广州商业地产市场2012年年度市场分析

广州商业地产市场2012年年度市场分析,市场数据

广州商业地产市场2012年年度市场分析

Martketing Dept.

广州商业地产市场2012年年度市场分析,市场数据

目

录

第一部分:写字楼 第二部分:商业产权式公寓 第三部分:裙楼商业

广州商业地产市场2012年年度市场分析,市场数据

1-11月写字楼成交量同比涨92% CBD高价盘云集2012年1月-11月广州一手写字楼(含商用公寓)共计网签10999套单位，同比大增91.6%,网签均价为22706元/平方米， 同比涨6.9%。区域 从化 南沙 增城 已售套数 19 1131 283 已售面积 2273 69214 17032 成交金额 26404623 575466130 128701240 均价 11616 8320 7556 未售套数 479 592 998 未售面积 43121 58763 114469

天河海珠 番禺 白云 花都 荔湾 萝岗 越秀 黄埔 全市

22821326 3328 1 52 1196 465 766 150 10999

445128143638 203378 25 8313 91330 38806 76345 17984 1113466

144687895863091065175 2871081102 635144 36864036 1703581256 537420341 1623915245 219364898 25283288776

3251721628 14182 25405 4434 18653 13848 21324 12197 22706

71411417 1418 625 981 545 759 3405 772 19132

1881868237885 97574 77774 100720 88254 53338 509993 70106 3333865

2012年1-11月广州一手写字楼各区网签成交数据统计

天河区以网签2282套单位排名第二，网签均价为32517元/㎡,是所有区域当中最高的，主力成交楼盘包括保利中达广场、富力 盈凯广场、瑞安创逸、财富世纪广场、保利V座、马赛国际商务中心等(除瑞安创逸外均为珠江新城项目); 住宅的持续限购，不断推高商业项目的成交量；珠江新城的进一步成熟及CBD地位的确立，越来越得到市场的认可与支持。

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甲级写字楼售价趋势

广州地税局发布公告，自2012年7月1日起，广州写字楼(办公用房)的土地增值税预征率将由2%调整为3%。尽管有相关税 率上调等不利因素影响。但2012年第三季度广州甲级写字楼销售市场保持活跃，在售项目如富力盈凯广场、邦华环球广场 等均有大面积整层销售成交。

旺盛的投资市场需求带动售价的进一步上扬，本季度录得广州甲级写字楼整体平均售价为32,586元/㎡,较上季度上涨约 1.61%。

近三年，甲级写字楼售价受大环境的影响不大，售价持续上升。

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写字楼年度成交面积及成交均价350000

329705㎡

300000

250000

199844㎡200000

142422㎡150000

155600㎡

成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡)

100000

50000

20194元0

25497元

29717元

31532元

2009年 2010年 2011年 2012年 2010年开始实施住宅限购后，珠江新城写字楼成交价格升幅明显，成交面积也有大幅度增加(2011年市

场供应处于较低位)。

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2011-2012年写字楼140000

120946㎡120000

100000

93005㎡ 81795㎡

80000

64397㎡60000

52552㎡ 35684元 36843元 36811元 31092元 30549元 28648元 28441元 27536元 29558元 28875㎡

成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡)

40000

20000

19046㎡ 19606㎡0

5084㎡

2011年第三季度后，珠江新城写字楼供应

加大，成交量随之加大。受供应量及产品的档次影响，价格出 现正常波动。预计未来市场可销售写字楼产品供小于求，未来价格有上升的空间。

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在售项目分析(写字楼)

处于珠江新城边上，位置、档次及商务气氛欠佳。

大厦名称

广晟国际大厦

财富世纪广场

富力盈凯大厦

保利V座

保利克洛维 (首期)

保利中达广场 邦华环球广场

马赛国际商务 富力盈通大厦 中心

发展商

广东晟铭房地产

越秀地产

富力地产

保利集团

保利集团

保利集团

宏昇地产

珠江地产

富力地产

标准层面积

912-2,196

2,400

2,250

1,730

1,946

1号998 2号1,470

2,039

1,087

2,478

业权

分散

分散

分散

分散

分散

分散

分散

分散

分散

售价

35,000-38,000 28,500-33,000 36,000-45,000

37,500

27,000-34,000

36,00040,000

32,00036,000

27,000-30,000

36,000

销售成交价

34,888

28,400-28,500

38,411

35,000

29,400

37,850

33,545

21,371

35,133

在售项目写字楼均价为：32000-33000元/㎡,标准层面积区间为1800—2500㎡左右。珠江新城商务气氛成熟，得到市场认可，价格上不需要太大优惠亦可促成成交。

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在售写字楼分析---富力盈通大厦占地面积 建筑面积 写字楼建筑面积 标准层面积 主力户型 标准层高度 楼层总高 写字楼电梯数 大堂高度 物业费 主力户型 实用率 交楼时间 报价 7600㎡ 120,000㎡ 83,000㎡ 2,400㎡ 120-347㎡ 4.2-4.4m (净高3M) 196米，41层 18台，分高中低区 约10M(双大堂) 26元/平方米 120-347㎡ 70% 2013-12-30 36,000元/㎡(精装修) 在售

项目介绍： 写字楼、酒店，珠江新城又一座超高层建 筑。占据绝佳的地理位置，又因毗邻西塔、 地铁等利好元素，预计投入使用后将受到众 多高端企业的青睐交楼标准：天地墙带装修交付，13CM架高地 台，活动地板及地毯， 并配送遮阳窗帘。

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在售写字楼分析---富力盈凯大厦占地面积 7942㎡

建筑面积写字楼建筑面积 项目概况 标准层面积 楼层总高 写字楼电梯数

180,000㎡107,000㎡

珠江新城罕有超甲级写字楼； 位于CBD中轴 最高端商务区， 比邻西塔 地铁沿线物业 (5号线珠江新城 站)

总层数66层，负2层至3层为大堂和配套 商业，4至52层为超甲级写字楼。53-65 层引入了国际顶级五星精品酒店“柏悦” 酒店(Park Hyatt)2,400㎡ 286米

37台高速电梯消防梯兼货梯2台，商场 客梯3台，办公客梯22台，酒店客梯8 台、酒店服务梯2台。平均4台电梯/10 层的标准。避难楼层：11、27、41、52 层； 间隔比高层面积大 32元/㎡/月 80%交楼标准

项目亮点 物业费 实用率

停车位交楼时间 均价

负2层至负5层(约700个车位)2013年12月 40000元/㎡(毖坯)在售

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在售写字楼分析---邦华环球

广场地理位置占地面积 建筑面积

珠江新城釐穗路1号8098㎡ 96296㎡ 1栋写字楼，5楼至37楼层高 4.1——4.5米，12米以上柱间 距，视野开阔，173米珠江新城 CBD门户地标；双层中空复式单 位，企业总部独立形象大堂，23 米大堂，双层中空隔音玻璃其中 1-4层是商业裙楼，5-17F为低 区，18F-28F为中区，29-37F为 高区，其中中空楼层为9-10F、 18-19F 24F-2 …… 此处隐藏：3216字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……