收益法在房地产中的应用

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密 级： 学 号：

毕业论文（设计）

题 目： 收益法在房地产中的应用

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学 号:

学生姓名: 蔡 金

指导教师:

提交日期： 2011 年 月 日

毕业论文（设计）成绩评定表

内容摘要

随着我国市场经济的不断完善,房地产评估需求的日益增长,过去使

用成本法来评估这些房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需求,取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而,收益法的基本原理比较简单,但操作难度较大,尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数,致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外,我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于纯收益的动态预测问题至今没有建立一个成熟的框架,导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大,从而使其在实际应用中被扭曲,这也严重影响了收益法在我国的应用。本文从房地产评估的角度研究了目前我国房地产评估的基本方法--收益法。本文首先概述了我国房地产估价方法的现状、特点。其次本文提出了收益法在房地产估价应用中存在的问题，如：适用范围有一定的局限性、 折旧费是否应该扣除等。最后本文对收益法在房地产估价中的运用进行了探讨并提出了一些的建议，如：健全估价体系、规范估价流程、引入国际评估准则。本文的基本逻辑进程是提出问题到分析问题，然后解决和探讨问题。

关键词：房地产 收益法 房地产估价 风险预测 市场环境

Abstract

Along with our country market economy continues to improve, real

estate appraisal's ever-increasing appetite, used to use cost method to assess the value of the estate practices already more and more does not adapt the demand for social development, to be replaced by application market method to evaluate income method and real estate value. However, the basic principle of income method is simpler, but the operation difficulty bigger, especially in China. At present our country assessment criteria cannot be effectively regulate use of income method was used to evaluate the parameters, cause parameter selection by subjective effect of artificial factor is bigger. In addition, China still is not perfected market environment and intervention is also causes the income method operation adverse important reasons. And for pure income dynamic prediction problem has not been established a mature framework, causing income method in actual application of subjectivity and optional sex is very big, so the distorted in actual applications, which has seriously affected the income method of application in China. This article from the Angle of real estate appraisal studied at present our country estate assessing the basic method -- income method. This paper firstly summarizes the real estate appraisal method the status quo, characteristics. Then this paper proposes income method in real estate appraisal and the application problems, such as: applicable scope has certain limitation, whether should deduct depreciation cost, etc. Finally, this paper to income method in real estate appraisal explores the application and puts forward some Suggestions, such as: perfect appraisal system, standardize appraisal process, introduce the international assessment criteria. This paper put forward the basic logical course is to analyze problems, then the problem solving and discuss problems.

Key words：Real estate Income method valuation Risk prediction Market environment

目 录

一、我国目前房地产估价方法的现状 ………………………………… 1

二、收益法在房地产估价中的应用特点 ……………………………… 1

（一）收益法的定义 …………………………………………………… 1

（二）收益法在房地产的估价应用的基本原理 ………………………… 2

1. 每年收益的确定 ……………………………………………………… 2

2. 资本化率的确定……………………………………………………… 2

3. 收益年限的确定 …………………………………………………… 2

三、收益法在房地产估价应用中的优点………………………………… 3

（一）充分的理论依据 ……………………………………………… 3

（二）广泛的运用范围 ………………………………………………… 3

（三）符合购买者的理念 ……………………………………………… 3

四、收益法在房地产估价应用中存在的问题…………………………… 4

（一）收益法在适用范围有一定的局限性和限制 …………………… 4

（二）折旧费的扣除在实际应用中存在的争议问题…………………… 4

（三）在技术方面，难度大，不确定，主观性强……………………… 4

（四）以预期的纯收益来确定其价格，是否脱离实际………………… 4

五、收益法在房地产估价中存在问题的探讨和相关对策……………… 5

（一）科学的选择收益法评估参数 …………………………………… 5

1. 预期收益额的选择和确定 ………………………………………… 5

2. 折现率的确定 ……………………………………………………… 6

3. 资本化率的确定 …………………………………………………… 6

（二）建立收益法评估模型来进行检验 ……………………………… 7

（三）提高评估人员素质，创造良性发展空间………………………… 7

1. 提高评估人员素质…………………………………………………… 7

2. 创造良性发展空间…………………………………………………… 7

（四）设立专门部门，提供准确信息资料 ……………………………… 8

（五）引进国际评估准则，实现与国际接轨…………………………… 8 参考文献 ……………………………………………………………… 9致谢

收益法在房地产中的应用

一、我国目前房地产估价方法的现状

由于我国的现代房地产估价起步的比较晚，所运用的估价理论体系基本上都是从西方国家引进的。随着中国加入WTO，国外房地产估价机构陆续进入我国估价市场，使得我国房地产估价市场日益成熟，鉴于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与英美等欧美国家的土地私有制有较大的不同，决定了房地产估价理论体系，特别是实际运用中我们要根据我国的实际情况相应变化。

在我国房地产估价中有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等多种方法。收益法是进行房地产估价工作采用的最常用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济 …… 此处隐藏：10288字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……