廊坊房地产调研报告

河北廊坊房地产 市场调研报告2011年12月27日

Content目录

PART 1 PART 2 PART 3 PART 4

市场研究分析 廊坊宏观经济及区域发展研究 廊坊房地产市场分析 2012年廊坊房地产市场研判

PART 1

市场研究分析

宏观经济GDP、CPI显示出我国经济态势总体良好，继续 国民经济 朝着宏观调控的预期方向发展。

2010年居民消费价格涨跌幅度(月度同比)6.00%

5.00%4.00% 3.00% 2.00% 1.50% 1.00% 0.00% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 4.40% 3.10% 3.30% 2.90% 3.50% 3.60%

5.10% 4.60%

2.70%

2.80% 2.40%

9月 10月 11月 12月

居民消费价格一季度同比上涨2.2%,二季度上涨2.9%,三季度上涨3.5%,四季度上涨4.7%,全年平均比上年上涨

3.3%,其中食品价格上涨7.2%。固定资产投资价格上涨3.6%。

产业形态

政策的着力点仍然是抗通胀。预计当前的紧缩 措施仍将在未来几个月持续

10月中国制造业采购经理人指数下跌 企业资金问题突出 经济增速总体呈降低态势，未来出口和投资增速预计将继续下降。 预计四季度经济增速虽仍有继续下调的可能，但适度增长的基本态势不 会根本改变，全年经济增长将保持9.2%左右的水平。

银行储蓄350000 300000 250000

2006-2010年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度城乡居民人民币储蓄存款余额(亿元) 比上年增长 30.00% 26.30% 260772 303302 25.00% 20.00% 16.30% 15.00% 10.00% 6.80% 50000 5.00%

居民储蓄稳步增长，增长速度 近年有所回落。

217885161587 14.60% 172534

19.70%

200000 150000 100000

02006 2007 2008 2009 2010

0.00%

年末广义货币供应量(M2)余额为72.6万亿元，比上年末增长19.7%;狭义货币供应量(M1)余额为26.7万亿 元，增长21.2%;流通中现金(M0)余额为4.5万亿元，增长16.7%。 年末全部金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比年初增加12.1万亿元。其中人民币各项存款余额71.8万亿 元，增加12.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增加8.4万亿元。其中人民币各项贷款余额 47.9万亿元，增加7.9万亿元。

固定资产投资

固定投资增长速度受政策影响，增长趋势放缓。

全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%;办公楼投资1807亿元，增长31.2%;商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。

小结

1、一季度，国民经济保持平稳较快增长，不存在滞胀，开局良好。2011年中国 经济将呈现高增长、高通胀的格局。 2、固定资产投资保持较快增长，今年是“十二五”开局之年，各地投资积极性较 高，内生动力在增加，房地产投资增速较快。

3、从一季度情况来看，房地产调控的效果在继续显现，房地产的投资性需求得到了明显

遏制。 4、货币供应增速回落，新增贷款继续趋缓。 5 、总体经济势态良好。

概述2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署 进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了 调控房地产市场的8条措施，被称为史上最严的政策调控“国八条”。

政策环境

相隔22天，2011年2月16日，北京市正式发布《进一步加强本市房地产市 场调控工作的通知》(京政办发[2011]8号),北京基于国八条细则出 炉，即“京十五条”。

3月29日，北京市政府向社会公布了今年新建普通住房价格控制目标，北 京是唯一表示房价要“降”的城市。

11月30日，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机 构人民币存款准备金率0.5个百分点。 京十五条的出炉标志着：

政策不明朗期转入政策反应期，市场在政策直接打压和观望情绪下运行。新国八条及京十五条：

对于再、改需求严格抑制，其中限购令及提高首付对我们的影响最为直接。 三年来首次下调存准，对行业短期利好有限

廊坊政策

与国八条有关精神保持高度一致

按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、 投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。 首套房臵业，首付款比例不低于30%,贷款利率为基准利率的0.8倍； 二套房臵业，首付款比例不低于50%,贷款利率为基准利率的1.1倍； 三套房，不提供按揭。 其中，外地客户(如北京)必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社 会保险缴纳证明，否则无法办理商业贷款。 一次性付款不受限制。

廊坊政策分析

需求受到一定政策一定程度的打压，房 价依旧坚挺，未出现明显波动

廊坊市未出台相关限购政策，但提高了贷款门槛，增加了购房者资金压 力。政策导致客户观望期加重，成交数量放缓，但廊坊房价未出现明显波动。

廊坊政策分析

北京严格，廊坊宽松

限购政策对比表北京贷款 首套 首付款比例不低于 30% ,贷款利率为基准 利率。 首付款比例不低于 60% ,贷款利率为基 准利率的1.1倍。(需 办五年社保或纳税证 明) 限购 一次性 可以 贷款 首付款比例不低于30%, 贷款利率为基准利率的 0.85倍。 首付款比例不低于50% , 贷款利率为基准利率的 1.1倍。(需办一年社保 或纳税证明)

廊坊一次性 可以

二套

可以

可以

三套及以上

限购

停贷

可以

重点事件关注

区域市场受到一定程度冲击，客户出现抵制情 绪，我们判断这仅是暂时性的。

万科香河项目因土地违规停工 已购房业务被套牢 万科“撞到了枪

口上”。5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停。该项目

是万科联合五矿置业开发。同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。 上述公司表示，停工、停售是为了配合国土督察对河北香河大规模的违规用地调 查。5月15日，香河多幅土地违规被曝光。24日，河北省监察厅对香河县土地违规案9名责任 人作出处理，其中香河县县长被建议免职。

来源：21世纪经济报道 发表于：2011年05月25日

小结 1、政府针对房地产调控力度空前加大，从金融、货币、土地等方面着手，密集的 出台了系列政策，表明政府调控房价的决心，严厉打击投资投机性购房。

2、严厉的限购与日渐不宜居的北京城市生活环境，正在用一硬一软的方式分流着北京房市的购房需求。这无疑为环北京经济圈中的远郊城市提供了被受益的可能。 3、在政策下，北京呈现关闭，河北显现开放，主动郊区和被溢出客户，以及部分 投资客会把目光从北京被迫转移。北京周边板块的热度会只升不降。 4、容积率小于1的住宅用地不再供应，这意味着北京在售低密产品由于稀缺而导致 价格居高不下。对低密产品的需求被迫向环北京城市转移，并且在未来2-3年内逐 渐升级为第一居所。

区域发展对住宅市场的带动维度一：大北京规划对住宅市场的带动

城市目标： 北京要实现从国家政治文化中心到世界

城市的整体发展目标

城市现状： 北京患了“大城市病”,宜居方面“短板”■ 人口膨胀 ■ 交通拥堵 ■ 环境污染 ■ 资源短缺 ■ 城 市贫困

维度一：大北京规划对住宅市场的带动

北京作为“首都经济圈”的核心城市，要抓住机遇，通过三个转变推动发展：

1、从过去注重功能集聚特别是经济功能集聚向功能疏解和辐射转变→外拓 2、从过去更多强调外省市保 …… 此处隐藏：1674字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……