第一章__房地产投资分析导论

房地产投资分析

房地产投资分析主 单 讲： 位： 王 望 珍 武汉大学土建学院 工程管理系

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主 要 内 容1.导论：房地产、 1.导论：房地产、房地产市场与房地产投资 导论 2.房地产投资的环境分析 2.房地产投资的环境分析 3.房地产投资的市场分析 3.房地产投资的市场分析 4.房地产投资的财务分析 4.房地产投资的财务分析 5.房地产投资的融资分析 5.房地产投资的融资分析 6.房地产投资的风险分析 6.房地产投资的风险分析

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第一章一、房地产与房地产市场 (一)房地产

导论

1.房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离 1.房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离 房地产 以及附带的各种权益。 的部分以及附带的各种权益 的部分以及附带的各种权益。 (1)不可分离的部分：不仅包括土地上的建筑物、道路、停车 不可分离的部分：不仅包括土地上的建筑物、道路、 水电设施等，也包括土地上的树木及苗圃等。 场、水电设施等，也包括土地上的树木及苗圃等。 (2)房地产也称不动产，不动产是指内生于不动产所有者的法 房地产也称不动产， 律权利、权益和利润，也就是说拥有土地不是拥有自然土地， 律权利、权益和利润，也就是说拥有土地不是拥有自然土地， 而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。 而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。

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2.房地产的特点 2.房地产的特点(1)物理特征 不可移动性； 1)不可移动性； 异质性； 2)异质性； 不灭性。 3)不灭性。 (2)经济特征 稀缺性； 1)稀缺性； 经济寿命长； 2)经济寿命长； 3)增值性； 增值性； 位址。 4)位址。4

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(二)房地产市场1.概念 1.概念 狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。 (1)狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。 广义的市场： (2)广义的市场：一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和； 一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和； 二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。 二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具 体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、 体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当 及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、 及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活 还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。 动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。

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2.房地产市场的特点 2.房地产市场的特点房地产市场与其他的市场不同， 房地产市场与其他的市场不同

,其差别是因 为个人资产的价值、 为个人资产的价值、政府在房地产市场中的 角色， 角色，人们获得资产的方式和人们希望资产 带来的效用等因素造成的。 带来的效用等因素造成的。 价值量大； (1)价值量大； 政府干预； (2)政府干预； 感觉； (3)感觉； 愿望； (4)愿望； 心理效用。 (5)心理效用。6

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房地产市场博弈各方银行 消费者

开发商

在下列情况下，哪种情形对金融机构最有利： 在下列情况下，哪种情形对金融机构最有利： 1、房价上升； 、房价上升； 2、房价下降； 、房价下降； 3、房价相对稳定。 、房价相对稳定。 王望珍

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3.房地产市场的分类 3.房地产市场的分类现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为 房产市场、地产市场、房地产金融市场、 房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地 产劳务市场和房地产信息市场五种类型。 产劳务市场和房地产信息市场五种类型。 (1)房产市场 按交换形式分：买卖市场、 按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市 场 从供房时间分： 从供房时间分：现货市场和期货市场8

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(2)地产市场 一级市场：即城市土地出让市场， 一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代 表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、 表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、 拍卖、协议出让等形式提供给开发者， 拍卖、协议出让等形式提供给开发者，开发者 一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让 费用。 费用。 二级市场：即城市地产转让市场， 二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一 级市场上出让后， 级市场上出让后，受让者将土地通过一定的投 资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。 资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。 思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让？ 思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让？9

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(3)房地产金融市场：指通过房地产专业银行 房地产金融市场： 或其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、 或其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、 发行股票和债劵以及开展住房出席业务， 发行股票和债劵以及开展住房出席业务，或者 运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通 资金而形成的辅助性的金融市场。 资金而形成的辅助性的金融市场。 房地产劳务市场： (4)房地产劳务市场：指为住户和用户提供房 屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、 屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、 室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、 室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房 屋管理以及中介活

动等综合活动的房地产辅助 市场。 市场。 (5)房地产信息市场：指围绕房地产业务和技 房地产信息市场： 术咨询、 术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料 等所形成的供需市场。 等所形成的供需市场。

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4.不完全竞争条件下的 4.不完全竞争条件下的 房地产价格问题(1)基本概念和术语 交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格， 1)交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格， 是双方议价的结果，也称为实际价格。 是双方议价的结果，也称为实际价格。 最可能销售价格： 2)最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种 最可能的估计。 最可能的估计。 3)市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格 市场价值： 波动的中心，也称为不动产价值或理论价格。 波动的中心，也称为不动产价值或理论价格。 评估价格： 4)评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出 的一种最可能的估计、推测或判断。 的一种最可能的估计、推测或判断。 投资价值：对于投资者而言， 5)投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益 的价值。 的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能 力的一种假定。 力的一种假定。 11

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(2)需求与房地产价格1)需求：指消费者在各种可能的情况下，对某 需求：指消费者在各种可能的情况下， 种产品愿意并且能够购买的数量。 种产品愿意并且能够购买的数量。 只有有效需求才与不动产的定价有关， 只有有效需求才与不动产的定价有关， 因此开发商必须进行详细的分析。 因此开发商必须进行详细的分析。以便弄清 楚某一空间在可供使用有效需求所能达到总 空间的比例。例如某一特定的有效需求为100 100, 空间的比例。例如某一特定的有效需求为100, 个开发商都预测到这一点， 若4个开发商都预测到这一点，并且都作出行 结果将是400个单元同时陷入同一市场。 400个单元同时陷入同一市场 动，结果将是400个单元同时陷入同一市场。

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