房地产行业的融资方式

房地产行业的融资方式小组成员：何娟娟 赵海艳 董丹 钟少英 陈芳兰 张璐

房地产业主要融资渠道一、银行 二、房地产信托 三、项目融资 四、金融租赁 五、房地产证券化 六、上市融资 七、夹层融资 八、海外房产基金

一、银行是资金主通道目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自 筹资金及其他资金(主要是定金及预付款) 。 房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信 贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个 过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市) 的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资 金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售 收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付 30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金 和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫 资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将 高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周 转的主要资金链。

二、房地产信托是融资创新的首选房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金 信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托 人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资 金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款 或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。 信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被 房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。 当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资 金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不 同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托 计划筹集；

二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地 产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式 的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业 的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公 司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自 有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本 金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金 达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报； 三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般 是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通 过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源 于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

三、项目融资可以共担风

险项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初 考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷 款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。 其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障 或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未 来的现金流量来考虑贷款偿还保证。 因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安 排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式 的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险， 是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的 主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司， 以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索 融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有 其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融 租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资 产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的 金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承 租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租 人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由 于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强 的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企 业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使 用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同 期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、 续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设 备的使用权。 目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是 回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体 产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难 以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆 租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。

五、房地产证券化 我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”)。即指信 托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发 行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷 款投资，并委托或聘请专业机

构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投 资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型 态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式 分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证 券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投 资； 第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但 受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制， 但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证 券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制 定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会； 第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产 证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的 房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证 券化筹资的一种有效模式。

六、上市融资上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市 融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上 市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企 业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道 单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业 数量很少 更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市 需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹 集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。 而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小 企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子 还很艰难。

七、夹层融资夹层融资也是目前一种比较新的融资模式，是一种介 于股权融资与债权融资之间的信托产品，在房地产领 域，通常是对不同债权和股权的组合，处于公司资本 结构的中层，具有灵活性高、门槛低的优势。 一般在政府批文和施工完成前参与 。 这种方式在欧美等发达国家已经有成功的案例，但是 在国内非常少见。

八、海外房产基金据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、 新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行 等着名国际地产 …… 此处隐藏：2233字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……