辽源市地下商业街市场调研报告

辽源市地下商业街市场调研报告

一、市场调研汇总

<一> 调查时间

2008年3月2日——2008年3月7日

<二> 调查方法

实地走访调查、电话寻价

<三> 调查目的

分析辽源市商业环境及步行街——人民大街商圈辐射区域商业形态及商铺出租、出售价格体系，为地下商业街项目定位及营销推广提供客观依据。

<四> 调查范围

西宁大路-东吉大路 世纪步行街 康宁大街 龙山大街区域 济康路

步行街商圈辐射区域

<五> 调查项目

1、辽源市区基本概况及项目区域介绍 2、辽源市步行街商圈商业形态

3、辽源市步行街商圈商铺出售、出租情况及价格体系 4、步行街道两侧商铺分布情况及业态分析 5、辽源市与地下商业街项目竞争物业状况

<六> 调研分析结果

一、辽源市基本概况及项目区域介绍

1、概况

辽源市位于中国·吉林省的中南部，属低山丘陵地区。所辖东丰、东辽两县，龙山、西安两区。幅员面积5123平方公里，总人口156万，其中市区面积206平方公里，人口60万。

辽源处于东北中心城市发展的轴带上。辽源市交通、通讯事业较为发达。“四梅线”铁路横穿全境，有快车直达首都北京，公路四通八达，高等级公路把辽源与外地市连接的更加紧密，经长营高速公路到长春机场只需1个半小时，经哈大高速公路到大连港只要7小时，到沈阳桃仙机场只需3小时。距长春100公里，距沈阳200公里，距哈尔滨300公里，距大连港500公里。周边分别与四平市、吉林市、梅河口市、辽宁省西丰县相邻。

辽源市2007年全年人均工资性收入为8345.41元，同比增长24.0%，占可支配收入的71.4%，拉动可支配收入增长16.2个百分点。工资性收入仍是居民家庭的主要收入来源。收入水平的稳步提高，给城镇居民奠定了坚实的经济基础。2007年城镇居民人均消费性支出7831.98元，比2006年增长17.2%。

随着收入的增长，消费水平的提高和消费环境的日益改善，城镇居民的消费心理日趋成熟，传统型、保守型消费正在被现代型、发展型消费所取代。如今的辽源人有钱敢花、会花，以投资、知识、保健、信息及超前消费为主要标志的现代消费意识正在形成。一是以储蓄、购买股票、债券为代表的投资型消费成为居民家庭的一部分；二是以教育、娱乐、文化为代表的知识型消费成为居民家庭消费的重要组成部分；三是以高蛋白、低脂肪、绿色食品为代表的营养保健型消费受到大多数居民家庭的重视；四是以电话、互联网为代表的信息型消费日渐升温；五是以贷款购房子、买车为代表的超前型消费被越来越多的居民家庭所接受。随着城市医疗保险、教育等方面改革的深化和旅游、文化、娱乐、服务事业的发展，居民非物质性消费支出的比重将继续加大，商品消费的购买力将继续增长。

2、项目区域情况

项目位于辽源市中心地带，商业集中区域，周边分布金融、政府部门、医疗、邮政、通信、文化部门多家，交通便利，消费群体集中，商业气氛浓厚。 二、辽源市步行街商业形态分析

1、商业高度集中

辽源市商业主要集中于以步行街-人民大街为中心的商业区。

在商业形态方面，以步行街为中心形成了以意发、华泰、联贸、东方家电、铭旺、时尚铭旺商城及沿街品牌店构成的，云集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、数码产品、床上用品等品种，是辽源市最繁华的商业区，商品零售额占据辽源市场的75%以上。

在步行街商圈周边，还形成了通讯、快餐、酒吧、KTV、酒店、医药等专业市场集中区域，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的消费群。

从上述辽源市的商业格局而言，商业密集度较高，业态无长远、科学的规划，人均消费水平较低，商业已趋于饱和，竞争力度较大。

2、日杂商场、品牌专卖店、超市、临街商铺、小型地下服饰商场构成辽源

步行街商圈市五种主要商业形态。

辽源市的消费主要集中于商场，临街商铺，其中新建商场（意发、时尚铭旺）、品牌店主要经营中高档商品（中档商品为主），地下服饰商场、早期商场（华泰、联贸）主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等，从商业形态而言，缺乏专业性、特色化的商业形态，商业雷同性强、竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。根据对步行街道两侧商铺经营类别分析，人流及“5．1”以后的夜市是众多商家选择步行街两侧开店的关键，但从业态格局角度分析，众多业态分拥而至，反倒打破了步行街休闲、时尚购物的性质。

3、商户忠诚度低，流动性强

由于辽源市商业雷同性强，缺乏差异性，既未能形成自己零售业市场的竞争优势，本土又缺乏专业的批发市场，因此当新的卖场出现时，立即出现大量商户的流动现象，新的卖场只需借助完备的基础设施、专业的物业管理和良好的商业信誉，略做些炒作，即可迅速将老市场内的一部分商户吸引过来，如此循环往复，从而形成了辽源市商户忠城度极低，铺位实际租赁期较短，商业流动性教大的特点。通过对早期的商场转租、出兑情况调查可得出结论：华泰是步行街较早开业的大型商场，集中了日杂、小饰品、服装、鞋类、床上用品、电脑等各类商品，但华泰二楼115个商铺中转租、出兑为27个占23.5%；三楼72个商铺中转租、出兑为23个占15%，其他楼层也是经营惨淡；对于在2005年交付使用的意发购物广场为产权式商铺出租比例相对较低；时尚铭旺在2007年投入使用出租、出兑仅为3家。

4、商铺销售以租赁为主，产权销售方兴未艾

市步行街商圈前几年商铺销售主要以租赁为主，包括华泰、时尚铭旺、联贸及各类市场，在新近的商业开发中，出现以产权销售为主的销售形式，且多为40年产权销售，现在以意发购物广场、新东方为代表，一些小区在底商的开发中，也纷纷推出产权销售，从而形成一般产权销售的势头，根据对产权商铺（意发）调查出售率达90%，现有产权商铺转售基本为零，投资商铺者大有人在。

5、商业基础设施陈旧，商场布局较差，休闲、娱乐设施匮乏，附属设施短缺且无相应规模。

根据实地考察的各大商场，配备上、下电梯的仅仅为银都、意发购物广场2家；时尚铭旺地下室无喷淋、烟感系统，曾经发生过消防漏水现象，并存在多处消防死角，铺面布局不合理，影响整个商场形象。其他早期商场基础设施均为楼梯。

商场布局较差，商品种类分区不明确，商品档次以二、三线为主，缺少一线主打品牌进驻，影响整个商场档次。

步行街道两侧商家临立，消费者休息场所基本空白，娱乐设施仅仅意发四层的儿童乐园（500m2）且无人问津，给消费者一种“疲劳感”，不愿意长期逗留。

步行街商圈的附属设施不完善。如步行街卫生较差，物流配套不健全，特别是餐饮行业比重太轻。步行街的餐饮相对于来此地休闲购物的消费者，商圈内的从业人员工作餐的消费比例更大。

鉴于以上步行街存在的不足，建议地下商业步行街项目从经营上注重人性化管理，招

商中应考虑设立特色小吃一条街，引进特色小吃和快餐。

三、辽源市步行街商圈周边商铺出售、出租情况及分析

通过对辽源市内步行街商圈的实地调查发现，传统的以租赁铺位为主的老商场，在经

营业态及竞争力方面已经不能满足现有的消费需求，装修过时、硬件配套设施跟不上，营业时间过短，客流量不足，已经导致承租户经营压力增加，经营品项不入流，营业额不足以维持正常费用支出，引发商户经营模式转型，商铺出兑现 …… 此处隐藏：2712字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……