房地产信托融资相关知识

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房地产信托融资简介

一、房地产信托相关概念

信托，按其词义解释，“信”即信用，“托”即委托，合二为一，就是信用委托。《中华人民共和国信托法》中定义：信托是“指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托当事人分为：委托人、受托人和受益人。

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

《信托投资公司管理办法》第二十条规定，信托投资公司的信托业务有两种，一是资金信托业务；而是动产、不动产及其他财产信托业务。我国目前房地产信托产品和国外的REITs（不动产信托）不同，主要是指信托资金投向房地产项目的信托产品。

二、房地产信托融资政策影响

2001年4月28日，《信托法》公布，这是中国第一部规范信托关系的基本性法律。2002年6月6日，央行修订了《信托投资公司管理办法》。2002年6月26日中国人民银行在其网站公布《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。信托业的法律地位、生存空间有了新的定位。政策法规中对房地产信托融资主要是禁止性规定，包括：

1、《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为： （三）承诺信托财产不受顺势或者保证最低收益。”

2、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定： （四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”

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3、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。” 现在房地产信托融资过程中出现的法律规避行为有：

1、信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。

2、信托计划虽然不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。

总的来说，政策上面对信托资金投资房地产行业控制的比较严格，但是信托公司一般都有相应的解决办法，涉及到开发商的影响不大。

三、房地产信托融资现状

随着我国经济的发展，房地产行业呈现出高速发展的态势，但是房地产业是典型的资金密集型行业，房地产行业的资金来源70%来源于银行贷款，对银行依赖较严重。而银行贷款这种间接融资方式又受到政策的严格监管，虽然政府对房地产企业直接融资出台了相关政策，但这些政策基本不适合中小房地产企业，而只有利于一些大型资质级别高的房地产企业。如此严峻的形势迫使房地产企业寻求新的融资方式。由于房地产投资信托是一种融资门槛低、发展空间较大，对房地产企业具有很强的吸引力。 2010年以来，房地产信托发行规模相对较高，平均规模达到了3.29亿，到去年11月19日为止，共发行房地产信托产品502个，占全年集合信托产品总数的31.79%；发行总规模达1631.32亿元，占集合信托产品总规模的56.11%，其中这些房地产信托主要是集合资产计划。2010年共有51家信托公司参与了房地产信托产品的发行，其中，中融信托在房地产信托产品的发行数量和发行规模上位居第一，共计发行70个房地产信托产品，占13.94%，发行规模达到223.87亿元，占比为13.72%。另外，中信信托、中诚信托、平安信托和新华信托也发行了较多房地产信托产品，在发行数量和发行规模上都排在前五位。

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图1 2010年1-10月房地产信托发行走势图

三、房地产信托融资的类型

房地产信托融资的类型主要包括债权型信托、股权型信托和混合型的信托。

（一）债权型信托

债权型模式是指房地产开发企业首先委托信托公司针对自有房地产开发项目设立信托计划；信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金，并将募集资金以贷款形式发放给房地产开发企业；房地产开发企业以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保，其保证方式可以采取抵质押房地产公司财产或股权为基本贷款担保，也可采取第三方提供担保的方式进行。到期依照信托合同还本付息债权类融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。

图2 房地产债权型信托融资模式

优点：涉及法律关系不多，交易环节较少，操作方便。

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缺点：只有二级以上资质的房地产企业才能在取得“四证”后，通过这一模式融资，并且开发项目资本金比例不低于35%，资金投放时间、资金投放范围、资金比例均受到限制。

案例：

重庆本地案例： 天江-鼎城房地产集合资金信托计划——该产品拟募集信托资金2亿元，用于“天江-鼎城”房地产项目建设，信托期限二年,预计年收益率5.58%。

投资者除可获得信托收益外，还享有“天江-鼎城”一期楼盘的购房优先权，购房时享有信托受益权对应信托资金金额2%的购房折扣。

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（二）股权型信托

1、股权投资型信托。

信托公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为信托投资收益来源。这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，使房地产企业达到商业银行提供融资的基本前提条件。但该类产品的退出机制也存在一定障碍，投资风险比较高，因此对对房地产公司的要求比较高，需要是盈利能力和经济实力比较强的企业。

2、股权回购型信托。

该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。信托公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。

图3 房地产股权型信托融资模式

优点：资金投放时间不受限制，避免因项目未取得“四证”而不能投资；项目资金比例不受35%的限制，降低房地产企业自有资金比例；信托投资公司可

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以参与企业决策，进一步防范风险。

缺点：增加注册资本，需要召开股东会决议，并办理相关验资、企业变更登记、颁发出资证明书等手续，操作较为复杂；存在信托投资公司到期不会转所购股份或者房地产企业股东不回购股份的风险。

案例：

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