南通房地产市场分析

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区位发展优势

随着这几年南通房地产的飞速发展,目前通城房地产可以分为崇川老城区,新城区,开发区,港闸区，新东区五大版块。

1. 老城区剖析。崇川老城区作为南通的心脏，是南通的经济中心，

文化中心，金融中心以及大型的居住中心，在这里新式小区与老式新村并存产品参差不齐，因为老城区寸土寸金，所以老式新村拆迁过程缓慢，即使有产品也几乎全部以高密度的公寓为主并且体量都不是很大，再加上市区交通堵塞，空气噪音灰尘等污染比较严重，实在不是一个城市的良好居住区。不仅如此，由于地价过高目前市区的高密度新房价格也已经达到了15000左右的高度，实在谈不上还有什么上涨空间。所以南通的中高端群体多已在老城区外购买了第二套住房。

2. 新城区剖析。新城区是顺应南通政府东扩南移政策的最大受益

区，目前新行政中心，烟草公司，大学城，地税局，工商总局，体育会展中心等相继落根，此区域将会是将来南通的第二个市中心。但是由于近几年的发展，所有的新城区空间几乎已经消耗完毕。从一开始中南集团的造城计划，新城新核心，未来中央CBD商务区，到09的热点学区房，所有新城区的上升空间几乎被消耗殆尽，到通棉二厂地块被恒盛集团以13800每平米的价格竞得，这一区域的价值达到了最高点，目前新城区的公寓价格多在10500-15000，低密度的别墅类产品更是达到20000左右，抛开价值空间不谈，随着城市的发

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展新城区作为新的市中心必将老城区的种种缺点也带进来，交通拥挤，空气噪声灰尘严重污染，从而影响居住品质。

3. 开发区剖析。开发区的地产发展前几年主要集中早狼山板块，

开发区中心区域几乎不存在商品房，全部以炜赋的动拆迁多层为主，随着几年的开发目前狼山板块的几个楼盘多已结案或者临近结案，除了体量不大的山水一号外仅剩军山半岛，金水湾，紫琅上郡存在一些尾房。所以从去年开始，开发区中心位置开始拍出大量住宅用地，未来的几年内至少有200万方的公寓体量推出，问题是开发区原本就是南通的工业心脏，在这里不可能具有良好的居住环境，再加上周边外来人口混杂，拆迁安置房堆积势必会影响整个区域的居住品质，即使从产品上看，由于容积率的原因，这里也不可能出现高品质的低密度产品。即使如此根据土地的出让费来计算，这批房子上市时的价格至少得7000以上。

4. 港闸区剖析。港闸区由于其地理原因，一直是南通的后方，是

南通的交通物流中心，以及各类专业小商品市场的聚集区，所以这里人口流动大，噪音灰尘等污染严重，一直不是良好的居住区，这几年随着北翼新城的打造计划也在进行着轰轰烈烈的房产大开发，但是产品还是以商业地产为主，住宅的体量不是很大而且受环境需求等各方面因素的影响全部都是高密度产品，可以说未来的港闸区和老城区的城西板块以及开发区的局部必将成为南通的中低层和外人人口的聚集地。

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5. 新东区剖析。新东区的概念是在08年底09年初的时候出现的，

随着东扩南移政策的进行，南移已经基本结束，现在是属于东扩的时间，随着去年的开发和大批量土地的出让，目前新东区已经形成了以第九园，英伦上院，城市名人府邸等为主的城市别墅区和以恒盛豪庭，德诚翰景园，中房文化名邸，运杰龙馨园等为主的高档公寓区。由于整个区域的楼盘多为初建设和初开盘状态，商业配套等多未形成，所以后期发展潜力惊人，再结合新东区的交通紧紧依托于青年路和人民路二大交通枢纽干道，距离老城区和新城区都只有十几分钟车程，宁启高速，苏通大桥以及新东机场等南通的对外交通中转站也都近在咫尺，所以随着未来几年的发展新东区想不火都不行。