14 审计工作底稿编制指引投资性房地产

投资性房地产

审计工作底稿编制指引—投资性房地产

一、会计记录概况

ABC股份有限公司投资性房地产期初无余额，本期原值增加1,518,878.82 元，累计折旧增加974,690.63元，其中原固定资产累计折旧转入918,253.63元、本期计提56,437.00元；投资性房地产期末原值余额1,518,878.82 元，累计折旧期末余额974,690.63元，具体数据见“投资性房地产明细表（成本模式）”（底稿见索引ZN002）。

二、审计步骤，

第一步：取得企业的明细账、总账（或科目余额表）及相关资料； 第二步：获取或编制投资性房地产明细表并复核；

第三步：将投资性房地产明细表与客户投资性房地产登记簿核对，并实地检查投资性房地产；

第四步：检查投资性房地产增加的计价；

第五步：查验有关所有权证明文件，确定投资性房地产是否归客户所有，关注其抵押担保等情况；

第六步：对投资性房地产后续计量选用成本计量模式的，确定投资性房地产累计摊销（折旧）政策是否恰当，计算复核本期摊销（折旧）的计提是否正确；

第七步：检查投资性房地产是否发生减值准备

第八步：复核投资性房地产租金收入，检查其会计处理是否正确； 第九步：与其他相关科目核对，编制交叉索引； 第十步：与报表附注进行核对； 第十一步：其他需执行的程序。

三、审计程序及审计过程介绍

（一）审计程序：获取或编制投资性房地产明细表，并与客户讨论其投资性房地产的划分确定及计量模式。

审计目标：计价与分摊、列报 审计过程：

1、审计人员向客户获取投资性房地产明细表（底稿见ZN002），如客户未提供，也可由审计人员自行编制，自行编制时需取得的资料为：投资性房地产明细账、总账或科目余额表；

2、复核加计是否正确；

3、将该表与报表、总账数、明细账合计数核对是否相符。将相关核对结果在审计底稿上标记“B”“G”“S”等审计标识；

4、询问并与客户讨论其投资性房地产的确定及选用的计量模式，获取相关会议决议、

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租赁合同等资料（底稿见ZN002）。

审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见ZN002）。 提示：

1、审计人员应认真核对相关会议决议、租赁合同等资料，确定其是否应作为投资性房地产，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售，一般包括（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

2、与客户讨论计量模式选用的理由及依据。

（二）审计程序：将投资性房地产明细表与客户投资性房地产登记簿核对，并实地检查投资性房地产。

审计目标：存在性、完整性、计价与分摊 审计过程：

1、获取客户投资性房地产登记簿，将明细表中本期投资性房地产的增加和减少与之核对（底稿见ZN004）；

2、对其进行实地检查，复核各项资产是否真实存在（底稿见ZN004）。 审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见ZN004）。 提示：

1、如客户未设投资性房地产登记簿，直接将明细表与实物核对；

2、投资性房地产一般发生不多，可逐个检查，一般情况下可与固定资产的检查结合进行。

（三）审计程序：检查投资性房地产增加的计价。

审计目标：计价与分摊 审计过程：

检查本期增加系购买还是由其他科目转入，如系购买应追查至购买协议（合同）、原始发票、验收报告等，以确认其有效性、金额的正确性以及新增投资性房地产是否经过有效的批准等；如系转入应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值（成本模式下）（底稿见ZN005）。

审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见ZN005） 提示：

检查重点应是由其他科目转入的计价，如为购买，其审计程序同其他资产审计。

（四）审计程序：查验有关所有权证明文件，确定投资性房地产是否归客户所有，关注其抵押担保等情况

审计目标：权利与义务 审计过程：

获取相关权证，编制产权证明核对表（底稿见ZN006）。

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审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见ZN006） 提示：

产权证明的核对与固定资产基本相同，详见固定资产审计案例。

（五）审计程序：审核折旧政策、复核折旧计算

审计目标：计价与分摊 审计过程：

1、确定投资性房地产累计摊销（折旧）政策是否恰当，计算复核本期摊销（折旧）的计提是否正确（成本计量模式）（底稿见ZN007）；

2、将本期折旧和摊销金额与利润表营业成本中的相应数字核对（底稿见ZN007）。 审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见ZN007） 提示：

成本计量模式下的折旧、摊销政策一般应与固定资产、无形资产的折旧、摊销政策一致。

（六）审计程序：检查投资性房地产是否发生减值准备；

审计目标：计价与分摊 审计过程：

根据对投资性房地产租金收入的测算，其未来租金收入远远大于其帐面价值，故未发生减值迹象（底稿见ZN008）；

（七）审计程序：复核投资性房地产租金收入，检查其会计处理是否正确

审计目标：计价与分摊 审计过程：

获取租赁合同等文件，重新计算租金收入，检查投资性房地产的租金收入计算是否正确，会计处理是否正确，租金收入是否计入营业收入底稿见ZN008）。

审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见ZN008） 提示：

可与其他业务收入审计结合进行。

（八）审计程序：检查投资性房地产列报

审计目标：列报

审计过程：检查投资性房地产列报是否恰当（底稿见索引ZN003），包括： （1）投资性房地产的种类、金额和计量模式。

（2）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。 （3）采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。

（4）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有权益的影响。 （5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

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（九）关于投资性房地产科目审计的重要提示

投资性房地产包括了成本计量及公允价值计量两种模式，实务中成本计量模式经常遇到，公允价值计量模式比较少见。成本计量模式其审计程序基本同固定资产及无形资产的审计；公允价值计量模式的，除存在、所有权的审计程序相同之外，重点是公允价值计量模式确定的依据，公允价值的选用，转换日及后续计量的会计处理。实务中遇到公允价值计量模式的，应与外勤主管、项目经理及时沟通，确定相应的审计程序，本案例适用于成本计量模式的审计。

四、根据上述会计记录及审计程序编制的审计底稿

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投资性房地产计划实施的实质性程序

被审计单位：ABC股份有限公司项目：投资性房地产编制：李四日期：2009-1-21

项 目

评估的重大错报风险水平（注1）

控制测试结果是否支持风险评估结论（注2）需从实质性程序获取的保证程度

计划实施的实质性程序（注3）

1. 获取或编制投资性房地产明细表：

（1）复核加计正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；结合投资性房地产累计摊销（折旧）、投资性房地产减值准备科目与报表数核对是否相符。