上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报

二零零六年四月十日

上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

项目定位

高档·滨江·商务复合体

上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

四个功能单元

高级公寓式酒店(2.5-2.8万平方米) 创意产业LOFT(2万平方米) 高档文化休闲商业区(1.8万平方米) 滨江独栋办公楼(2-2.2万平方米)

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项目策划

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区域市场简析

办公楼供应量及销售量均占全市1/3,日均销售900㎡。 售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁 等浦西主要办公区域。 购买人群：国内客户占2/3,其中本地及江浙约50%, 亚洲占20%,欧美约8%,其它约5%。

07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下 调。

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区域市场简析

以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1$/㎡· , 日 与浦西同类项目持平，空置率低于10%。 租客人群：美洲约40%,欧洲约30%,亚洲16%, 国内约10%。

租金预算：单身2000-3000$/月，夫妻3500-5000$/月， 家庭4000-8000$/月。

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区域市场简析

小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼 为主。 南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅 小区为主。

少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。 北延伸区(船厂地块)为综合开发区偏商务概念。产品以大型 写字楼和商务公寓为主，配有住宅。 规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。

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项目位置分析

项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域 有江景优势，体量适中 东方路和银城中路延伸后交通便利

缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势 现有建筑形成南向遮挡 周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围

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复合型项目是区域市场空白

高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。

商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。 虹桥+古北、淮海路办公区+新天地、南京西路办公区+梅泰恒等成功 案例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。

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结论：

复合性是本项目核心价值

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复合性 空间复合——物理层面 各功能单体有机组合 提高土地利用率 对滨江价值进行最大化挖掘

需求复合——功能层面 围绕商务功能设计差异化产品 办公：回避标准办公，安排LOFT和总部基地 居住：回避住宅和酒店，安排酒店式公寓 配套：排除人流性商业模式，通过主题区域形成目标消费

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复合性 行为复合——客源层面

工作-居住 商务-生活 消费-体验等不同行为集中同一地域内， 内部客源交叉放大和相互诱导，客源共享。 主题型商业满足

陆家嘴区域消费需要，拉动外部客源

资源复合——价值层面 高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案， 为客户提供高效率和低成本，增加交流和机会， 真正体现现代商业文化的精髓。

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四个功能单元

高级公寓式酒店(2.5-2.8万平方米) 创意产业LOFT(2万平方米) 高档文化休闲商业区(1.8万平方米) 滨江独栋办公楼(2-2.2万平方米)

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文化不是附加值，文化创造价值

成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力

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“新天地”成功贩卖小资情调 满足“海派”审美需求

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外滩一号、三号、六号、十八号等 力图重现“十里洋场”的辉煌

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文化性是本项目的区别价值

本项目的文化特征

构建时尚、张扬创意、对话国际

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特色性建筑

在建筑艺术、环境艺术、装饰艺术等方面， 充分关注审美价值的创造。 创造特色建筑，形成保利品牌积淀。

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18000㎡高档 文化休闲商业区

小型演艺中心为核心的文化娱乐区——“滨江新天 地” 时尚消费区——“意大利中心” 五星级办公及公寓式酒店配套功能区——“上海滩”

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“滨江新天地” “小型歌剧院”是反映文化性的特色建筑， 其建成后将与海洋水族馆、东方艺术中心共同构筑浦东乃至上海 的 保利“文化金三角”。

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“滨江新天地” 集演出、影视、音乐、FASHION秀、拍卖、发布会、会议等功能于一 身，以滨江景观为支撑，制造特殊效果，以吸引人气。 而由兹引发的“滨江新天地”更集酒吧、餐饮、娱乐为一体，创造浦 东岸线唯一的集合式文化娱乐区。

建筑面积约8000-10000㎡