销售策划报告书

观澜湖 圣安德鲁斯别墅 营销策划报告书

骏豪集团发展部

前言

我们发展的方向 依托世界第一大球会，建立专业的房地

产公司 营造居家概念，把观澜湖打造成国际化 人文社区 树立駿豪地产集团品牌 建立一只专业地产精英营销团队

我们的问题

我们的策略

一、项目片区概况 城市扩张的黄金带 产业经济集中带 体育休闲产业带

二、别墅市场概况深圳别墅主要分为几种： 自住型别墅,主要分布于银湖、蛇口、华 侨城； 度假型别墅，主要分布于盐田、观澜湖 商务型别墅，各片区均有渗透，代表是麒 麟山庄；

以下是对各片区别墅的描述：

观澜

龙岗

布吉 华侨城银湖别墅区

莲塘

葵涌别墅区

怡景蛇口别墅区

南澳

——深圳别墅主要分布在观澜、银湖、蛇口、华侨城等片区。

银湖片区 银湖片区是深圳别墅物业比较集中的片区,由90 年代的齐明别墅、金碧苑到现售的银谷别墅。

是深圳比较有名的富人区。但因为片区物业良莠杂陈，片区治安比较差。 目前在售：银谷别墅

华侨城片区 依靠世界之窗的旅游资源和优美的区内环境，新 兴的别墅富人区，以波托菲诺为代表。 该区别墅多与高层等建筑形式共存一区，容积率 较高，使其尊贵感和私密性打了很大的折扣。 客户多选择为第一居所，与观澜高尔夫别墅不具 备可比性。

南山蛇口片区 主要是招商地产的鲸山别墅和半山海景别墅，以 大南山景和海景为主要卖点。

单纯的别墅社区，容积率比较低，素质较高。

盐田片区 近年，盐田作为海滨度假型片区在深圳东部悄 然兴起。受地理位置、交通、区域定位等影响， 度假别墅是盐田物业发展的主要形式。 片区别墅除海景外缺乏其他可依托资源，整体 发展水平比较低，与其他区域别墅存在一定的

距离。

三、观澜湖早期销售分析观澜湖地产项目销售有以下几个特点： 产品主要外销，以香港、台湾客户为主； 地产销售依附于球会，半数以上的客户 为会员购买； 客户成分主要是在深圳、东莞附近有公 司的成功人士；

客户籍贯分析客户 籍贯 香港 台湾 国内 其他 合计

人数比例

38962.34 %

9715.54%

9415.06 %

447.05%

624100%

客户身份分析客户身份 人数 比例

会员购买非会员购买

266358

42.6%57.4%

合计

624

100%

客户年龄分析客户年龄 40岁以下 41-60岁 60岁以上 合计 人数 156 449 19 624 比例 25% 71.96% 3.04% 100%