中国房地产投资周期波动实证分析及预测

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第2 8卷

第 4期

重庆建筑大学学报Ju n l fC o g igJa z u Unv ri o ra h n qn in h iest o y

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20 0 6年 8月

中国房地产投资周期波动实证分析及预测黄正军，赵(重庆大学

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建设管理与房地产学院，重庆

摘要：房地产行业已成为我国国民经济的支柱产业，而房地产开发投资对房地产行业的发展发挥着重要的引领和先导作用，其发展规律的研究不但具有理论价值，具备重要的实践意义。文中主要针对我对更国的房地产开发投资的周期性变化进行实证分析，借助 ARI并 MA模型进行短期预测，旨在揭示房地产

投资在我国的发展轨迹、理机制以及周期规律，求能对实践有所裨益。原以

关键词：房地产行业；开发投资；周期波动；实证分析；预测

中图分类号：233 F9.

文献标识码： A

文章编号：06— 39 20 )4 0 l— 4 10 72 (06 0— 10 0

An Emp rc lS u y a d Fo e a to h ci iia t d n r c s ft e Cy l c

F u t a i n o a t t n e t n n Ch n l cu t fRe Esa e I v s me ti i a o l

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Ab t a t s o e o e k y f co sa e t g t e r a sae. h e eo me ti v s n x r a ig i f e c n t e s r c:A n ft e t r f ci e le tt t e d v lp n e t h a l n h n me t et l d n l n e o e se nu h r a sae i d sr,w i h h sb c me t e pl ri d sr n t e e o o c d v l p n fC i a T i p p r i h w e e tt n u t l y h c a e o

h i a u t i c n mi e eo me t h n . hs a e mst s o l n y h o a o h v l t o t,t e u e a d t c a i t e e o u in r u e h e in rr l n eme h ns o e c c i f c u t n o e r a sae i v s n h n,a d o n h m f h y l u t a i ft l e tt n e t ti C i a n t cl o h e me n t i e a r a o a l h r—tr f r c t f h n e t e t a e n t e e t l h n ft e AR MA mo e,i r e o o gv s n b e s o e t e m e a e i v s n s d o s i me t I d l n o d rt o s o t m b h b a s o h c nrb t o a n c rp r r a c ft e i d sr n t e f t r . o t u e t ie e fm n e o n u t i u u e i o h y h Ke wo d:e sae id s y e e o me t I v s n;c ci u t ain;e i c ay i;fr c t y r s r a e tt n u t;d v lp n n e t l r i me t y l f c u t cl o mp r a a l s il n s o a e s

房地产开发受宏观政策、业景气、行投资者预期、 市场状况等众多因素的限制和影响，其发展因自身行业情形和周边因素的变化而出现周期性的起伏跌宕， 进而形成了房地产投资周期。历史进程也表明，地房产开发投资客观存在着循环波动的现象。正视这种周期现象，分析研究其内在机制和原理，正确把握其发展变化的客观规律，据规律做出合理预测并提出应对根周期波动的产业政策，不但对于深入理解房地产投资本身特征具有十分重要的理论意义，还对政府制定相关产业政策可能具有启示作用。

1房地产投资周期实证分析的范畴 房地产投资指的是通过房屋开发或者租售来获取投资收益的行为。从投资的方式划分，以分为房地可产开发投资和置业投资两种。本文进行投资周期实证分析的范畴主要指房地产开发投资，即投资者从购买

土地使用权开始，通过规划设计、施工建设等一系列活动，建成并租售可以满足某种入住

需要的房屋的过程。 房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、变的结果，演而房地产投资在时间顺序上处于房地产开发过程的前部，所以投资行为对于房地产业形势的发展具有先导、引领

相对于经济学较为成熟的周期理论和国外的房地产理论研究¨而言， 我国房地产领域的周期循环的研究以及计量分析研究还处于开拓阶段。本文以房地产投资为分析核心，结合我国体制改革特殊性及经济发展的阶段性，房地产开发投资的周期波动进行了对探讨。

作用，并能较好的预示房地产行业的变化。 房地产投资实际完成金额，代表了房地产开发的 资金需求情况和对未来市场的预期，是有效反映房地

收稿日期：0 6— 2—1 20 0 8基金项目：重庆大学基础应用基础研究基金资助项目 作者简介：黄正军 (9 9一)男， 16,重庆市人，讲师，士生，博主要从事房地产经济、房地产经营开发研究。

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董里至釜； 地 主国投资周期波动实证分析及预测表现得不十分明显。

11 1

产投资行为的指标。因此，文采用 18以来的房本 9 7年

地产投资数据作为分析的主要对象，并结合投资增长率循环波动方法进行研究。

周期二：94年至 19 18 90年。土地使用制度改革及住房制度改革试点开始，加之海外投资涌入，以及民营经济的快速发展，地产投资 8房 5年出现投资波峰， 此后受国际形势的变化和 8 9政治风波的影响，90 195 4

2我国房地产投资波动的实证分析房地产投资行为，到宏观政策、地产行业景受房

0 4 9 4 8如" H& 9 l m O 9 7 4 5 8 8 3

年跌至谷底。

气、投资者对未来的预期、市场状况等众多因素的限制和影响，随时间而产生的复苏、繁荣、衰退、萧条四阶段循环交替的扩张与收缩的现象，成了房地产投资的形周期波动。不同的国家及地区，由于经济、社会、政策

的差异性，其房地产投资周期波动表现出不同的规律与特征。 2 1我国房地产投资周期波动历程分析 .我国房地产业是伴随着住房制度和土地使用制度的改革而逐步建立与发展起来的，发展进程中受经在

周期三：9 1年至 19 19 9 7年。此阶段是我国建设有中国特色社会主义市场经济初步确立并稳步发展的时期，是表现得最为完整的一个周期。19也 9 1年后社

诎人们信心倍增投资增 56 8 弧会主义市场经济地位逐步确立， O 7 m, 3 l 7 5 5 3 8 3

加， 9年出现了历史最高点。19 1 3 9 93年后，随着国家宏观调控政策实施，国民经济进入收缩时期，投资趋于

理性，行业进入衰退阶段。19 97年金融风暴席卷亚洲各国，国房地产业也随之进入了萧条阶段，谷在我波19 9 7产生。

济发展的阶段性和体制改革的渐进性影响，反映房地产业发展水平的开发投资出现阶段性的增长，形成了四个明显的周期 (见表 1和图 1。 )表 1我国 G P固定资产投资及房地产投资增长率对照表 D、年份l. 16l. 13 4 1 .

周期四：9 8年至今。宏观经济在度过金融风暴 19

等外部冲击后，成功实现软着陆，进入新的一轮扩张时期，同时，宅产业政策和住房制度的改革以及城市化住进程的加快，使得房地产业加速回升，两年的投资增前

幅均在 3%左右正表明了这一点。 03 0 2 0年后，因局部地区出现投资过热，引发新一轮宏观调控，地产投资房增速开始下降。 22我国房地产投资周期波动特征分析 .

38 .92 . 1 2 4. l. 35

1 )房地产投资曲线的螺旋上升形态明显，其波长变长， …… 此处隐藏：7757字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……