旧城改造与新区建设比较研究——基于政府视角

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【章编号】 0 6—3 6 I 0 1 0文 10 8 2 2 1 ) 4—0 5 0 3一O 4

旧城改造与新区建设比较研究——

基于政府视角

安树伟张晋晋( .西北大学中国西部经济发展研究中心， 1陕西西安， 1 17;.山西师范大学经济管理学院，西临汾， 702 2山0 10 ) 4 0 4【摘要】文章分析了在城市土地利用允许建新区的情况下，旧城改造与新区建设中相关主体的成本与收益，并对相关主体的成本与收益进行比较。政府作为城市的经营者和管理者，旧城改造与新区建设的决定者及相关政策的制定者，决策的决定是其主要取决于政府的成本收益，而从博弈论的角度分析得出政府热衷建新区的结论。如何改变这种状况，进需要由城市管理向城市管治转变。

【关键词】旧城改造；区建设；新成本；收益【中图分类号】F 9 23【文献标识码】 A

随着我国城市化进程的不断加快，区经济、地社

关注短期的成本收益。

会和文化的快速发展，市中出现了各种各样的问城题，进而引发全国各地如火如荼的旧城改造。旧城改造为塑造城市形象，提高城市品位，善人们的生活改条件作出了重要贡献。然而在旧有城市的基础上发展，困难比较大，该对旧城功能结构进一步完善和应

居民是受旧城改造与新区建设影响最大的主体，由于迁移存在成本，民更加关注长期的成本居收益。

开发商是旧城改造与新区建设的社会参与者，拥有项目开发资金实力和专业的开发运营能力。 对于城市整体而言，过旧城改造与新区建通

优化，还是以建设新区来适应城市化进程，有待进一步论证。本文仅探讨在城市土地利用允许建新区的情况下，旧城改造及新区建设的成本收益角度，从分析不同主体的成本收益及政府的行为选择。

设，整个城市获得综合效益。1 1旧城改造中各主体的成本与收益 .

1 1 1城市政府的成本与收益 ..

1旧城改造与新区建设的相关主体的成本 和收益旧城改造与新区建设的利益相关方均是城市政府、民、发商及城市整体。在我国，于制度居开由约束乏力，导致地方

政府利益主要体现为地方政府官员的利益，府官员运用所掌握的权力，逐个政追人经济利益和政治利益的最大化；民追逐经济收居入的增加；发商在开发经营过程中，要追求利开主润的最大化；城市整体的综合效益由政府、民、居开

将城市政府追求的城市形象、资环境的改善投带来的城市综合竞争力的提升、市的可持续发城

展、目投资建设带动城市经济的发展以及在这个项过程中增加的税收，为可以量化的。其成本收益视函数为： Ug=R+R一C一C。。。 。 () 1

式 (),。 1中 为政府从旧城改造中获取的净收益；R+。政府进行旧城改造的收入，。。 为 R为有形

收入，市土地属于国有资产，府高度垄断土地城政一

发商共同决定，然不是简单的相加，在很大程虽但度上由政府决定，因为最终决策是由政府作出的。 城市政府是旧城改造与新区建设的决定者及相关政策的制定者，由于任期制的限制，府更加政基金项目：育部人文社会科学重点研究基地重大招标项目：教

级市场，由于旧城改造的难度较大，方政府只地

能从拆迁后的土地上获取少量的土地使用权转让金，旧城改造中的土地一般用于商业地产和居民居住，以其收入是一次性的； 为无形收人，方所 R地政府官员因城市形象改善有了政绩，助于其仕途有晋升。。 C晒+C为地方政府进行旧城改造付出的成。本， 为有形成本， C主要是进行旧城改造规划的设5 3

《西部大都市区管治模式与协调机制研究》批准号：8 7 0 ) ( 0￣D 9 17。 1

城市发展研究 1 8卷 2 1 0 1年 4期 Ura tde 1 1 . 0 1 b nSu isVo. 8No 4 2 1

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安树伟等：旧城改造与新区建设比较研究——基于政府视角

计和论证，旧城区需要拆迁改造的房屋等资产提对出补偿方式和补偿标准；…为无形成本， C主要是政府对房产所有人进行拆迁的说服及沟通。在几乎所有城市管理中，访率最高的往往是因拆迁改上造所带来的各种热点、点问题。难

市通

过旧城改造获取的净效益用。来表示。 12新区建设中各主体的成本与收益 .

12 1城市政府的成本与收益 ..政府在新区建设中的成本收益函数可以表示为：

1 1 2开发商的成本与收益 ..开发商要获得足够的经济效益空间，只要改造

U= R增+R g—c一

() 4

式(), 4中

为政府建设新区的净收益； +R R

利润超过不参与旧城改造情况下进行其他项目开发的社会平均利润，发商就会参与改造。其成本开收益函数为： Ud=Rd一 o。 一Cd—wo。 d () 2

为政府从新区建设中获取的总收入， 为有形收 R入，由于新区建设大多占用的是农业、业、牧林业用地或荒地，发阻力小，府可以通过土地的二级开政

市场将土地的使用权高价转让给开发商，地也主土要用于工业区建设，政府可以从工业区获得持续的收益；…为无形收入， R主要是新区建设为政府带来

式 ( ),。为开发商的净收益；。为开发商在旧 2中 u R城改造过程中的总收入；。土地使用权转让金， L为 由于老城区改造难度大，府为吸引开发商的参政与，出台优惠政策、让地价，发商一般只需支付减开少量的土地使用权转让金；。是开发商项目开发运 C营所付出的各项建设成本、售成本和管理成本；销 为拆迁补偿成本，拆迁补偿是老城区项目中的最大难点，老城区高密度的建筑量与居民数量为开发前期的拆迁安置增加了巨大的成本开销。在老城中用

的形象工程。 +为新区建设的成本， 为政 C c府对新区建设进行规划设计和论证的成本，少量的征地费用。

为

12 2开发商的成本与收益 ..新区开发阻力小，发商很容易从新区建设中开获取高额利润。其成本收益函数为：U d=R d—Ld—c d d 一 () 5

于拆迁补偿的费用在总建设投资中的比重飞速提高， 北京平安大道改造的拆迁成本占到总投资比重的 8%。不论是实行货币补偿，是房屋产权调换， 3还拆迁补偿所占的总投资成本都高达 5%以上。 01 1 3居民的成本

与收益 ..

式 (), 5中

为开发商参与新区建设的净收益； R

为开发商在开发过程中的总收入； 为土地使用 L权转让金； 是开发商项目开发运营所需要的各 C项建设成本、售成本和管理成本；销 W为拆迁补偿成本。新区开发中只存在少量的拆迁安置费用，开发商参与新区建设需要投入的资金主要是土地转让金及项目开发运营所需要的各项建设成本、售销

居民的利益主要是保证房屋财产的价值不受损失，证享受原有的或更优质的配套服务，活保生质量得到改善。其成本收益函数为：U= W一 o 一C。 () 3

成本、理成本等。管1 2 3居民的成本与收益 ..

式 ( ),。居民的净收益； o为开发商对居民 3中 为 W进行的拆迁补偿；为居民现有的房产；。现有 R C为的社会关系网，以及外迁后，民因生活与工作距居

在新区建设中，出代价最大的就是居民，付其成本收益函数为：U=L一L () 6

离加大造成的诸多不便。 1 14城市整体收益 ..旧城改造是城市内涵和质量提高的主要途径， 通过旧城改造，旧城的城市功能、局和结构进对布行调整，旧城改造的整体机能得以改善和提高，保证城市的正常运转以适应经济和社会发展的要求， 给城市可持续发展创造更好的条件。旧城改造是一

式( ), 6中

为居民的净收益；为政府对失地农 L

民的补偿金，由于新区建设大多占用的是农业、牧业、林 …… 此处隐藏：6445字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……