2011昆明车行天下国际汽车城一期沟通案110p

车行天下国际汽车城一期沟通案20110514昆明中原事业三部 KunMing.05.2011

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 1

报告内容

1. 目标梳理2. 项目概况 3. 整体研判

4. 营销策略5. 中原合作优势

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 2

目标界定： 保障快速回款，实现产品高溢价，提升车行天下品牌，为后续营销积累经验品牌提升：通过本项目的 开发，实现车行天下品牌 的进一步发展；

快速回款：在较短的去化周期 里，实现短、中期资金回流， 保障项目滚动开发所需要的持 续型经营收益

高溢价：通过合理的推售 策略，实现一期产品价值 的最大化。© Copyright Centaline Group, 2011

积累经验：通过一期的成功 开发与营销，为通盘开发积 累产品、销售、招商、营运 经验。Code of this report | 3

目标排序： 在保证目标利润的前提下，快速去化，完成资金回笼是当前工作重点

目标一

快速回笼资金，保障现金流

开发商资金需求

目标二

持续旺销，利润最大化实现后的结果

实现利润预期

目标三 目标四

提升和巩固车行天下品牌 为后续产品营销积累经验

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 4

目标分解：产品价值点梳理诉求主题

1、快速回款

精准高效推广策略

媒体策略 客户定位

高质量客户积累

客户梳理现场逼定

整 盘 目 标

客 户 实 现价 格 实 现

品牌价值最大化

2、高溢价

契合的产品定位 合理推售策略 招商、营运保障 成功的品牌嫁接 行业、口碑营销

推售次序

产品划分货包组合

3、品牌提升 4、积累经验

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 5

目标客户解析

假定按照100平米进行分割，本案一期剩余的4.5万建面将有约450间商铺，根据经验 可以得知，如果需要完全销售这450间商铺，我们需要客户数量为：

认筹客户：450×5=2250批 登记客户：认筹客户×8=18000批

18000批客户在哪里？

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 6

目标价格解析

现有内部认筹客户2.3万-2.4万元/平米，根据经验估算： 1F的均价将突破4万元/平米(2.4÷0.6); 2F的均价将突破1.8万元/平米(3×0.6); 3F的均价将突破1.2万元/平米(3×0.4);

如何去实现4万元/平米，甚至是突破市场价格呢？

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 7

我们需要从项目的价值出发，去挖掘本项目

潜在的最大价值，通过未来的发展，站在更高的角度去审视本项目！

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 8

Part 1

项目概况

© Copyr

ight Centaline Group, 2011

Code of this report | 9

区位： 三环外，盘龙区东白沙河片区，东连线支线与寺瓦路交叉口

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 10

四至： 东临金瓦路，西靠凤凰河，南接机场高速，北至青龙村

项 目 一 期

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 11

整盘概况： 集汽车产业与公园体验于一身的国际汽车服务综合体 汽车产业> 品牌车4S店、汽车直营店、二手车交易、汽车 美容、汽车维修、汽车博览、汽车保养包装、 汽车物流、汽车仓储、汽车论坛……

公园体验> 赛车场、汽车旅馆、汽车电影院、汽车主题乐 园、汽车餐厅、汽车文化长廊、汽车博物馆、 极限运动主题乐园……

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 12

整盘概况： 三期开发，一、二期为汽车汽贸产业区，三期为汽车主题体验区开发次序 一期 二期 三期 占地 80余亩 150余亩 250余亩 主要业态汽车超市，后汽车 服务，商业配套

4S店，二手交易市 场、汽车展示试驾汽车主题公园、汽 车赛道、汽车娱乐

一期经济指标总占地面积：55438 ㎡ 总建筑面积：110353 ㎡

地上建面：47144 ㎡容积率： 0.85

地下建面：63209 ㎡绿化率：30%

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 13

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 14

一期概况： 地块狭长，整体业态以汽车后市场及中高端汽车直营店为主整盘三期规划示意B1 B2层、东西区

一期业态现有规划地上1、2层 地上1层、地上2层主 要经营国际及国内主 流高中端新车展示销 售业务。也是一期产 品价值精华区。 地上3层 地上第3层为餐饮、 娱乐等配套经营业态， 是汽车服务综合体的 商业服务功能的补充 板块。

一期 三 二 期

经营业态以汽车装饰 用品、汽配维修、汽 车养护 /改装/装饰美 容、与汽车相关的互 补业态为主。

期

© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 15

总结：1、项目区位优势显著，但周边目前配套成熟度较差； 2、项目规模空前，规划产业链聚集，吸附能力较强，但需要极强的整 合操盘能力； 3、项目企业品牌具有较为深远的市场影响力，但本案缺乏市场认同度；

4、项目定位为产业链+休闲体验型综合体，昆明尚属首例，需要有良好的价值输出体系方能引导市场； 5、项目一期在城市陌生板块推售超过10万平米的专业市场，在区域认 可度较差的前提下，难以得到行业认可，后续招商运营面临较大挑战。© Copyright Centaline Group, 2011

Code of this report | 16