企业税收自查系列

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企业税收自查系列--房产税（作者王越）

房产税自查辅导

一、征税范围不包括农村和行政村，打个比方某个建制镇，只对建制镇政府所在地行政村征收房产税，而对下辖的各行政村、组是不予征收房产税的。

二、纳税单位无租使用纳税单位或免税单位的房产，由使用人代缴纳房产税，而免税单位无租使用纳税单位的房产，则由纳税单位从价征收房产税。

三、以修理费抵顶租赁费的房产税问题：经营租赁性质房屋应当由出租方承担，但租赁双方约定由承租方负责修理抵租金的租赁方式其实质依旧是承租方通过支付修理费的方式来承担租金。因此仍应由房产所有权人即出租者依照规定缴纳房产税。一般情况下即以修理费作为计税依据。

四、房产原值的确定：原财税地字（86）008号《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》规定所谓的房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐薄“固定资产”科目中记载的房屋原价。这样的规定就使房产税的征税范围被严格限制在“固定资产”科目中的房产了，在现实中很多企业的房屋其实已经实际使用但却一直不从“在建工程”科目转入“固定资产”科目，延迟纳税。因此财税（2008）152号《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计帐薄固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

举例：某物业公司使用的房屋，因为此项房屋的所有权归属于全体业主，房屋原值并不反映在物业公司的“固定资产”科目中，税务部门进行评估或检查时很难发现物业公司使用房屋的房产税。根据152号文就可以重新评估。

举例：某上市公司，因采用新会计准则，则可以将房屋所占土地价值作为会计政策变更予以调出，仅就房屋价值从价计征房产税，但如果某制造业企业既采用企业会计制度，又部分使用新会计准则，对房产所占土地价值进行剥离，则税务部门可依据152号文予以调整或重新评估。

在这里笔者认为予以调整是第一层次、重新评估属于第二层次，因为予以调整是建立在原有会计资料基础上的，如果原始依据详实可靠，则应予以调整，除非帐目混乱无从调整正确，才可以按重置成本价进行评估，且评估时点因为历史价值而不是现值。

五、融资租赁房产税：根据国税函发（1993）368号《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》规定：融资租赁房产税应以房产余值计算征收，而纳税人则由安徽省地税局根据实际情况确定，笔者认为融资租赁房产实质上使用权一直在承租方，且基本上会在租赁期结束后进行所有权变更，以实际使用方的承租方为房产税纳税人为宜。

六、投资房产取得固定收入的房产税问题，如果以房屋作为投资，采取共担风险方式，则由被投资方按房屋原值计征房产税，如果以房屋作为投资，收取固定收入，根据国税函发（1993）368号《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》规定：应由出租方按租金收入计征房产税，在这一点上与营业税是采取了同样做法。

七、中央空调，根据国税发（2005）173号《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》规定：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记帐和核算，都应计入房产原值，计征房产税。

在这里我们应当注意到，附属设备和配套设施是有限定语的，即是以房屋为载体且不可随意移动，如果这些附属设备和配套设施不是以房屋为载体的，比如中央空调的主机没有放置在房屋内，那么如果主机与中央空调室内设备相互分开核算的话，笔者认为主机不需要纳税。

八、地下建筑：人防设施一般建在地下，但为了鼓励地下人防设施利用，即使是作为营业用的地下人防设施也是暂不征收房产税的。

其它的地下建筑分为两类，根据财税（2005）181号《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的

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地下建筑征收房产税的通知》，对自用的地下建筑，如属工业房产的，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值，如属商业及其他用途的，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。这里的地下建筑指地面上没有地下有的建筑。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，此地下建筑部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。其实很好理解，其一实际中整栋建筑物不可能将地上与地下分开核算，其二在使用中地下建筑与地面房屋功能也是一致的，比如地下商场，地面购物地下停车等。

九、自2009年1月1日始，外资企业及外藉个人纳入房产税征收对象，原城市房地产税废止，其实在此之前，在不少省份就已经对外资企业及外藉个人的房屋采用了房产税征税办法。

十、物业税问题，分税制改革后，地方财力相较以前有较大缩减，而地方政府职能却未相应调整，地方财力捉襟见肘，卖地财政峰涌而起，这种不可持续的财政模式注定要让后任政府饱偿苦果。如何设计一个可持续的地方税制？物业税将是一个较好的妥善解决办法，虽然前提依旧是政府职能的转换，不转换职能再好的税制模式也无法践行。物业税的最大好处就是将交易环节的税费移转至持有环节，这对保证地方政府财力长期稳定、打击房地产投机、调控房地产市场都会有相当好的作用。