洛阳市城镇土地市场的现状分析

洛阳市城镇土地市场的现状分析

孔 梅

(洛阳市国土地资源局,河南洛阳471000)

摘 要:洛阳市土地市场从上世纪末建立以来,已经得到了初步的发展。目前土地闲置、收购储备资金不足、集体建设用地的无序流转等因素的存在影响和制约着土地市场的进一步发展。培育成熟、规范的土地市场应当采取的方法是集约利用存量土地、规范集体建设用地流转行为、调整部分区域的基准地价、科学制定土地利用计划,并兼之以规范土地收购,严格土地出让规划和供应管理等。

关键词:土地经济;土地市场;城镇土地 中图分类号:F301

文献标识码:A

文章编号:1009-4970(2005)04-0119-03

土地资源是最基本的生产要素,土地市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分,遵循市场规律配置土地资源是市场经济的必然选择。培育和规范土地市场,建立健全统一、开放、竞争、有序的市场秩序,促进要素市场的完善和发展,全面推进我市经济、社会和谐发展,是当前一项重要的工作。

一、洛阳市土地市场的基本情况

洛阳市土地市场从上世纪末建立至今,已得到初步的发展,尤其是在旧城改造和新区建设的带动下,交易总量逐步增长,土地市场呈现出良好的发展趋势。

1.土地供应结构优化,土地出让成为市场主导

近年来洛阳市城市建设力度加大,洛阳市土地市场逐步活跃并趋于优化。2002年7月1日以后,在国家有关政策的引导下,土地供应结构发生变化,土地出让成为市场主导,土地使用权交易逐步得到规范,土地出让的比例逐步增大,土地出让成为房地产开发的主要供应方式。据统计,2002年全市土地出让宗数仅61宗,仅占供应总量的42%,而2004年全市土地出让宗数到达了102宗,占供应总量的比例92.7%,土地出让宗数和出让比例都翻了一番,土地出让金也从2002年的6.3亿元增长到2004年的10.7亿元。2.经济适用房用地供应减缓,房地产商参与市场竞争的意识增强

在国家相关的政策的调控下,全市经济适用房

用地得到控制,从2002年的8宗3.2万平方米下调至2004年的2宗4.2万平方米。一些房地产开发商的注意力从关注经济适用房项目转移到去市场寻求开发商机,参与市场竞争的意识明显增强。比如王城大桥南侧地块、单晶硅厂地块出让中,都有多家房地产商现场竞价,成交价最高的高出挂牌起始价1650万元。

3.土地二级市场得到了监管,交易趋于活跃土地二级市场虽然交易量不大,但是随着城市建设的力度加大,也出现了稳步上升的势头。2002年二级市场出让土地交易宗数为0,2004年土地二级市场交易达到10宗。随着经济适用房,房改房上市政策的出台,政府加强了对交易市场的培育,2003年和2004年,交易达到了8055户,交易面积1.6公顷,二级市场趋于活跃。

4.土地市场管理规范,收购储备效果明显

两年来,政府通过收购储备,加强了土地集中统一管理,已经控制了土地一级市场。经营性用地实行100%的招拍挂,土地收购储备的效果也非常明显。2003年政府对南昌路南侧地块收购后,进行改造开发,2004年公开出让,总地价达到了1.6个亿,政府获得7000多万元的收益。

二、土地市场存在的主要问题

1.闲置土地较多,制约了土地市场的发展

通过对城镇存量建设用地摸底调查,全市闲置土地31宗,用地面积665056平方米;空闲土地24宗,用地面积310868平方米;低效使用土地55宗,用地面积73.28公顷。造成土地闲置、空闲和低效

收稿日期:2005-06-12

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利用原因主要有4点:一是国有大中型企业在产品结构调整中建新不用旧,造成部分厂房闲置;二是新上项目企业在考察论证阶段不细致,因市场供求发生变化,企业不能按预定计划进行建设,或企业建设资金不能按时、按计划到位,盲目上马,造成土地闲置;三是亏损企业、停产倒闭企业土地利用率低,由于企业债务多,政府收购资金缺口大,无力收购储备;四是地处市中心的军队用地地面建筑物都是50年代遗留下来的低层或平房,利用效率低。

2.集体建设用地的无序流转,冲击了土地市场

随着城市建设和经济的发展,对土地需求量日益增大,在国家土地政策越来越严的情况下,城市周围集体建设用地的转让、出租越来越多,并出现了混乱局面。主要表现在3个方面:一是农村集体或村民未经批准利用集体建设用地等建设商店、饭店、小商品市场等用于开发经营;二是一些企业与乡镇私下签订合同,以转让、出租、合作经营等方式流转集体土地;三是城乡结合部和城中村以转让、出租等方式将住宅连同宅基地流转。这些现象不仅对正常的土地市场造成了一定的冲击,而且影响了土地利用总体规划和城市规划的实施,扰乱了正常的土地市场秩序。去年,洛阳市土地监察执法大队共查处非法转让土地案件10宗,面积71.5公顷。

3.旧城改造面积大,改造地块土地出让难度大

洛阳市旧城改造的面积大、任务重、难度大。2004年,洛阳市成立了旧城改造指挥部,出台了一些优惠政策,加大了对旧城区的改造力度,较好地推动了旧城改造工作。但是由于个别地段城镇居民密度大、拆迁安置补偿的费用高,所改造地块的地价不足以弥补拆迁安置的费用,挂牌以后一直无人摘牌,以致改造工作无法进行。比如市农行南侧改造地块、西工区商业局家属楼(吴佩孚兵营前地块),地理位置都比较好,但是拆迁面积大、安置费用高,安置补偿的费用远远高于地价。农行南侧地块2004年8月挂牌至今一直无人摘牌。

4.土地收购储备的资金不足,影响了政府对土地市场宏观调控能力

近两年来,土地收购储备工作取得了较大的成绩,特别是洛南新区建设中做出了突出贡献,先后,,建设筹备资金25个亿,收购储备新增建设用地7638.9公顷,但是旧城区由于资金不足,融资渠道单一,主要以贷款为主,很难抵御利率调整所带来风险。比如2004年银行利率调整后,利息支出增加了20%,资金不足和收购的风险影响了收购储备工作。2002年旧城区收购储备10宗,面积为223.2

亩,2004年收购储备13宗面积为354.14亩,平均年增长幅度不到30%,有一部分土地只能以毛地方式出让,影响了土地的市场效应。

5.开发能力不够,难以与土地市场的发展相适应

考察近3年来洛阳市房地产开发市场的情况,可以发现推行土地招拍挂以后,尽管出让地块宗数增长了,但总的开发面积没有增加,开发的地块变小了。一方面城市建设和城市景观的改善需要整体规划、整体开发,另一方面我市房地产开发商的开发能力不足,资金不足,规模不够,只能根据地块进行规划,东一块,西一块,往往达不到城市规划的整体效果,降低了土地的利用率。面对一些大面积地块,本市开发商难以承受。比如南昌路地块,开发面积150多亩,该地段位置好,人气旺,有较高的开发潜力,市内100多家开发商无人问津,最后天津顺驰房地产开发有限公司以1.6个亿取得了这块地。

6.单位或企业利用原有划拨土地集资建房,影响了土地市场的正常秩序

一些单位或企业利用原有的划拨用地集资建房,这些集资房虽然数量不大,但在一定程度上影响了房地产市场的发展、减缓了发展的速度。

三、土地市场规范发展的建议1.集约利用存量土地

要改变洛阳市旧城区粗放利用、低效利用的局面,必须加强旧城改造,充分挖掘潜力,进一步盘活存量土地,实现土地的优化配置和高效利用,不断提高土地的集约化利用程度。一是运用市场机制调节土地供求关系,合理分配政府与土地使用权单位的收益关系,鼓励市内企业、单位把多余的、低效利用的土地通过市场转让出去,既扩大了市场供应量,又提高了土地的利用效率;二是对加大闲置土地的监管,对批而不用,批多用少的要跟踪检查,对造成土地闲置的,按有关法律征收土地闲置费 …… 此处隐藏：3126字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……