20120304_深圳蛇口招商雍景湾踩盘报告

目录：一、项目概况二、产品分析三、定位分析四、城市豪宅分析五、总结思考：引入微型豪宅概念

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招商雍景湾 项目概况 产品分析建筑分析 户型分析

定位分析整体定位 定位解析 不足分析 小结

城市豪宅分析城市豪宅概念 内因打造 小结

项目总结导入“微型” 导入“微型” 豪宅概念

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项目概况 产品分析 定位分析 城市豪宅分析 项目总结

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开发商简介 物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团 物业品类丰富、

招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、 招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、

公司简介： 公司简介：招商局地产控股股份有限公司(简称"招商地产")于1984年在深圳成 立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的 房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产 已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开 发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营 区域的市场格局。 所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业 、2011中国房地产公司品牌价值 TOP10 、2011中国房地产可持续发展品牌典范 、第三届中国企业诚信榜¡±诚 信企业奖、绿色建筑示范企业等等。 代表项目：招华曦城、花园城、招商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目。

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招商观园

花园城

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项目区位

项目位于工业七路与爱榕路交汇处， 项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园 ，处于蛇口中心区位 位置：项目位于蛇口片 区，工业七路与爱榕路 交汇处，四海公园旁； 四至：西面临四海公园、 园 、 面 海 、 面 ， , ; : 、 中、 、 ;四海公园、蛇 口 中心、 、蛇口 中 心

爱 榕 路

四海公园

工业七路

园

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基本信息建筑类别 占地面积 项目特色 户数 容积率 车位 装修状况 开盘时间 开发商

项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米， 项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米，属于大型 4.9万平米 12.3万平米 高层社区塔楼、 塔楼、高层 49326㎡ ㎡ 国际化社区、 国际化社区、地铁沿线 共1019户 1019户 2.66 共1048个 个 毛坯 2011年6月18日 年 月 日 深圳招商房地产有限公司 物业类别 总建筑面积 所属片区 价格 绿化率 本期户型 物业费 楼层状况 物业公司 高层住宅 123420㎡ ㎡

蛇口片区 31000-35000元/㎡ 1000-35000元 33.1% 50㎡一房、82㎡两房、88㎡三房到 ㎡一房、 ㎡两房、 ㎡三房到140㎡四房 ㎡ 3.9元/㎡/月 元㎡月 7栋为 层的住宅、1栋3层幼儿园、1栋2层会所 栋为32层的住宅 层幼儿园、 栋 层会所 栋为 层的住宅、 栋 层幼儿园 招商局物业管理有限公司

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项目概况 产品分析 定位分析 城市豪宅分析 总结与思考

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Part 2.1

建筑分析

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建筑布局 (1/2)

雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计， 雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与 正南夹角在20 ~60º之间，间距及采光得到优化 正南夹角在20º~60 之间， 20 ~60 之间6B栋 6B栋 1栋 2栋 7栋 6C栋 6C栋

建筑布局： 解构重组的手法，让各栋高层 建筑布局：项目采用解构重组 解构重组 错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的围 围 合式的建筑布局关系 合式 板楼朝向： 20º~60º之间，使得 板楼朝向：板楼与正南夹角20º~60º 20º~60º 建筑间距系数降低为1.4H,充分的利用朝向与日照 朝向与日照 的关系，节省土地 节省土地。 节省土地 住栋斜边设计： 住栋斜边设计： 采用住栋斜边设计，使得斜边单元轮廓线舒展从而 斜边单元采光及通风的效果， 面积增大，且增强了斜边单元采光及通风 斜边单元采光及通风 提升立面整体形象。 全板式住宅： 全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更 好的通风和采光效果 通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利 通风和采光效果 便捷楼道路线 于楼栋形体及套型变化，便捷楼道路线 便捷楼道路线更能获得市 场认可。

3栋 6A栋 6A栋

东 北 西 南 会所 幼儿园

不足之处： 不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的 噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式 围合式，对 围合式 组团内部降噪。Code of this report | 9

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项目采用下沉式市政路与车库相通设计， 建筑布局 项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路 对组团内部的噪音影响， (2/2) 对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流

项目分南北两区 项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分 为北区和南区两个地块。 设计亮点： 设计亮点： 型下沉式市政路： ①U型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防 型下沉式市政路 震减噪沥青，直通地下车库，道路两侧各有 宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔。 ②顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金 顶级的社区车库 刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加 强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍 ③人车分流：行人可由三个入口的步行通

道 人车分流： 直接进入项目内部。

1栋

2栋 7栋

6C栋 6C栋 6B栋 6B栋 主出口

3栋 6A栋 6A栋 入口 东 北 西 南 会所 主入口 幼儿园

不足之处：除了社区停车场外， 不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会 停车场， 停车场，可能造成车位不够

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