养老地产初步调研汇报2011212

养老地产初步调研汇报

养老地产项目初步调研汇报

2011年12月15日

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目录

一、国内养老地产概述 二、国内养老地产现状 三、国内养老地产案例介绍 四、上海养老地产案例考察情况

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一、国内养老地产概述

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1.1国内养老形势及政策我国是世界上老年人口最多的国家，而且已进入老龄化社会，2009年底，60岁以上的人口约为1.67亿，占我国总人口的12.5%,且每年以3%的速度增长。国务院办公厅发布的养老居住政策家庭养老为基础-----90%的老人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老。社区养老为依托-----7%的老人通过购买社区照顾服务养老。机构养老为补充-----3%的老人入住养老服务机构集中养老。国内外养老观念对比比较项传统家庭观主体家庭结构老年福利体制老年福利对策老年住宅形式社区服务目标老年居住福利设施西方型社会社会风尚是独立自主，互不拖累亲子分居小家庭为主体政府立法，社会保险增强老人独立生活能力低层独立式住宅或公寓援护纯老年家庭满足老人对居住环境多样性需求东方型社会社会公德应赡养老人，敬老爱幼多代同堂大家庭为主体政府立法，社会家庭共担增强家庭养老功能对层集合式住宅或公寓援护住宅养老环境开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者

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1.2养老居住需求分析从健康自立到老年需要护理养老可能经过居家养老---社区养老---机构养老阶段。居家养老方式分析：适老化普通住宅(老少户，老人专用住宅)、老年居住社区、老年公寓。社区养老方式分析：老年活动中心、居家老人照料、日间照料托老所。(包括医疗设施、餐饮零售服务、清洁照料服务)机构养老方式分析：公共福利院(政府建设的福利机构)、私立老人院、老年康复院、老人护理院、临终关怀设施。(照料对象广泛，从健康老人到需要护理的老人都有。)结合我国传统养老观念，居家养老将成为我国老年人的主要养老方式。结合发达国家在养老模式上从起初的医院到养老设施，最终都走向“家庭、社区养老”的经验，我国未来阶段对于具备养老条件的居住需求将会有显著地提升。

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二、国内养老地产现状

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2.1国内养老地产现状1)项目开发档次普遍比较低，配套和服务的水平、设施有限。目前大部分居家养老只是单一的居住功能，养老配套功能缺失，住宅没有养老必须的设施设备，社区没有养老的配套服务。 2)缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。如美国的购买者：48岁---度假住宅。54岁---旅游区住宅。63岁---退休住宅。最高的财产净值。57-65岁---购买第二住房的峰点。72岁以后--放手新生活。国

内中、老年客户可以分为工作导向性、生活导向性、理疗导向性等。 3)国家政策不是很细致，适应性比较差。 4)整体产业规模小，产业链整合度低。 5)开放商大部缺乏开发养老项目全过程的经验。 6)产业标准不健全。从这几点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展。

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2.2国内养老地产类型按建设类型分：专门型---专门面向老年群体的老年社区。混合型---适合各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住。崁入型---在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、专门老年户型，日间照料中心、老年活动中心。从地段方面分：城区型---城内配套齐全，用地紧张，多为集中式高层公寓，以提供护理服务为主。郊区型---用地宽松，易建大型低密度老年社区，也可提供混合居住。景区型---景观环境好，以度假养生型养老公寓为主，强调良好的自然生态与休闲娱乐。气侯区域型---利用南北方气候差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式养老。

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2.3国内养老地产类型表各老年地产类型对应老年人群需求度各老年地产类型对应老年人群需求度老年住宅八大功能老年住宅八大功能休闲度假

居住

康复

交流

亲子

娱乐

教育

投资

成本型

★★★★★★★★★★

★★★★★★

★★

康复型

★★★★★★★

★

交流型

★

★

★

★

富豪型

★★★★

★★★

休闲型

★

★

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2.4国内养老产品形态按投资人划分：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅；政府民政部门推出有福利性质的养老设施。按经营的难易程度从难到易为：临终关怀设施---老年病医院---福利养老院---短期入住---托老所---养老住区---康复中心---养老公寓、养老服务中心、养老咨询咨询---两代居--老年综合社区。按护理程度的要求从低到高为：养老咨询中心---两代居---托老所---养老住区、短期入住---养老公寓--福利养老院---养老服务中心---康复中心---老年病医院---老年综合社区---临终关怀设施

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2.5国内养老产品盈利模式

1)住宅建设与社区管理相结合的经营模式优点：通过经营将住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，其利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务，可以为物业带来增值效应。缺点：资金投入大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，还要面对经营管理的风险。此种模式适合有物业管理优势且

社会资源整合能力强的开发商。 2)住宅建设与社区管理相分离的经营模式优点：开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短，投资风险相对较小。缺点：利润空间有限，无法提升自身的管理。

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三、国内养老地产案例介绍

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3.1“社区+医院+地产”模式——台湾长庚养生文化村“社区+医院+地产”模式——台湾长庚养生文化村典型特征：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区

模式评析 1.是台湾首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。长庚养生文化村入住流程

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3.2会籍制的养老俱乐部——北京太申祥和山庄会籍制的养老俱乐部——北京太申祥和山庄

典型特征：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院

模式评析 1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。

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3.3异地养老模式

异地模式

代表案例海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司大连的互动式异地养老服务中心天津的泰达 …… 此处隐藏：2469字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……