豪丰置业_2012年山东安丘600亩大盘项目房地产市场专项调研报告_7

谨呈：豪丰置业

豪丰置业安丘600亩项目 房地产市场专项调研报告

2012-7-22

前 兵马未动，粮草先行！ 知己知彼，百战不殆！

言

安丘作为豪丰置业地产蓝图的重要版图，随着安丘600亩项目的推进， 前期调研、定位和产品策划工作需要逐步相应展开。

青岛睿智天成作为豪丰置业的战略合作伙伴，积极配合豪丰置业安丘 项目工作的开展。于7月13-15日，派出由营销部和策划部组成的强力专项 市调小组，共4人3天，对安丘房地产市场进行了全面的调研。在此基础上 形成本次报告，主要分为以下5大内容：1、市调回顾 2、安丘房地产整体市场分析 3、项目竞争环境分析 4、项目本体分析 5、调研报告总结

安丘是我们的重要战场，我们已经漂亮的攻下一城。 在战斗再次开始之前，先让我们再重新开始熟悉一下这 个战场。 因为对手变了，形势变了，游戏规则也变了！

报告结构

市调回顾安丘房地产整体市场分析 项目竞争环境分析

项目本体分析调研报告总结

市调日期：7月13-15日 市调人员：赵昌博、全学球、陈大伟、刘鹏波 调查范围：安丘老区、新区和市北区 调查楼盘：24个 楼盘名单：三合春城、大华名都、龙耀锦都、世纪铭城、中央世家、湖景龙湾、青云 国际城、青云郡、天源华府、领世新城、大成汇丰园、建安小区、御景园、锦绣花园、 金融中心、云湖华府、汶水绿洲、颐高数码城、锦绣华城、锦绣华府、五洲长安、盛 世名门、领秀城、天熙苑等

市调回顾安丘房地产整体市场分析 项目竞争环境分析

项目本体分析调研报告总结

整体发展环境

经济宏观大环境形势依然严峻，下半年经 济增长趋向平稳，政策有望放松。1、国内经济增长继续下 滑。今年一季度GDP同比 增速还是连续第五个季度 下滑。 2、宏观经济政策开始走 向宽松。2012年，中央明 确提出经济工作的总基调 是稳中求进。 3、进出口形势不稳定。 美国经济艰难复苏，欧洲 经济深陷欧债泥潭，其他 地区经济动荡起伏不定。 4、房地产“回光返照”。 5、信贷紧缩，中小企业 资金链明显紧张。

6、股市继续探底。

整体发展环境

楼市宏观大环境下半年起色不会很大，大 体上趋向平稳，以价换量仍是主旋律。1、自今年6月8日央行降息0.25 个百分点以来，房地产市场量 价齐升，中国指数研究院近日 发布的6月份“百城价格指数” 显示，全国100个城市的住宅均 价结束自2011年9月以来连续9 个月的环比下跌态势，其中45 个城市出现环比上涨。 2、国务院总理温家宝于近日在 江苏省常州市调研时强调，目 前房地产市场调控仍然处在关 键时期，调控任务还很艰巨。 3、总

理“誓言决不能让房价反 弹”的话语让购房者再度迟疑 起来，纷纷选择了观望，楼市 再次进入了深度博弈状态。

整体发展环境

潍坊楼市环境上半年依然萧条，价格逐步下探， 下半年形势预估会继续低迷，在低位徘徊。

1、恒大名都4480元/平米开 盘超低价入市，对市场冲击 很大，但市场反馈一般，开 盘当天成交约200套。 2、市场低迷，促销变相降 价手段层出不穷，更有部分 大手笔让利，如恒大名都交 五万抵十五万等。 3、中建大观天下新推出楼 栋，以一口价3888元/平米， 引起市场疯抢，说明刚需在 超低价格前面，会适度的迸 发。

1、2012年上半年潍坊市区的整体房价比较平稳，总体呈现“微降”态势。从上半年的整体房价 走势来看，1-2月份房价上涨9元/㎡;2-3月份房价微降3元/㎡;3-4月份上涨5元/㎡;红五月潍 坊楼市成色不足，环比4月份跌幅达35元/㎡;5-6月份再降10元/㎡,跌至4420元/㎡,为上半年 最低水平。面对目前潍坊购房者持币观望的现状，开发商推出各种各样的促销打折政策，以价换 量刺激刚需购房群体，2012年上半年潍坊房价主基调依旧以“稳”为主。 2、2012年上半年潍坊市内六区平均房价整体下降0.76%。从上图中可以看出上半年里1月份房价 涨幅最大，究其原因，2011年末开发商低价抛售房源和2012年初品牌开发商的提价，导致1月份 环比去年12月份房价差距较大；2月份，部分楼盘涨价，使得整体房价上升；进入3月份，受限购、 限贷调控政策的影响，房地产市场降温，房价首次下跌；4月份房价再次呈现小幅上涨。5月份 “以价换量”唱主调，房价下降0.78%,开发商的打折促销政策和新楼盘的低价入市是下降的主 要原因。6月份环比5月份房价下降0.23%。总体来看，潍坊市区上半年整体房价波动不大。

整体发展环境

安丘宏观经济发展强劲，带动房地产业快 速发展。GDP增长情况分析

200 150 102.76 100 50 0 2005年 2006年 2007年 2008年 132.5 115.01 140.6

155.2

169.6

188.8

2009年

2010年

2011年

2005年至2011年安丘 市GDP年均增长率保 持在10%左右的水平， 在所有县市中处于中 等偏低水平。2011年 达到地区生产总值约 188.8亿元。

数据来源：安丘市统计年鉴

GDP增幅和房地产业 发展状况的关系 ——库兹涅茨

小于4%萎缩

4%-5%停滞

5%-8%稳定发展

大于8%高速发展

整体发展环境单位：万人

安丘人口增长相对平稳，外来人口较少， 农业人口的城镇转移为房地产市场发展提 供了有力保障。95.3 93.9 94.5 93.1

人口增长情况分析96 95 94 93 92 91 90 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 92.4 92 92.8

2005年至2011年整体上安丘市总 人口缓慢增长，其中从2009

年开 始增速加快，截止到2011年总人 口达到近95万，其中农业人口约 55万，非农业人口约40万，城市 人口约30万。 根据2011年潍坊市各县区人口统 计情况来看：安丘市人口总数占 整个潍坊市的11%,在潍坊各县 市(除潍坊市)中排名第三。

昌乐县 7% 高密市 10%

昌邑市 7%

潍坊市 21%

临朐县 10% 青州市 10% 安丘市 11% 寿光市 12%

诸城市 12%

注：潍坊市包括奎文区、潍城区、 高新区、开发区、寒亭区和坊子 区。数据来源：安丘市统计年鉴

整体发展环境

安丘大量的产业人口，为房地产开发提供 了大量的客户支撑。

安丘市大型知名企业及产业人口规模： 山东景芝股份有限公司，产业人口规模在5000至6000人之间； 山东奥宝化工集团有限公司，产业人口规模在3000左右； 安丘市汶瑞机械制造有限公司，产业人口规模在2000至3000人之间； 安丘市鲁安药业有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间； 潍坊长安铁塔股份有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间； 另外，山东柠檬生化有限公司、山东海龙博莱特化纤有限责任公司等企业规模较大，产业 人口较为密集。数据来源：安丘市统计年鉴

安丘全市产业人口规模大致在2万人左右； 安丘重要企业主要以化工、机械、制药等为主。

整体发展环境

安丘人均可支配收入和人均消费支出的稳 步增长，为房地产开发提供了资金支持。人均消费支出增长情况15000

人均可支配收入增长情况20000 15000 10000 5000 0 人均可支配收入 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 7482 8791 10549 12975 15328 18165

23.8%10000 5000 0 人均消费支出

14.9%

2006年 3577

2007年 4400

2008年 5324

2009年 6548

2010年 8136

2011年 10365

单位：元

数据来源：安丘市统计年鉴

根据2006年至2011年统计数据分析： 安丘市年人均可支配收入按照23.8%的平 …… 此处隐藏：3017字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……