石家庄时代广场项目营销策划方案_161PPT_2009年

石家庄 时代广场 营销策划 PPT 地产

XX广场项目营销报告 广场项目营销报告

XX广场项目组 2009年5月

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目全程解密营销战： 全程解密营销战：

录

营销课题( ):我们面临何种营销市场？ 营销课题(一):我们面临何种营销市场？ 我们面临何种营销市场 营销课题( ):我们是什么样的产品？ 营销课题(二):我们是什么样的产品？ 我们是什么样的产品 营销课题( ):我们的目标客户在哪里？ 营销课题(三):我们的目标客户在哪里？ 我们的目标客户在哪里 营销课题( ):我们以何种姿态入市？ 营销课题(四):我们以何种姿态入市？ 我们以何种姿态入市 营销课题( ):我们的营销策略是什么？ 营销课题(五):我们的营销策略是什么？ 我们的营销策略是什么 营销课题( ):我们的推案节奏如何？ 营销课题(六):我们的推案节奏如何？ 我们的推案节奏如何 营销课题( ):我们选择何种媒体进行攻势？ 营销课题(七):我们选择何种媒体进行攻势？ 我们选择何种媒体进行攻势

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项目概况前期物业定位—— 前期物业定位

一座位于城市核心的标志性5A甲级写字楼 一座位于城市核心的标志性 甲级写字楼 市中心 迎宾大道上的 市中心 迎宾大道上的 旗舰级国际商务中心 旗舰级国际商务中心

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2009年销售目标销售面积40%,则销售体量为16880M2(未计商铺面积) 时间 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 合计 销售面积( ) 销售面积(M2) 4220.1 3376.08 2954.07 2110.05 2110.05 2110.05 16880.4 预推比例( ) 预推比例(%) 10% 8% 7% 5% 5% 5% 40% 6400 销售单价( 销售单价(元/M2) ) 回款总额( 回款总额(元) 27008640 21606912 18906048 13504320 13504320 13504320 108034560

商铺部分09年资金回款计划 商铺部分 年资金回款计划时间 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 合计 销售面积( ) 销售面积(M2) 410.76 228.2 228.2 228.2 136.92 136.92 1369.2 预推比例( ) 预推比例(%) 9% 5% 5% 5% 3% 3% 30% 15000 3423000 2053800 2053800 20538000 销售单价( 销售单价(元/M2) ) 回款总额( 回款总额(元) 6161400 3423000 3423000

2009年高形象启动，确保后期可持续销售； 2009年快速销售，实现新签合同金额9875万(目标签约额12857万元); 建立市场影响力，提升XX置业企业品牌；

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2009-2010年阶段目标分解 2009年的销售以小面积和中面积销售为主，2010年以大面积销售为主，须注重客户资源的 维护以利于后期销售。 2009年的写字楼销售面积占总面积的40%,商铺面积占30%; 2010年的写字楼销售面积占总面积的60%,商铺面积占70%。2009年 2009年第一季度 1 月 销 售 A塔 塔 B塔 塔 底商

比例 A 塔 B 塔 底 商 28.00 % 61.00 % 9.00% 25. % 8.00% 17.00% 23. % 6.00% 14.00% 3.00% 2 月 3 月 4 月 第二季度 5 月 6 月 7 月 第三季度 8 月 9 月 10 月 第四季度 11 月 12 月 第一季度 1月 2 月 3 月

2010年 2010年第二季度 4 月 5 月 6 月 第三季度 7 月 8 月 9 月 第四季度 1 1 0 1 月 月 1 2 月

12-16层(小面积销售为主 层 小面积销售为主 小面积销售为主) 5-10层(小面积销售为主 层 小面积销售为主 小面积销售为主)

17-20层(灵活销售 层 灵活销售 灵活销售) 11-15层(灵活销售 层 灵活销售 灵活销售) 1-2层 层

21-28层(整层或半层销售 层 整层或半层销售 整层或半层销售) 16-26层(整层或半层销售 层 整层或半层销售 整层或半层销售) 1-2层 层 52. % 14.00% 30.00% 6.00% 清盘期

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关于目标的思考针对我们提出的价格与速度目标，结合与其他项目的针对性分析， 我们需要在———— 市场竞争较为激烈 目标客户数量相对有限 市场去化速度逐步放缓 市场引导需要促进 市场教育势在必行 目标客户有效挖掘

的情况下，实现快速销售，资金有效回笼、品牌价值突现 快速销售，资金有效回笼、品牌价值突现的目的！

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一、我们面临何种营销市场？ 我们面临何种营销市场？

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解析大市场环境

1 房地产宏观市场

3 石家庄房地产市场特征

4 未来走势预判

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宏观经济形势对行业的影响经济层面宏观经济进入下行周期，增长放缓， 宏观经济进入下行周期，增长放缓， 通胀压力上升， 通胀压力上升，房地产金融从紧的 基调不会改变 未来趋势 政府通过行政命令控制信贷总量，紧缩银根，开发商资金压力 将进一步加大，促使开发商市场重新洗牌。 房地产金融政策从紧，房价上升压力大，使得投资客大幅缩水， 房价显然已失去再次大幅上涨的可能。

结构层面加大保险性住房比例， 加大保险性住房比例，住宅供应 结构调整已是必然， 结构调整已是必然，逐步转为 “市场+计划”的双轨供给制 市场+计划” 未来趋势 住宅市场转为“政府+市场”的双轨供给，中国进入“房保”时代 包括办公物业的商品房市场自由化等； “房保”政策的推进实施，有效缓解高房价时期的社会矛盾， 转移房开商的舆论高压。

竞争层面未来市场趋于集中， 未来市场趋于集中，行业洗牌时机 成熟

未来趋势 在当前行业高压下，资金、规模、储备、人力受限的项目型开 发企业承受巨大风险，大规模的弃市、离市是必然，开发企业 加速洗牌 市场竞争趋于集中后，竞争手段、趋势和发展方向将发生质变。 行业向专业化、品牌高端发展，这是未来行业的主要风向。

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政策、金融对房地产业的影响土地政策1

月3日《国务院关于促进节约集约 月 日 用地的通知》 用地的通知》等一系列措施 影响 国家加紧土地监管，促使房地产公司加快开发，增加房屋供给， 防止开发商屯地，同时缓解房屋供需矛盾。

金融政策2008年9月后，3次下调存贷款利率 年 月后 月后， 次下调存贷款利率 下调契税、 下调契税、调整首付比例 影响 08年9月后3次下调存贷款利率，以及下调契税、调整首付比例 这些措施，表明于政府开始救市，但老百姓此时的观望情绪 日益浓厚，房地产销售举步维艰

地方政府政策10月20日《关于促进房地产业健康 月 日 发展若干意见》 发展若干意见》

影响 政府此时出台促进房地产发展的措施，特别是促进房地产消费 的政策，实际上也是要借房地产市场的复苏来带动区域经济的 发展。 20项措施利好省会楼市，这20项目措施要从整体来看它的影响 和作用，因为这些条款互相联系需综合运用。

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石家庄房地产运行状况近6年石家庄市生产总值(亿元) 2393 2500 2000 1500 1000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1154 1319 1542 1787 2027

石家庄07年经济增长率快于全国平均增速; 由于经济基础薄弱，前几年房价在全国省会城市 中较低； 近年来经济和房价涨幅较大，弥补了之前的价 格洼地。

2002- 2007年石家庄与石家庄商品房均价走势 2002 - 2007 年石家庄与石家庄商品房均价走 …… 此处隐藏：5281字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……