2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告

2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告

2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告

衢州市房地产管理处

今年以来，国家房地产调控政策频出，从1月初的“国十一条”，到4月17日的“国十条”，再到“十一”前的“9.29新政”，调控基本贯穿全年。市区楼市因此也经历了年初的火爆、年中的低迷和年末的回暖，今年市区房地产市场运行可谓是跌宕起伏。据统计数据显示，全年市区一二手房成交量同比下降，成交均价同比上涨。总体上看，今年市区土地开发供应量充足，房地产开发投资额高速增长，商品住宅供应量明显增加，供需矛盾有所缓和，市区房地产市场运行情况健康良好。

一、2010年度市区房地产市场运行情况

（一）房地产开发情况

1、房地产开发投资额同比大幅增长，为近五年来最高。 据统计数据显示，全年市区累计完成房地产开发投资额33.21亿元，同比增长96.39%，增幅居全省第一。其中住宅投资28.08亿元，同比增长104.05%；商业营业用房投资1.07亿元，同比减少10.11%。

2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告

如图所示，今年市区房地产开发投资额同比出现大幅增长，是近五年来市区房地产开发投资最多的一年。原因主要是今年市区土地开发投资额和商品房供应量同比出现大幅增长。首先，2009年-2010年市区房地产开发土地成交量增加，价格上涨，而且大部分2009年下半年成交的土地在2010年内开工建设形成土地开发投资额。据统计，今年市区房地产开发投资额中土地购臵成本占比达到40.11%，投资额高达13.32亿元，与2009年相比，土地开发投资额增长171.84%。其次，今年市区商品楼盘开工建设数量大增，商品住宅供应量同比明显增加，新增上市的套数和面积与2009年相比分别增长63.50%和32.39%。这两项因素叠加使得今年市区房地产开发投资额大幅增长。

2、房屋新开工面积同比增加，竣工面积同比减少。

据统计数据显示，全年市区房屋新开工面积为98.48万平方米，同比增加21.95%，其中新开工住宅面积82.69万平方米，同比增加23.38%。而全年市区房屋竣工面积为59.70万平方米，同比减少40.66%，其中住宅竣工面积为49.66万平方米，同比减少38.03%。

2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告

1、商品房市场量缩价升。

（1）市区商品房成交量波动频繁，年成交量同比下跌超三成。 受今年密集的楼市调控影响，市区商品房成交量波动频繁，全年总量同比下跌。据衢州商品房销售网统计数据显示，全年市区商品房销售备案共计6776件（市本级5142件、柯城680件、衢江954件），备案面积74.97万㎡（市本级52.79万㎡、柯城11.71万㎡、衢江10.47万㎡）。其中商品住宅销售备案5423件，面积为64.59万㎡；商业用房销售备案1353间，面积为10.37万㎡。与2009年相比，市区商品房备案件数减少34.18%，备案面积减少42.24%。其中商品住宅件数减少39.96%，面积减少44.46%；商业用房件数增加7.13%，面积减少23.13%。

今年市区商品房年成交量同比出现大幅下跌，原因很明显，就是楼市调控。如图所示，受到“国十一条”和传统淡季的影响，市区1月份至3月份成交量连续下跌，4月份在需求和投资等因素影响下成交量迅速拉高，出现今年第一个交易高峰。接着堪称史上最严的“国十条”出台，5月份至8月份成交量又连续下跌，7月份同比跌幅达到了85.09%，8月份出现近

2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告

五年来的最低成交量。9月份成交量回升，同时更严厉的“国五条”出台，10月份至11月份成交量惯性上升，出现了今年第二个交易高峰，12月份在严厉的调控下成交量又再次下跌。

今年楼市调控手段多样，力度空前，而且很大程度上是在抑制购房需求，这使得市区房地产市场由热趋冷的同时，楼市中供需双方的观望气氛也越来越浓，市场陷入多方力量的博弈与胶着之中，从而导致全年商品房成交量同比出现大幅下跌。

今年市区房地产市场在开发成本、需求、通胀等多因素作用下，商品房成交价格一路上涨。据衢州商品房销售网统计数据显示，全年商品房成交均价达到5642元/㎡，其中商品住宅成交均价为5631元/㎡；商业用房成交均价为5713元/㎡。与2009年相比，市区商品房成交均价同比增长45.56%，其中商品住宅同比增长49.21%，商业用房同比增长20.23%。从区域来看，全年市本级、柯城区、衢江区商品房成交均价分别为6643元

2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告

/㎡、4598元/㎡、3960元/㎡,同比分别上涨60.39%、37.95%、30.31%。

为以下三个方面。一是土地因素。今年市区房地产用地市场十分活跃，开发商拿地热情高涨，每个地块均有多家开发商参加竞买，竞争激烈。据统计，今年市区房地产用地平均地价已达到351.38万元/亩，住宅楼面地价最高达到5261元/平方米（荷花中路西侧2号地块），与2009年相比，地价上升幅度达55.52%。其中市本级西区的平均地价已达377.98万元/亩，

2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告

超过主城区348.68万元/亩地价水平，比2009年该区域平均地价239.07万元/亩提高了一倍，是上升幅度最大的区域。二是供求影响。2008年-2009年市区房地产投资额均为负增长，市区商品房开发量萎缩，在2009年房地产市场回暖后，市区商品房市场出现供不应求的局面，这种局面一直延续到今年8月份后才有所缓解。三是通胀压力。据国家统计局数据显示，今年全国每月PPI同比增幅基本都在5%以上，这表明今年房地产开发的原材料价格已出现上涨，商品房建造成本增加。这三方面因素相互作用，促使今年市区商品房成交均价大幅上涨。

（3）市区商品住宅供应量同比明显增加，供需矛盾有所缓和，供应结构渐趋合理。

据统计数据显示，今年市区新增上市商品住宅7055套，面积71.24万㎡，与2009年相比，供应套数增加63.50%，供应面积增加32.39%。而今年市区商品住房套数和面积供销比分别1.3:1、1.1:1，对比2009年的1:2.19和1:2.16的供小于求情况，市区今年商品住宅供需关系有了明显改善，供需矛盾有所缓和。同时，今年市区成交备案户型占比与2009年

相比也发生了明显的变化。如图所示，户型90㎡以下的商品住宅成交占比大幅提高，占全年交易量的39%，比2009年上升了24个百分点；户型大于144㎡户商品住宅成交占比明显减少，仅占全年交易量的17%，比2009

2010年度衢州市区房地产市场形势分析报告

年下降了27个百分点；户型90-144㎡的商品住宅成交占比为44%，略高于2009年3个百分点。这表明，今年市区不但商品住宅供应量增加，而且在调控的影响下，普通商品住宅建设力度加大，商品住宅供应结构渐趋合理。

（4）市区商业性房产重新受到关注。

受调控影响，今年市区商品住宅成交量大跌，但商业用房成交量同比却出现了小幅增长。据衢州商品房销售网数据显示，全年一手商业用房成交量同比增加7.13%，价格同比上涨20.23%；二手商业用房成交量同比增加11.19%，价格同比上涨36.89%，市区一二手商业用房交易出现了“量价齐升”的现象。这主要是楼市调控后，市区住宅房贷政策发生了很大的变化，投资者购买二套以上住房的贷款首付比例和利率都大幅提高甚至停贷，但商业性房产却基本不受此限制，同时商业性房产也具备很强的保值增值能力，而且租售比也高于一般的住宅，这使得市区商业性房产从今年下半年开始重新受到投资者的关注。

2、市区二手 …… 此处隐藏：7080字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……