房地产开发全部流程

最全最详细的房地产开发流程

房地产项目开发程序及业务流程 一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

最全最详细的房地产开发流程

二、房地产公司项目开发的内部工作流程

主要工作内容 工作部门

主 项

节 点 工作阶段

大类

小类

说明

分 项 主办部门 主办岗位 协办部门

备注 地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 项目部 规划设计条件

落实规划条件，了解限制性条件

项目部

现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解

项目部 研发部 工程部

了解周边配套情况

了解地块周遍的商业、教育、交

通等情况 项目部 土地

信息 收集

了解未来发展规划

了解地块所属区域的规划，对以

后项目开发的影响和支撑

项目部

研发部

了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否

调整 项目部

了解项目开发成本

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 项目部 土地

价值

初判

了解当地的房地产市场状况

产品形式、开发周期的安排 项目部 销售部

现状图（四至电子文件）

项目部

市场深度调研

销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户

分析、产品分析、市场竞争分析等； 研发部：负责协助进行区域市场调研。 项目部

销售部 研发部

项目最终定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目

定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。

研发部

销售部 项目部 工程部

成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 进行项目开发的方案设计和成本测算。

开发周期及付款计划

各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

研发部

成 本 控制部 项目部 销售部 工程部 项目方案确定 总经理 各部门

土

地 获 取 阶 段

土地 价值 深判

可行性研究报告 现金流测算

财务部

各部门

最全最详细的房地产开发流程

主要工作内容 工作部门

主 项

节 点 工作阶段

大类

小类

说明

分 项

主办部门 主办岗位 协办部门

备注 区域宏微观市场研究

项目招商报告

（前期阶段） 项目招商文本中盈利能力分析

项目商业策划书 制定项目财务数据 项目部

财务部

合作伙伴确定 合作方案确定

明确合作伙伴、寻找合作方式

（招商阶段） 合作细节确定

制定合作方式、投资回报方式、草拟合同 财务 总监 项目部 财务部

项目引资 （商业计划书）

签署战略合作协议

行政办：协议盖章，存档。 财务 总监

项目部 上报

Lionful

公司 寻找

合作

资金 合作实施

（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 财务部：协助办理股

权、增资等相关财务问题；

行政办：工商局办理公司注册。 副总 经理

项目部

财务部 行政办

投方案标 项目方案确定 投经济标

确定土地上限

拍卖

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术

投标

摘牌

摘牌

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术

获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点

坐标、用地条件 交纳土地款、契税、交易费等 行政办法务：合同条款的草拟和完善； 财务部：提供资金。 总经理

项目部 财务部

用地规划

许可证

准备材料，办证 提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明 行政办：提供土地出

让合同； 财务部：提供资金缴纳出让金、交易费。 项目部

财务部 行政办

办理房地产开发资质预审表

委托工程咨询资格机构编制

《项目申请报告》

研发部：协助提供相

关项目资料

项目部

研发部 企业投资项目备案

向项目备案机关提交申请报告

项目部

建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废）

土地补偿费 （原户主需交纳的土地使用费）

土地出让合同

资料室：提供土地出

让合同、付款凭证及相关图纸

核定土地边界 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 交费证明

缴纳土地费用

土 地 获 取 阶 段

土地

确权

1:500现状地形图 需准备3份

最全最详细的房地产开发流程

详规

研发：委托设计详规

主要工作内容 工作部门

主 项

节 点 工作阶段

大类

小类

说明

分 项 主办部门 主办岗位 协办部门

备注 土地出让合同

交费证明

缴纳土地费用

建设用地规划许可证

地籍图4份 （薄膜图）

土地登记申请书

土地确权来源证明

文件

土

地

获 取 阶 段

办 理

土地证

土地权人证明材料

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

行政部：提供企业相

关证明资料。

房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等

竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查 对项目区域内及周

边进行市场分析、客

户需求分析、产品分析、已成交客户分

析、竞争楼盘分析等

研发部

销售部 项目部

项目所在商圈或临近商圈现状调研 （商业部分） 项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等 针对重点商家，进行

专向访谈，同时组织

相关专业人士进行

专业论证。

区域 市场 调研 同期操作商业地产项目调查 （商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数

据库相关数据进行重点分析、竞

争项目实地调研了解相关信息 重点访谈了解重点

商家对竞争项目的相关看法、同时了解

投资客户对竞争项目的投资意向。 商 业

运营部

研发部 销售部 项目部

公建部分拟选业态

种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展分析、消费需求分

析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量

商业运营部：配合完成公建部分业态选择与数量确定

研发部

商 业

运营部 销售部

市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作

商业运营部：配合完成公建类配套定位

总经理

各部门

经济测算

逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算

财务 总监 …… 此处隐藏：10700字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……