房地产投融资决策与风险分析

房地产投融资决策与风险分析

房地产投融资风险分析

房地产投融资决策与风险分析

房地产投资目标分析一、房地产投资的主要目标 投资本金的安全性 投资对象的变现性 投资现象的收入 对通货膨胀的防护能力 二、房地产投资目标的制约因素 投资能力大小 投资经验 承担风险 投资回报预测 市场需求 房地产供给竞争情况 贷款问题 收入增长 物价水平 储蓄水平 投资项目的选择2

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房地产投资目标的参考数字从我国大量房地产投资实例来看，期望得到如下投资结果并非奢望：

运用80%的杠杆作用，投资花园公寓，3年内把你的钱增加2 运用80%的杠杆作用，投资花园公寓，3年内把你的钱增加2倍。 运用75%-80%的杠杆作用，投资花园公寓，8 运用75%-80%的杠杆作用，投资花园公寓，8年—12年内，把你的 12年内，把你的 钱增加2 钱增加2倍。 运用75%-80%的杠杆作用，投资高层公寓，8 运用75%-80%的杠杆作用，投资高层公寓，8年—12年内，把你的 12年内，把你的 钱增加3 钱增加3倍。 运用80%-90%的杠杆作用，投资写字楼，在8 运用80%-90%的杠杆作用，投资写字楼，在8年—12年内，把你的 12年内，把你的 钱增加4 钱增加4倍。 运用80%--90%的杠杆作用，投资购物中心，在5 运用80%--90%的杠杆作用，投资购物中心，在5年—7年内，把你 的钱增加3 的钱增加3倍。 其中：房地产杠杆作用意指杠杆通过房地产这个载体发生作用。 杠杆作用就是指用借款来加大收益或亏损。根据杠杆性投资理论， 当借入资金的利息率小于以借入资金购入资产创造出的收益率时， 杠杆作用就会出现。

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本金为10000元，借款：本金=2:1,借款利 本金为10000元，借款：本金=2:1,借款利 率为10%,投资收益率为15%,投资期限 率为10%,投资收益率为15%,投资期限 一年时。 投资收益= 10000+20000) 投资收益=(10000+20000)*15%*1=4500 元 借款利息=20000*10%*1=2000元 借款利息=20000*10%*1=2000元 本金收益=4500-2000=2500元 本金收益=4500-2000=2500元 本金收益率= 2500/10000) 本金收益率=(2500/10000)*100%=25%4

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本金为10000元，借款：本金=8:1,借款利率为 本金为10000元，借款：本金=8:1,借款利率为 10%,投资收益率为15%,投资期限一年时。 10%,投资收益率为15%,投资期限一年时。 投资收益= 10000+80000) 15%*1=13500元 投资收益=(10000+80000)*15%*1=13500元 借款利息=80000*10%*1=8000元 借款利息=80000*10%*1=8000元 本金收益=13500-8000=550053元 本金收益=13500-8000=550053元 本金收益率= 5500/10000) 本金收益率=(5500/10000)*100%=55%

以上充分说明： 以上充分说明：如果借款利率低于投资收 益率，则杠杆作用对借款有利，借款越多， 益率，则杠杆作用对借款有利，借款越多， 赚得越大。 赚得越大。5

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本金为10000元，

借款：本金=2:1,借款利率为 本金为10000元，借款：本金=2:1,借款利率为 10%,投资收益率为8%,投资期限一年时。 10%,投资收益率为8%,投资期限一年时。 投资收益= 10000+20000) 8%*1=2400元 投资收益=(10000+20000)*8%*1=2400元 借款利息=20000*10%*1=2000元 借款利息=20000*10%*1=2000元 本金收益=2400-2000=400元 本金收益=2400-2000=400元 本金收益率= 400/10000) 本金收益率=(400/10000)*100%=4%

有时为了完成投资开始经营任务，避免更 大损失，也只好在借款利率高于投资收益 率的情况下借款。6

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本金为10000元，借款：本金=4:1,借款利 本金为10000元，借款：本金=4:1,借款利 率为10%,投资收益率为8%,投资期限一 率为10%,投资收益率为8%,投资期限一 年时。 投资收益= 10000+40000) 8%*1=4000元 投资收益=(10000+40000)*8%*1=4000元 借款利息=4000*10%*1=4000元 借款利息=4000*10%*1=4000元 本金收益=4000-4000=0元 本金收益=4000-4000=0元 本金收益率=0此时上能保本 此时上能保本， 本金收益率=0此时上能保本，如果借款再 多就会亏损了。 多就会亏损了。7

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本金为10000元，借款：本金=8:1,借款利 本金为10000元，借款：本金=8:1,借款利 率为10%,投资收益率为8%,投资期限一 率为10%,投资收益率为8%,投资期限一 年时。 投资收益= 10000+80000) 8%*1=7200元 投资收益=(10000+80000)*8%*1=7200元 借款利息=0.8元 借款利息=0.8元 本金收益=7200-8000=-800元 本金收益=7200-8000=-800元 本金收益率= 800/10000) 100%=本金收益率=(-800/10000)*100%=-8% 投资本每年损失8%,没有几年，老本就亏 投资本每年损失8%,没有几年，老本就亏 光了。8

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以上充分说明：如果借款利率高于投资收益率， 以上充分说明：如果借款利率高于投资收益率，则杠杆作用对 借款者有不利影响，借款越多，赚得越少，亏损越多。 借款者有不利影响，借款越多，赚得越少，亏损越多。 1994年资金市场上 年期储蓄利息为 年资金市场上3年期储蓄利息为 年资金市场上 年期储蓄利息为12.24%,1994年发行的三年 ， 年发行的三年 期国库券利率为13.96%,都是单利计息。据此，我们假定房地 期国库券利率为 ，都是单利计息。据此， 产投资借款利率为14%,按复利计算现在房地产市场上土地投 产投资借款利率为 ， 资收率有高有低，高时达80%,甚至 以上， 资收率有高有低，高时达 ，甚至100%以上，低时也达到 以上 20%。据此，我们假定土地投资收益率为 。据此，我们假定土地投资收益率为30%,假设某项土地 ， 投资的总投资为A,运用80%的杠杆作用，投资为三年。那么 的杠杆作用， 投资的总投资为 ，运用 的杠杆作用 投资为三年。那么3 年后投资本金变成多少了呢？

年后投资本金变成多少了呢？ 投资收益=A*30%*3=0.9A元 投资收益 元 借款利息=0.8A*(1+14%)3-0.8A=0.3852A 借款利息 本金收益=0.9A-0.3852A=0.5148A 本金收益 本金收益率=(0.5148A/0.2A)=2.57倍 本金收益率 倍 由于上述假设数字很保守，所以，房地产投资中实现投资目标， 参照数字并不是难事。关键是要掌握并运用房地产投资原理和 技巧。9

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房地产投资风险分析

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房地产投资金融风险分析一、房地产投资金融风险的影响因素 金融政策的调整 银行贷款利率的提高 取消抵押品赎回权的威胁 银行催还贷款的要求 二、减小房地产投资金融风险的对策 认真研究国家金融政策 在投资决策时考虑银行贷款利率的可能提高 重视被拍卖的威胁 房地产投资者在抵押贷款合同上写入“唯一担保条款” 房地产投资者在抵押贷款合同上写入“唯一担保条款”。 以一个独立法人单位拥有抵押物品。 加强房地产投资项目经营管理，防止亏 损，提高盈利水 平11

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房地产投资购买力风险分析房地产投资购买力风险与通货膨胀 掌握通货膨胀对购买力分享影响的实际 意义 重视通货膨胀对房地产投资的影响 争取较低的所得税税率 选择好的地段进行房地产投资 利用通货膨胀的影响来增加谈判的筹码

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房地产抵押贷款违约行为

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