影响房地产价格因素的计量分析

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影响房地产价格因素的计量分析

作者：曹霄琪

来源：《金融经济·学术版》2011年第01期

一、影响房地产市场价格的几大因素

（一）初步分析

首先，房地产作为一种商品，与一般商品一样，其均衡价格由供给和需求决定并因供求双方力量对比的变化而变化。供给和需求是形成价格的两个最终因素，其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。其次，房地产作为一种特殊的商品，具有投资价值，房地产的价格形成又有不同于一般商品的地方，它的价格极易受到宏观经济因素及政府相关政策等宏观经济环境的影响。

（二）分类分析

本文因此将影响房地产市场价格的因素分为供给因素、需求因素、宏观经济环境三类。以下是对这三类因素的具体分析。

1）供给因素。

影响房地产市场价格的供给因素指的是表征和影响单位时间内市场上对房地产的供给数量。由于房地产的一大特性是具有很强的区位性，区位是房地产市场细分的重要因素之一。同时，由于面对的消费者支付能力差异巨大，为实现利润最大化，房地产供给者采取价格歧视的策略——对不同收入等级的消费者开发质量（往往表现为建筑密度、土地容积率、周边环境状况、建筑设计及施工等级等等）不同的房地产。而这些等级不同的房地产市场间往往又有很大的独立性。因而，房地产的区位及等级常常将房地产市场细分为很多不同的小市场。因此，从理论上看，分析房地产市场的供给因素应从各个不同的细分市场入手进行分析。但由于本文的目的是从宏观上对整个房地产市场进行分析，加上各种细分市场的统计数据不全，所以本文不考虑房地产的区位及等级差异，而是笼统的将其视为一个市场。

因而，选取的供给因素也是从整个房地产市场来选取的。而从整个房地产市场来看，表征房地产市场的供给状况的因素为一定单位时间内的建筑施工面积、建筑竣工面积。同时，房地产的建设成本及国家的相关调控政策如土地政策、信贷政策、税收政策等等也对房地产市场的供给产生巨大影响，因为这些均会影响房地产的边际成本，而房地产的供给曲线恰是房地产的边际成本曲线（更确切地说是边际成本大于等于平均成本的那一段）。但这方面的统计数据不全，同时，为简化分析，本文仅选取年竣工房屋面积作为房地产市场的供给因素。

2）需求因素。