招商地产深圳阳光带·海滨城项目分析报告

招商地产深圳阳光带·海滨城项目分析报告

阳光带·海滨城项目研究报告

目 录

（一） 项目背景

一、科技园南区概况-----------------------------------------3 二、项目基础信息-------------------------------------------4 三、项目利弊分析-------------------------------------------6 四、项目竞争格局简析---------------------------------------8

（二） 产品分析

一、 建筑与规划-------------------------------------------10 二、 户型-------------------------------------------------14 三、 园林-------------------------------------------------15 四、 交楼标准---------------------------------------------18

（三） 营销推广

一、 营销中的重要节点-------------------------------------21 二、 营销通道概述-----------------------------------------21 三、 项目推广中在报媒上的主打广告语-----------------------23 四、 项目的活动营销---------------------------------------30 五、 推广过程中整合创新的三大概念-------------------------36 六、 营销总评---------------------------------------------39 附录：关于阳光带·海滨城的若干思索------------------------42

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（一）

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一、 高新科技园片区概述

1、片区高科技企业云集，知识文化气息浓厚

高新技术园区是深圳经济最活跃的区域，五大国家级科技园之一，也是全国单位面积产值最高的高新区。2002年国家级高新区中面积最小的深圳高新区产值达到719亿，成为最流金的土地。

片区地理位置及人文环境均很好，住宅集中规划在高新南区，由于有多所大专院校及多所研究基地，以及众多IT企业，代表深圳最高水准的智力产业、智力企业、智力机构基本都集中在此。是深圳教育体系最完备的区域。

2、片区规划起点高，但目前各项配套均缺乏

在国土局规划文本中，以“园林式、安全、高效的集教育、科研、产品试制、孵化于一体的电子、信息产业区管、公办、展览、金融贸易、居住综合区”来定位片区，这里住宅规划占地为26万平方米，建筑面积78万平米，7000户、3万人居住规模。

根据规划，高新园南区将会有9所幼儿园，2所小学，1所中学，目前，高新中学已近封顶，南山外国语学校(小学部)已开学3年，商业配套方

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面，东海万豪商业广场已竣工、滨福世纪商业广场已开工。目前经过南科技园的公交车有209、F1、437、370、455、442、19。

尽管多项配套正在规划建设，但目前片区仍存在各项生活配套、交通配套、教育配套均不足的现状，这也是制约片区房价及销售的最大障碍。

上图为南科技园规划图

二、 项目的基础信息

1、阳光带·海滨城一期·锦缎之滨

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2、阳光带·海滨城二期·彩虹之岸

三、项目的利弊因素分析

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1、东面是沙河高尔夫球场，具有极佳的高尔夫景观。 2、南面是深圳湾，具有良好的海景。

3、作为片区的第一个楼盘，短期内无竞争对手。 4、片区具有浓厚的文化知识气息，无农民房，形象良好。 5、地铁2号线从片区川行而过；西部通道的建设。 6、招商地产品牌具备一定的号召力。

1、东面临的沙河西路是城市快速路，未来音噪会比较大。 2、地块南面规划为居宅用地，未来会有部分单位的海景受阻。 3、片区配套奇缺，交通不便。

4、在多数人眼中，科技园还是工业厂房区，而非居住片区。 5、户型面积过大，与其定位之间存在一定的落差。 6、作为片区的第一个楼盘，片区内完全没有生活气息，周边静悄悄。 7、容积率比较高

1、一期销售所带来的知名度及形象。

2、片区经过一期及众多竞争对手的炒作，已被广大消费者认识，早期工业厂区的印象已被改变。

3、部分单位可看海景，少量单位临规划中的市政公园。

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4、片区的具备浓厚知识文化底蕴，片区无农民房，形象良好。 5、地铁2号线从片区中川行而过；西部通道的建设。 6、招商地产的品牌的号召力。

1、一期、二期项目工期过近，仅相差1年，二期推出时，一期还有不少单位未售，将产生一期、二期互相“抢客”的问题。 2、中信、鸿威等项目对二期构成竞争威胁。

3、南面规划的住宅区将来会影响部分单位的海景，另外还可能影响小区的通风。 4、片区配套缺，交通不便。 5、容积率较高。

一期正东面的高尔夫景观

四、项目竞争格局简析

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项目一期发售一年之内片区内无在售楼盘，因此其竞争对手主要来自其它周边片区相似档次物业。

项目二期发售时面临的竞争要大，发售期间，同片区内的中信海阔天空、海怡东方、东海万豪广场相继开盘，由于东海项目定位较高，均价在万元以上，与本项目不在一个竞争档次上，因此前两者较有竞争力。

竞争对手概况：

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（二）

一、建筑与规划一期规划分析：

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1、 项目地块呈长方形，南北纵深＞东西面宽，可以很好的利用

用正东面的GOLF景观。

2、 建筑朝向上兼顾景观与朝向，但景观的因素＞朝向因素。 3、 由13栋建筑合围而成，其中5—8、12—13栋为高层，1—3、

9-11栋为小高层，高层建筑均最大限度的兼顾GOLF景观，朝向上多为东向（包括东北、东南）。小高层视线为高层所阻，无法览GOLF景，主要兼顾园林景观，为东 南、西南朝向。 4、小区规划三处入口，两处在西侧的科技园南路，一处在东侧的

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沙河西路，该处为主入口。 5、会所置于主入口处，具有玄关作用。

6、楼体底层全部架空，架空层层高5.9—7.5米。

二期规划分析：

1、地块与一期相似，呈长方形，由于东面无景观，则朝向、园景为主要考虑因素。东西面＞南北面，不大利于朝向

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的设置。

2、由3栋点式塔楼与若干栋板式排楼合围而成。全部为高

层建筑。

3、小区入口有四处，其中三处在东面的高新南环路，一处

位于南面的高新十一路，主入口在地块正东面的中部。这样的规划使西北面的住户出行略显不便。

4、位于小区主入口处的11栋、12栋中间底部镂空，高达

25.5米，自称“深圳第一门”。

5、会所置于“深圳第一门”后，同样可起玄关作用。 6、楼体底层全部架空，架空层层高5.9—7.5米。

二期主入口、25.5米高的拱门、会所 一期主入口、会所