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河

花

园

销

售

方

案

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目录

前言

第一部分、市场调查及分析

一、歙县概况

二、歙县县城发展规划

三、歙县房地产市场分析

四、房地产项目营销手段简析

五、歙县市场个案分析

第二部分、本案项目概要

第三部分、项目SWOT分析

第四部分、项目定位

六、项目市场定位

七、项目形象定位

八、目标客群定位

九、项目价格定位

第五部分、营销推广策略

一、低价入市小幅快涨的销售策略

二、循序渐进稳中求进的推盘策略

三、提升现场人气的SP策略

四、良好的销售现场氛围

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五、提升项目形象整合项目推广主题

六、多点双中心接待

七、开展对周边各个单位的营销策略

第六部分、项目2010年年度销售计划

第七部分、营销推广阶段划分及媒体组合策略

一、营销推广阶段划分

二、媒体组合

第八部分、推广主题及广告语

结束语

前言

首先，感谢贵公司给予我们参与操作滨河花园项目的机会，我们愿发挥自身的能力水平与操盘经验，为贵公司提供最优良和最专业的地产顾问服务。现针对滨河花园的营销策划、广告推广等方面提出初步方案！

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第一部分、市场调查及分析

一、歙县概况

■地理位置

在举世闻名的黄山脚下，坐落着一座美丽的全国历史文化名城——歙县。歙即翕，山水合聚之意。这里江水如境、古桥作虹、峰峦如屏，享有山城、水城、桥城之誉。

这里四通八达，一条皖赣铁路，开辟了北自南京、南自江西的两处进口；杭徽高速公路和千岛湖、新安江，则是自浙入徽的两条通道；黄山机场的扩建，又迎接四方宾客从空中展翅飞来。

■历史文化

公元前二世纪，秦始皇在此设歙县。民国以前，这里一直是郡、州、路、府的治所，是徽州经济、文化的中心。明清时期，徽州称雄中国商界三、四百年，足迹遍及全国，遂有“无徽不成镇”之说。乾隆皇帝南巡时召见全国八大巨商，其中四位是歙县人。

这里文风昌盛，英才辈出。古时歙县乡俗“十户之村，不废诵读”。明清时期，有进士 623人，状元6人，在全省全国名列前茅。这些人中，有13人的著述收入《四库全书》。

■徽州建筑

徽派建筑。它集徽州山川风景之灵气，融风俗文化之精华，风格独特，结构严谨，雕镂精湛，不论是村镇规划构思，还是平面及空间处理、建筑雕刻艺术的综合运用都充分体现了鲜明的地方特色。尤以民居、祠堂和牌坊最为典型，被誉为"徽州古建三绝"，为中外建筑界所重视和叹服。它在总体布局上，依山就势，构思精巧，自然得体；在平面布局上规模灵活，变幻无穷；在空间结构和利用上，造型丰富，讲究韵律美，以马头墙、小青瓦最有特色；在建筑雕刻艺术的综合运用上，融石雕、木雕、砖雕为一体，显得富丽堂皇。

■行政区划

歙县总面积2122平方公里，总耕地16万多公顷，辖28个乡（镇），425个行政村。第五次人口普查，全县总人口454593人，其中：徽城镇 51155。歙县县城分老城区与新区两个区域，练江大桥连接新老两个城区。主干道有新安路、人民路，过境公路穿越城区内。

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■歙县经济发展

歙县以贯彻全省县域经济发展现场会精神为契机，进一步解放思想，理清思路，完善政策，推动县域经济又好又快发展。截止4月底，全县规模以上工业企业户数由2009年底的236户，增加到452户，成为我市第一个规模以上企业超百户的区县；重点工业税源户入库税金13432万元，占全县重点税源户入库税金的56.9%，同比增长54.9%；完成工业技改投入29.2亿元，同比增长64.5%。

强化园区建设上提升工业效益，园区经济成全县经济新的增长点。举全县之力打造的县经济开发区，已累计完成固定资产投资18.8亿元，其中今年1至5月完成固定资产投资2.24亿元，经济开发区设施功能日趋完善。

城镇居民人均可支配收入11362元，农村居民人均纯收入4295元，分别比上年增长16.9%和15.8%，城乡居民收入连续四年保持两位数增长。城镇居民人均消费支出8781元，比上年增长21.9%；农村居民人均生活消费支出2265元，增长15.9 %。

二、歙县县城发展规划

随着城市建设步伐的日益加快，歙县的城市面貌正在发生着悄然却又显而易见的变化：山更青了、水更绿了、天更蓝了、楼更高了、城市也更大了。这得益于歙县在城市建设中采取西进东扩、组团式发展战略，进一步拉开城市框架、完善城市功能、提升城市品位、塑造城市特色。通过招商引资、市场化运作，歙县吸引了很多有实力的外来投资者。顺利实施了政务新区、古城保护整治、生态园林城市等城市建设工程。

改造兴建黄宾虹公园、陶行知公园、张曙公园、新洲公园、紫阳公园和瓮城广场，形成独特的徽派园林景观体系。不仅进一步提升了歙县旅游的综合竞争力，也为市民休闲提供了好去处。。

通过城市建设的集聚效应，歙县城市的臂膀沿城东大道伸至桂林，向西接旅游公路紧连郑村。加上各卫星集镇加速建设，“十一五”期间，歙县城市化城镇化水平将大大提高，城区人口将突破11万人。

三、歙县房地产市场分析

近年来歙县房地产业获得了长足发展，房地产市场尤其是住宅市场供给能力显著增强，市场需求和销售持续较快增长，房地产投资也逐年大幅增长。

房价从前几年不足2000元/㎡上涨到现在的均价3000元/㎡左右。迅速飙升的房价也促使了众多外地企业来到歙县，本地房地产企业也大刀阔斧的进行房地产开发，歙县房地产市场空前活跃。

随着歙县经济的快速发展以及全国房地产开发的势头逐渐向二三线城市发

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展，歙县吸引了江浙、上海等外来开发商，带来了先进的开发理念将促进了歙县房地产的进一步发展，整体市场开发水平也得以迅速提升。

■歙县区域房地产市场发展现状

歙县县城的房地产市场目前主要分为两个板块：老城区板块与新城区板块。由于政府的西进东扩的组团式发展战略，新区的市场发展很快。随着政务机构逐渐迁入新区，大大带动市场的发展趋势，很多客户也逐渐看好新区的发展的未来。

特别在新建的新县政府周边，新区板块内已经逐渐形成一个更新的板块，政务核心区板块，目前有百花园、上海花园、大铭山庄与练江花园等项目，百花园项目比较早，他的逐渐成熟也带动了这个区域的发展。

政务核心板块，以新县政府为中心，在未来将会成为歙县市场的热点区域，本项目地处新区板块的政务核心板块的中心位置，虽然目前生活配套还很不成熟，但是潜在的未来价值是可预见的。所以这个区域的形成对本项目是一个市场契机，我司建议在此地段打造歙县的中高端产品，全力发掘此地段的未来价值，引领歙县的政务核心区板块。

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