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从以上分析中表明：

◎歙县房地产现正处于一个上升的良性发展时期。2008-2009年是国家经济增长比较困难的时期，也是房地产开发商比较困难的一个时期。但是这并没有给歙县楼市带来不利影响，反而指导着房地产行业朝着良性的方向发展。

◎歙县楼市起步较晚，市场还有很大发展空间，这将给我们的项目带来了很大的机会。但是通过近几年的发展，消费者也越来越趋理性，房地产行业进入了一个竞争激烈的时代，这表明对产品质素和开发商的要求也相应提高，如果一个没有特色与差异化的产品将会给销售带来很大的风险与压力。

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四、歙县市场个案分析、

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通过以上的个案分析情况，可以看出歙县市场呈现以下几个特点：

1.整体市场好，市场项目多。

2.县城逐渐向西边新区发展，市场竞争大，在建在售楼盘多。

3.整个县城商业氛围良好，商业体量大。但整个新区目前商业还有待发展，许多新建门面闲置，门面租金普遍不高。

4.楼盘基本多是多层，五楼到顶，还有少部分的底层建筑。

5.许多项目缺乏专业的营销，销售缺乏专业，缺乏有力的营销力。

6.市场住宅项目特色项目少，项目风格雷同，没有太多有差异化的产品。第二部分、本案项目概要

歙县*滨河花园项目是黄山市十大工程重点项目，为郑村镇郑村河道政治及造地项目，由歙县诚创房地产开发有限公司投资兴建。总占地面积12.56万平方米，拟建总建筑面积为20万平方米，计划总投资3个亿。规划用途商业、住宅、旅游等。本项目建筑风格为新式徽派建筑。建设周期3至5年，该项目分三期实施：一期投资7000多万，开发建设面积50亩为多层商业住宅；二期为多层建筑，

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第三部分、项目SWOT分析

Strength(优势)

1、临近丰乐河，未来周边自然环境较好；

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2、户型设计方正，全明户型、南北双阳台，功能分区合理，整理设计较为合理；

3、项目规划设计以低层、多层为主，整体建筑密度较低，为打造宜居社区提供了良好的条件；

4、社区有中心水系景观和羽毛球场，广场，为居民创造了完美的居住环境；

5、有独立的幼儿园，附近有名校，学区房等。

◆Weakness(弱势)

1、项目周边的交通条件和生活配套设施有待提高；

2、项目所处区位相对于其他竞争楼盘较为偏远，距离歙县城区七公里。

3、项目广告投放不足，知名度不高，品牌没有树立。

4、绿化率较低；

◆Opportunity(机会)

1、近年来，歙县的经济发展速度不断加快，城区地位不断提高，对住房需求将持续加大；

2、城区市政设施不断完善，项目的周边的交通设施已经开工建设，将极大的拉近项目与城区中心的距离，方便社区居民的出行与生活；

3、未来整个周边区域规划，加大社区升值空间。

◆Threat(威胁)

1、房地产市场与目前经济形势紧密相连，出口减缓，制造业不振,外向经济环境发生变化,人民币升值，银行加息，这些都会对国内的房地产市场造成较大的威胁。

2、本区域房地产市场近年来发展迅速，近期楼盘密集开发，区域投放量较大，区域产品同质化严重，目标客户群体严重重叠，将为本项目的操作产生较大的威胁。

3、附近生活区比较散乱，商业租金偏低，给项目上铺加大抗性。

项目SWOT分析对策

发挥优势：

1、强化项目所处的配套优势及交通便利，未来歙县整体向西发展，距离汽车站三公里左右；

2、突出项目一线河景的生态环境优势（紧临丰乐河、中心双水系景观）；

3、引进知名物业，提高社区品味。

规避劣势：

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1、商业进行差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；

2、先住宅后商铺的推广策略，提高社区人气，提升项目品质。

3、通过前期广告投入，售楼部展示中心，引进物业，，展示高端社区优势。第四部分、项目定位

一、项目市场定位

高端形象、中高端品质、中档价格

高端形象：

树立项目的高端形象，不仅有利于企业品牌与项目品牌的建立，同时由此拉升项目整体的性价比，为项目的销售打下良好的基础；

中高端品质：

项目所处的区域和项目本身情况决定了项目很难发展成高端产品；由于区位现状的不成熟，如果没有品质的支撑，项目将面临一定的销售阻力；因此，需要开发商进行适量投入打造项目的中高端品质；

中档价格：

项目的目标消费群体为中档收入家庭，对于价格的承受能力有限，且较为敏感；因此建议项目的价格应低于其他楼盘价格开盘，小幅快长，既保证项目的去化速度，又能实现开发商的利润目标。

二、项目形象定位

歙县新城区·双景观宜居社区

面对市场和周边项目的竞争压力，需要有竞争力的项目形象作为支持，对项目的传播形象进行整体诠释，唤起消费者对本案的认同，和精神层面上的的共鸣，丰富产品在推广宣传中的深度和广度，打造区域高品质项目的形象，同时着力于在竞争激烈的市场中寻求差异化，在差异化中寻求独特性，把独特性作为项目的决胜之道。针对目标客户群体，以注重实用性、舒适性、经济性、中低价位的高性价比楼盘进行推广。

三、目标客群定位

目标市场细分

第一层：本地居民、公务员以及其他中低档收入人群等；

第二层：来自外地在周边企业工作的职员，准备在本地安家的人群；

第三层：本地居民中的高端人士、周边企业的中高层管理人员、其他地区的高收入人群（主要为联排客户和投资客户）。

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目标客户定位

由于消费客群构成的复杂性，因此，需要由观察到洞察，分不同的收入、不同的年龄、不同的家庭结构等进行表象与深层的分析，从而得知他们到底需求什么。

1、客户层次

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2、房屋价值

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1、最匹配本项目消费群体为：

崇尚理性、追求高性价比的中低等收入客户群体

一、项目价格定位

本案通过比较法得出项目均价，同时为了长远的营销效果。在开盘初期，价位适当下浮。给项目留有较大升值空间，分销竞品客群。所以本案价格如下：

本案多层的整体均价制定2300---2600为元/㎡建议开盘多层的均价制定为2380元/㎡，价格预测，其上涨因素主要由2

部分组成。其一是市场价格的自然上涨，其二是地點交通对房市价格的拉动作用。

注：项目联排属于较为稀缺产品，建议较晚推出市场，已获得最大利润，暂不进行价格定位。估计至少会突破2600元/㎡

第五部分、营销推广策略

一、低价入市小幅快涨的销售策略

鉴于目前 …… 此处隐藏：2567字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……