外事机构较为集中的地段，最好是大使馆附近。

快速饮品店中餐商务 正餐 异国风情 餐厅

咖啡/茶馆/ 酒吧

餐饮招商的策略和方法

餐饮招商的策略和方法针对项目，我们要“量体裁衣”,按照餐饮商家出现的地方，我们且把它 分成三大类：

商业街、食街或者特色街区大型卖场或者购物中心 一般住宅或者写字楼底商

餐饮招商的策略和方法商业街、食街或者特色街区商业街或者特色街区的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最 合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的，以宴请聚会为主题的正餐厅不 一定适合。 这里的餐饮招商的对象最为复杂和零乱。一般为中低档，以各种地方特 色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主。 针对的经营者多为初次创业或者小投资为主，所以才扎堆选择食街，看 中的是旺场和人气，跟在别人身后赚钱或者看着别人赚了钱去抢一份额的心 理突出。 从招商策略上，最好先招一两家有一定知名度和实力的快餐品牌商家， 大的商家有一定的带动作用，同时也是这条街的标杆企业，是档次和顾客定 位的象征。

餐饮招商的策略和方法大型卖场或者购物中心组合大型卖场或者购物中心的餐饮商家招商的任务量比较大。 特别是购物中心，餐饮娱乐的比例一般在35%左右，而且要求商家有一定 的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。 除中餐外，还需要一些商务茶餐厅、快餐厅，可据周边环境调整其配比。 肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克、永和大王、哈根达斯是快餐类商户 的标准配备，一茶一座、塔可钟、仙踪林、棒约翰、巴西烤肉、日

本料理等 加以补充，再加上一些地方特色的商家进驻。 购物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以 家庭和宴请为主。其中，一定要引进一家当地最有影响力、规模最大、发展 得最好的中餐！ 开发商可以牺牲部分租金，并通过一些有力的招商策略，吸引这一“最 好”的餐饮主力店，它的品牌知名度带给项目的支持，它的影响力对招商工 作的推进是非常大的。其余的几家可以拉开档次、风味的差距，实现差异化 竞争。

餐饮招商的策略和方法一般住宅或者写字楼底商相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮招商难度最大，特别是新建 小区的底商。 一是商家没有太多的想象空间，顾客群体基本是可以确定的，就是本物业 小区的住户和租户； 二是商家菜系和价格定位难，再加上各种物业条件的制约，交通和停车不 便利的更不敢轻易在社区开店。

对于这类物业的招商，要先做一下顾客群体的分析，找准定位，然后再找 相应档次的目标商家。

一般情况下，这些底商的餐饮招商承租户会要求较长的免租培育期。

餐饮招商的策略和方法餐饮招商的成功必须讲究方法和策略，有些需要在正式招商之前做好 铺垫，有些则是根据招商的情况随时灵活的调整，这对招商人员是很大的 挑战。

这些挑战来自于： 项目初期对前期策划理解后的整合； 与开发商的长期磨合；(租金的微调、免租期的微调等等) 面对各种商家的谈判技巧。