辽源市地下商业街市场调研报告(2)

三、项 目 定 位

A、整体定位：

功能完善的地下时尚购物、休闲、娱乐、餐饮商业街。

B、定位依据

1、改善步行街区域商业区域单一购物模式

步行街商业区各大商场购物模式单一，营业时间短，消费者逗留时间短，将项目时尚、休闲、娱乐、餐饮进行重点规划，满足一站式休闲购物功能，凝聚人气，提升项目购物能力；

2、建立时尚、品牌集中区域

步行街同类商铺缺少针对客户层的细分，现有经营项目以适合中青年群体的商品为主。为最大程度上降低经营风险，脱离同类竞争，建议本案采取差异化主题经营策略，项目增加一、二线时尚、休闲、运动品牌，吸引18-35女性、青少年群体主力消费，作为主要的目标客层进行项目前期定位。

3、差异化营销所需具备的硬件条件

为形成与步行街的差异性，项目必须使业态形成特色，而完备的购物附件是商业人性化的体现，如此打造出一个极具地方特色的地下商业步行街。

C、定位目标 1、吸引人流目标

以时尚、潮流为风格，打造城市青年人群的汇集地、俱乐部，是张扬青春魅力的场所。 以项目时尚、品牌、流行特色作为炒作点，借政府支持进行炒作，将地下商业步行街包装为辽源地区人性化购物的缩影，以人性化吸引消费人群。

2、延长消费者停留时间目标

商业区的商气是否兴旺除依靠人流量外，还得靠消费者长时间停留来营造，休闲、娱乐可吸引大量客户在此一边购物一边休闲，从而延长购物时间。

3、提高顾客消费水平目标

设立品牌专属区对高收入顾客有极强的吸引力，并因此带动了项目的消费水平。

四、营销推广策略

<一>原则

1、充分利用差异化营销及政府支持进行营销突破；

2、注重整体推广的系统性及节奏性，有张有弛，重点突破； 3、六、七月份全面造势，力争八、九月份形成销售高潮； 4、大客户招商工作同期进行，项目设专属投资收益区。

<二>概念定位

A、核心概念定位

核心概念起着总括项目特征，给目标客户强有力的利益承诺，对分概念起着统归作用，它是我们传播的核心，因此，我们确定了如下核心概念：

财富颠峰·时尚名街

支持理由：

① 以财富为号召力，向目标投资者明确传达到利益点； ② 突出了整个商业街以人性化购物带动物质消费的理念； ③ 该口号大气恢宏，体现了一种强大的企业实力； ④ 口号简单明了，便于口碑相传； B、分概念定位

以核心概念为统师，我们确定出以下分概念，以进一步丰富核心概念，并在不同传播期间加以应用。

1、形象概念定位：辽源之窗——地下商业步行街

突出“人性化”特色，并在传播中强调政府形象工程及政策支持力度，引导目标客户对商业街良好投资前景的预期。

2、消费概念定位

集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型商业步行街

精神消费带动物质消费的消费理念，强调在休闲、观光中去购物、去消费，并充分享受一站式消费的乐趣，成为闲暇必去，百逛不厌的消费天堂。

3、推广概念定位

投资汇聚财富的地下商业街，经营前景无限的地下商业街。

强调投资经营各取所需，投资财富、经营前景在地下商业街得以最佳现体。

4、投资概念：

传子孙百万家财，不如留店铺一间

商铺保值、增值及受益的价值，体现中国人的投资意识。

五、价格策略

<一> 价格走势制订及依据

1、价格走势制订 低开高走的价格策略 2、制订依据

通过低价开盘，制造人气，形成良好的销售局面，促进全盘销售； 通过低开高走，传达升值信息，促成买家落单；

由于辽源商业竞争激烈，项目蓄水期商铺价格对外过高价将会使投资者难于接受，形成被动。低开为后来的价格调整预留了空间。

<二> 定价策略及依据

1、定价策略

1区 为13800-17800元/m2 2区 为14800-17800元/m2 3区 为14800-17800元/m2

4区 为12800-14800元/m2 5区 为12800-14800元/m2 6区 为14800-17800元/m2 7区 为14800-17800元/m2 8区 为13800-16200元/m2

商铺开盘宣传价格为12800元/平米起，项目总体均价15200元/m2—15800元/m2

2、定价依据

◎ 项目规划设计为28处出口，商铺整体不存在死角； ◎ 14部扶手电梯将会导致8处出口部位增值迅速； ◎ 项目的唯一性、稀缺性大于地上商业地产增值空间； ◎ 通过完善的业态规划，主动引导人流走向，保证客流量； ◎ 根据现有地上商业业态、交通、停车位因素； ◎ 参考“朝阳新华时尚广场”二期定价方法。

<三> 功能区域定位

1区 通讯、数码专区 2区 时尚餐饮专区

3区 品牌运动服饰、用品专区

4区 时尚动感吧（电玩、网吧、桌球、歌吧） 5区 温馨家居舍（家纺、床上用品）

6区 鞋乐街专区（品牌女鞋、时装鞋、箱包专区） 7区 流行前线（品牌女装、日韩流行服饰、牛仔专区） 8区 休闲特色天地（时尚饰品、秀水街）

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