商业模式经典案例分享223262138

商业模式经典案例分享,根据万达商业模式的分析研究

——万达广场营销借鉴

作者：初航 2012.12.

商业模式经典案例分享,根据万达商业模式的分析研究

商业地产已成为一个城市市中心楼盘的发展趋势。

城市综合体已成为一个城市市中心楼盘的发展趋势，他要带动周边的经济、就业、环境、消费等一系列发展。

而万达作为城市综合体的领军企业，2011年淡市之下更以突破1000亿元业绩造就市场佳话。

易居面向全产品线发展战略布局，需以更高视野看待全国城市综合体发展。研究万达发展历程与模式，将为商业代理向前发展带来新方向的突破。

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集团简介 发展历程回顾

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集团简介

大连万达集团创立于1988年，经过二十余年的发展，已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，企业资产1950亿元，年销售额1051亿元，年纳税163亿元。

已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家万千百货连锁百货店、45家大歌星量贩KTV。

万达发展目标为世界一流企业，全球领先行列的商业不动产运营商。

从2008年开始，万达计划每年有5-8个万达广场开业，以及3-5个五星级酒店开业。

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万达集团发展历程

1988-1998 企业创立阶段

万达公司成立

1995-2006

企业转型、摸索、调整阶段 2004年至今 发展与扩张期

“订单地产”的最初模式“两条腿”走路第一代、第二代产品进入投资高峰期，并在中国房地产界第一个提出做百年企业

2004年，北京CBD万达广场取得23亿元良好销售业绩

2005年，与麦格理完成REITs前的股权交易，38亿元转让了第一代9个项目24%的股权

2006年，计划发行REITs失败，发行CMBS

2005-2007年，产品实现想第三代转型，房地产市场火爆，销售情况与定价良好

2008年，应对经济和地产调整，企业进入短暂的观望期

2009年，加强土地储备，对外宣称将200亿元拿地

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万达集团发展历程

将当前万达的状况对应其发展历程看，万达的商地产之路具有“浴火重生”的特点。

历程：2004 年、2005 年，万达遭遇产品市场表现、资金等问题，甚至为外界评判为“能否继续生存”。

现状：国内最大的商业地产运营商。建银国际将其定位为未来内地类似香港长江实业的“大蓝筹”。

实现途径：

1、拓展资金渠道——与麦格理私募

2、进行商业模式的重新思考，推出销售占更大比例的第三代产品

3、加强商业资源的整合能力。

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产品规划 万达商业模式分析

经验总结

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产品规划

产品种类 选址

规模 业态 主力商家

万达走过的三代开发模式

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万达广场商业模式分析/三代产品

万达集团的三代产品，对应不同的商业模式。在第二代产品，万达非常强调“只租不售”，而“只租不售”针对的是购物中心部分。在第三代产品中，住宅、写字楼等销售部分的比例，相对以往显著提高，也是万达商业模式进入“通路”的开始。

住宅、写字楼、商铺销售（部分商铺自持）

资金链条偏紧

资金链条最紧

资金链良好

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万达广场商业模式分析/自持品牌+订单式商业地产

+

招商定位在前，开发建设在后

一方面招商绝非招一个主力店，另一方面可以降低风险，快速回笼资金 自持品牌结合各大主力店，形成万达特有的商业号召力

订单商业地产

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万达广场商业模式分析/现金流滚资产

房地产开发

双重利润

资产溢价

享受房地产开发和资产溢价双重利润、受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条“通路”。

万达地产的商业模式精髓——“现金流滚资产”的模式先期以少量资金启动，中期多以高端物业销售形成高形象及收回大部分成本，后期以物业升值与租金收益作为持续利润源，最终追求实现自持物业溢价后的利润最大化。

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万达广场商业模式分析/盈利模式

项目获取： “招商引资”名义洽谈土地，“招拍挂”程序拿地；土地低成本，宽松的开发条件；

项目开发：自我延伸商业业务链，同时战略联盟高端商业资源，“订单式开发，先租后建，复制滚劢”。尽可能缩短商业培育周期；

项目终端：租售结合，以售养租。尽量实现项目自我平衡，销售回款对抵先期开发成本。集中商业部分绝对“只租不售”，销售的物业不自持物业价值不冲突。谋求可用来作为私募、IPO上市、抵押贷款等再融资工具；

融资层面：暂时主要依赖销售回款和银行贷款。努力实践IPO上市和REITs，试图以后两者作为长期融资渠道。

业务链层面：延长产业链做加法来解决商业纵向和横向的业务互劢问题，由商业“被劢式成熟”，最终形成“主劢全程运营商”的转型；

资源整合层面：“订单地产”本报告是严格保密的。，保证项目快速开发、顺利招商运营、快速回款。资源包括：商户战略合作、酒店战略合作、顾问公司战略合作、施工单位战略合作等。

盈利模式

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产品线营销思路

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操作配合

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【二】万达整体操作模式 万达核心竞争力1.企业规模、品牌的聚合效应，在商业地产领域位于行业领先地位 1.“现金流管资产”商业模式和盈利模式的可行性 2.企业的创新能力和执行力 3.资源体系、产品系列不断优化在土地资源上赢得的优势 4.具备多元化融资渠道，资金获取能力拓展空间大 5.企业资金链运转进入良性状态，虽然也存在压力，但资金调配空间较大 6.企业制度化建设和经验沉淀取得实质性成效 7.项目前期启动资金压力小，后期资金压力小，投资回报率高

2.目标投资区域的市场优势及已实现程度

3.大型城市综合体和商业项目开发经验

内在竞争力

4.国际、国内品牌商业资源体系对商业地产开发的支持程度

5.自主投资的商业产业的运营水平

6.项目数量、产品体量、业态组合、已建成运营项目的外在观感，对政府、置业投资者、商家的说服力

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