律师办理建设工程法律业务操作指引之尽职调查[1](2)

出让取得土地的，查清土地用途是工业用地、住宅用地还是商业用地； 土地出让金是否已全部缴纳，取得了土地使用权证或持有使用土地的批准文件；

项目所在土地是否存在他项限制性权利，如有无在建工程抵押情形，抵押资金的使用情况等事实；

（4）查明该项目是否取得建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证；

（5）发包人项目是否必须招标项目，《招标投标法》第3条及《工程建设项目投标范围和规模标准规定》中对必须招投标的范围有明确的约定；必须招标的是否属于必须公开招标；

（6）发包人项目已开始建设的，项目建设的形象进度，承包人再行进场是否存在困难或障碍；

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（7）其它应调查、证实的与委托事务相关的信息和事实。

6.1.2.2.2 对“烂尾楼”工程项目的调查

（1）项目是否已经取得商品房预售许可及实际预售备案情况

（2）项目是否存在查封抵押等限制性权利

（3）项目上存在的债权债务结构

（4）与原工程承包人的合同是否已经终止，工程款是否付清，是否撤场。如果是招投标的，是否已经在当地招投标主管部门办理注销手续。

6.1.2.2.3 对必须招投标项目的调查

如果是必须招标的项目，则查明招标条件是否满足：

（1）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；

（2）工程资金或者资金来源已经落实；

（3）施工招标的，应有满足需要的设计文件及其他技术资料；

（4）法律、法规、规章规定的其他条件。

6.1.2.4 律师为承包人对发包人进行调查应特别注意的问题

律师调查发包人或项目时，应对发包人和项目进行全方位的了解，重点调查和核实发包人的主体资格、资质、资金实力、信誉情况、公司内部的管理状况以及项目土地、规划审批情况，一是避免相关合同因违反国家强制性规定而无效，二是通过对发包人的履约能力及项目合法性调查确保能够收回工程款。

6.1.2.5 律师为承包人对发包人进行调查的风险提示

律师进行尽职调查前一定要得到承包人的书面许可必要时签订单独的尽职调查协议，同时明确尽职调查的范围及内容。实践中，一些承包人

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出于能顺利中标或承接该项目考虑，并不希望进行尽职调查或是不欲发包人知晓其委托律师进行尽职调查。

律师查明房产开发企业注册资金未按法律规定到位、不具备相应资质，或者实际条件与资质不符的，应慎重对待此项目，避免风险。如果因发包人无开发资质或其资质与项目不符合法律要求，无立项、规划不符合要求、无用地指标、未缴清土地出让金或者划拨土地未办理出让手续等应向委托人提出，律师未尽到告知义务的，需向委托人承担赔偿责任。

6.1.3 律师为发包人对承包人进行尽职调查

6.1.3.1 施工合同相对方的尽职调查

6.1.3.1.1 承包人企业性质调查

承包人是否有无法人资格或者是否系依法成立的其他组织，是否属于独立的民事主体。承包人法律主体地位调查参考本指引6.1.2.1部分。

6.1.3.1.2 承包人资质的调查

建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。 取得施工总承包资质的企业（以下简称施工总承包企业），可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。

取得专业承包资质的企业（以下简称专业承包企业），可以承接施工总承包企业分包的专业工程和建设单位依法发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的专业工程全部自行施工，也可以将劳务作业依法分包给具有相应资质的劳务分包企业。

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取得劳务分包资质的企业（以下简称劳务分包企业），可以承接施工总承包企业或专业承包企业分包的劳务作业。

律师应当注意审查承包人资质证书所许可的业务范围与其承包或分包的工程业务是否一致。

（一）房屋建筑工程施工总承包企业资质分为特级、一级、二级、三级。

（1）特级资质标准：

①企业注册资本金3亿元以上。

②企业净资产3.6亿元以上。

③企业近3年年平均工程结算收入15亿元以上。

④企业其他条件均达到一级资质标准。

（2）一级资质标准：

①企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。

A、25层以上的房屋建筑工程；

B、高度100米以上的构筑物或建筑物；

C、单体建筑面积3万平方米以上的房屋建筑工程；

D、单跨跨度30米以上的房屋建筑工程；

E、建筑面积10万平方米以上的住宅小区或建筑群体；

F、单项建安合同额1亿元以上的房屋建筑工程。

②企业经理具有10年以上从事工程管理工作经历或具有高级职称；总工程师具有10年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称；总会计师具有高级会计职称；总经济师具有高级职称。

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企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于300人，其中工程技术人员不少于200人；工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于10人，具有中级职称的人员不少于60人。企业具有的一级资质项目经理不少于12人。

③企业注册资本金5000万元以上，企业净资产6000万元以上。 ④企业近3年最高年工程结算收入2亿元以上。

⑤企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。

（2）二级资质标准：

①企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。

A、12层以上的房屋建筑工程；

B、高度50米以上的构筑物或建筑物；

C、单体建筑面积1万平方米以上的房屋建筑工程；

D、单跨跨度21米以上的房屋建筑工程；

E、建筑面积5万平方米以上的住宅小区或建筑群体；

F、单项建安合同额3000万元以上的房屋建筑工程。

②企业经理具有8年以上从事工程管理工作经历或具有中级以上职称；技术负贪人具有8年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称；财务负责人具有中级以上会计职称。

企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于150人，其中工程技术人员不少于100人；工程技术人员中3具有高级职称的人员不少于2人，具有中级职称的人员不少于20人。

法律

企业具有的二级资质以上项目经理不少于12人。

③企业注册资本金2000万元以上企业净资产2500万元以上。 ④企业近3年最高年工程结算收入8000万元以上。

⑤企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。

（3）三级资质标准：

①企业近5年承担过下列5项中的3项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。

A、6层以上的房屋建筑工程；

B、高度25米以上的构筑物或建筑物；

C、单体建筑面积5000平方米以上的房屋建筑工程；

D、单跨跨度l 5米以上的房屋建筑工程；

E、单项建安合同额500万元以上的房屋建筑工程。

②企业经理具有5年以上从事工程管理工作经历；技术负责人具有5年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业中级以上职称；财务负责人具有初级以上会计职称；

企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于50人，其中工程技术人员不少于30人；工程技术人员中，具有中级以上职称的人员不少于10人。

企业具有的三 …… 此处隐藏：2608字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……