风华盛世裙楼商业全程策划报告(2)

出，并成功开业，提升商场的整体价值。

一个商场的成功，发展商乃最高的决策人，必须认清成功的关键，深思熟虑，不能急功近利，以期望一个物业长远性的成长过程，获取最大回报，实现商铺的升值和商铺销售的价值最大化，实现利润最大化。

本案余下部分将围绕项目商业定位和商场成败的关键因素展开，最终的目的是要成功引进有优良商场经营管理服务素质和有实力有信誉的『旗舰商家』。

第三部分 租金价格定位

3.1定价因素

本商场租金价格水平与项目素质、商场定位、市场供求状况有着密切的关系，以下几方面是本报告拟定价格时首要考虑的因素：

整体的经济环境 区域商服物业的供应情况 区域和同行业租赁市场状况 商场自身的素质 商场的商业形象和昭示力 商场租赁的形式 3.2定价策略

体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体出租租金定价和分

层分类散铺出租租金定价相结合

采用市场比较法，区域租金比较和同类型物业租金比较相结合

定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分层分类散铺出租租金定价

的方法则使用同类型物业租金比较法

3.3定价过程

3.3.1区域租金比较

C5区域周边租金表:

C6大型商场整租租金表:

C7区域比较项目定价表：

考虑到招商对象为大型的『旗舰商家』，其普遍承租租金较低，因此针对大商家整体出租租金通常比周边要低并有一定下调范围，本案建议商场整租租金：

1～3层整租租金均价为65～75元/㎡

3.3.2同类型商场租金比较

C8同类型物业租金表:

C9同类型商场租金比较项目定价表：

当分层分类招商即散租时，暂时排除经营方面的困难和不确定性，结合本商场定位的差异性，本案建议商场散铺分租租金如下（单层整体出租租金再下调20%）：

1/F：180～215元/㎡ 2/F：110～135元/㎡ 3/F：80～95元/㎡

1～3层散铺分租租金均价为123元/㎡

3.3.3商场立体租金定价及收入估算（租赁当月，见表C10）

整租价格：65～75元/平方米

分层散铺租赁价格： 1F 180～215元/㎡

2F 110～135元/㎡ 3F 80～95元/㎡

管理费：暂定28元/㎡ 租赁押金：2个月租金 管理押金：一个月的管理费 合同保证金：一个月租金

C10即时租金收入估算（租金取组中值）表：

管理费

28×6,927.67 193,974.76

/

193,974.76

管理费押金

/

193,974.76

/

193,974.76

合同保证金

/

484,937

/

919,457.38

合计

/

2,327,697

/

4,065,779