房地产开发前期土地取得中常见法律问题及防范

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房地产开发前期

土地取得中常见法律问题及防范

主讲人：魏云律师http://doc.guandang.net

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目录

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出让方式取得国有建设用地使用权

转让方式取得国有建设用地使用权

合

作

开

发

集体建设用地使用权流转

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一、出让方式取得国有建设用地使用权

(一)土地使用权出让的含义 (二)建设用地使用权出让合同应注意事项 (三)出让方式——招标、拍卖、挂牌、协议 (四)土地使用权出让的登记 (五)国有土地使用权的收回 (六)严格限制以划拨方式设立建设用地使用权

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一、出让方式取得国有建设用地使用权

1、法律定义《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

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一、出让方式取得国有建设用地使用权

2、定义释义 (1)出让主体的唯一性和受让主体的广泛性出让方：国家，具有垄断性。受让方：一般主体，个人、法人或者是其他组织。 (2)土地使用权出让是一种有偿行为。

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一、出让方式取得国有建设用地使用权

2、定义释义 (3)土地使用权出让的客体不是土地本身，而是对土地一定期限的使用权 居住用地七十年 工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合或者其他用地五十年LOGO

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一、出让方式取得国有建设用地使用权

1、土地使用权出让合同性质——民事还是行政案例泸州立达房地产开发有限公司与泸州市国土资源局解除土地出让合同案立达与泸州市国土资源局土地纠纷案.docx

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一、出让方式取得国有建设用地使用权2、出让权限问题 (1)建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府(《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条)不包括省辖市所辖区，也不包括市县人民政府土地管理部门以上的各级人民政府土地管理部门。目前我国体制内，设区的市的区一级土地部门都称为分局，不具有独立行使权力的职能，属于受市局委托，而县级土地部门可以独立行使。开发区管委会无权作为出让方订立国有土地使用权出让合同。

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一、出让方式取得国有建设用地使用权2、出让权限问题 (2)拟出让建设用地使用权的批准权限 1)一般政策规定 2)具体审批权限 3)“商品住宅项目”对宗地出让面积的限制

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一、出让方式取得

国有建设用地使用权1)一般政策规定 土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使用国有土地。 在3种情况下，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续：①农村集体经济组织兴办企业；②乡镇村公共设施和公益事业建设；③村民建设住宅。 商品住宅小区项目，必须使用国有土地，不得占用集体土地。 土地法设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项①农用地或未利用地转用审批--将农用地或未利用地变为建设用地。即批准改变土地用途。②土地征收审批--将集体土地变为国有土地。

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一、出让方式取得国有建设用地使用权 2)具体审批权限 ①转用审批和土地征收审批的权限，在国务院和省级政府两级，市、县没有审批权； ②需要征收基本农田的，无论占多少，必须报国务院批； ③建设需要征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，国务院批；不足35公顷的，省级政府批； ④征收其他土地超过70公顷的，国务院批；不足70公顷的，省政府批。 ⑤国有未利用地只转不征的审批由省级规定(条例)。LOGO

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一、出让方式取得国有建设用地使用权 (3)“商品住宅项目”对宗地出让面积的限制 小城市(镇)不超过7公顷(105亩) 中等城市不超过14公顷(210亩) 大城市不能超过20公顷(300亩) 宗地出让面积的限制仅限于商品住宅项目用地，对于商业用地、旅游用地、教育用地、科研用地、工业用地等非商品房住宅项目用地，则不受宗地出让面积的限制。

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一、出让方式取得国有建设用地使用权

3、土地使用权合同的约定管辖权 4、注意审查出让土地是否有其他的瑕疵。 (1)该土地上的房地产是否被抵押；; (2)与土地使用权和地上物有关的税、费出让人是否缴清； (3)该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。 5、其他LOGO

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一、出让方式取得国有建设用地使用权

1、法律依据：《城市房地产管理法》第十三条、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条和《协议出让国有土地使用权规定》、《物权法》一百三十七条 2、必须纳入招拍挂出让国有土地范围以及实施程序 (1)范围

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一、出让方式取得国有建设用地使用权1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地； 2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； 3)划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》

或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； 4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的 5)出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； 6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形

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一、出让方式取得国有建设用地使用权 (2)程序 1)公布出让计划，确定供地方式； 2)编制、确定出让方案； 3)地价评估，确定出让底价； 4)编制出让文件； 5)发布出让公告； 6)申请和资格审查； 7)招标拍卖挂牌活动实施； 8)签订出让合同，公布出让结果； 9)核发《建设用地批准书》,交付土地； 10)办理土地登记； 11)资料归档。

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