西安最全公寓专题研究

公寓研究

公寓

认知

市场

现状

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公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子； 公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用, 公寓可以包月,价格比酒店优惠； 公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高, 而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区; 公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!

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什么是公寓？为什么大家的答案千奇百怪？ 究竟是大家的知识浅薄还是开发商的宣传不到位或是公寓的概念 压根就被颠覆或混淆了……

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目录CONTENTSPART 1 解读“公寓”

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什么是公寓？

“在城市里，黑人有一定的住区，不准和白人住在一个公寓。”——洪深《这就是“美国的生活方式”》

事件解读1. 供许多人家居住的公共寓所。多为楼房建筑，有成套房间，设备较好。

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什么是公寓？

“那是在 西单牌楼 附近的一家公寓里。以前，这是一家专招待学生的， 非常规矩的公寓。”——老舍 《四世同堂》

事件解读2. 旧时租期较长、房租按月计算的旅馆，居住人多为求学或谋事者。

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公寓APARTMENT· 特征地段的不可替代性

集住宅、酒店、会所 多功能于一体

公寓APARTMENT

细致入微的酒店式服务

完善的居家型功能布局

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公寓APARTMENT· 特征

公寓市场特征售价高、销售快、价格增长幅度大

特征的具体体现高利润、回款快、易达利润最大化

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目前市场上公寓类型的划分

普通公寓

商务公寓 酒店式公寓

目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说， 目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功 能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同， 在产权和年限上也各不相同； 一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位 置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区 分公寓和一般住宅； 根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、 商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；

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公寓的分类方式：普通公寓 (居住型公寓)用地性质住宅

商务公寓一般为综合性用地，商住或商业用地

酒店式公寓一般为商业用地

产权性质产权年限

公寓

商务公寓

公寓或商务公寓

70年 户型面积小，30~60平米； 精装修交房标准，拎包即可入住；

根据用地性质而定，40年或50年 一般处于城市核心地段及商务中心区，既 可居住，又可办公； 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司； 价格相对写字楼较低； 首付最低可达2成，按揭可达20-30年； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼。

根据用地性质而定，40年 面积较小，主力户型主要在90平米以 下，装修

档次较高； 大多位于城市核心繁华地带、商圈周 边，交通方便；

特点

配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额外 优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平。

按照星级酒店的设施标准进行建筑的 外部及内部设计，体现档次与舒适性； 一般以只租不售和产权式经营为主； 大多聘请国际知名品牌物管公司，专 业酒店管理集团提供专业、细致、科学 的酒店式服务，因此物业管理费也较高。

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公寓的目标客户及功能需求：普通公寓 (居住型公寓) 高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通 方便 具有较大投资价值，升值潜力 大

商务公寓 自用型客户，尤其受成长中的中小 企业及创业者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资 回报率高，升值潜力大 可注册公司，价格相对写字楼低、 首付和贷款均有较大吸引

酒店式公寓 租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人 士、来往深港两地的 商务人士为主 购买客户主要以投资客为主 具备良好的商业、商务、交通 条件 具备较高的投资价值

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不同功能产品的市场启示基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示： 公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功能；

不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现； 不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分， 体现产品和功能营销。

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目录CONTENTSPART 2 公寓与住宅对比分析

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公寓

住宅

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公寓和住宅的主要区别公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别 在于公寓是以出租为主，带有一定的商务配套

而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套

但在西安公寓只做销售,已经与住宅没有明显差异了

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“公寓”的国内外之分在国外发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租 用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立 别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅”, 所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分。

像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少 带有“公寓”、“国际公寓” 字样的楼盘，欲与 世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用 来出售的。后来，“公寓”一词逐渐演变成住宅 的代名词，而与出租形式无关。

在国内

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归根结底消费者告诉我们：在他们眼里公寓与住宅没有区别； 市场告

诉我们：在西安的“公寓”只是住宅的代名词；

公寓速效的销售业绩告诉我们：叫公寓的住宅确实比没有起这个代号的住宅卖得快。

那么，作为开发商，在拿到地时究竟该如何下手，怎样在不同情况下做出不同的产品定位？

最适宜的才是最好的！

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关于定位

公 寓 是繁华闹市区的首选 面积集中在30-80平方米 外观采用时尚现代型建筑 采用精装修标准 卖住宅的价格 超大容积率，超小绿化率 借用周边生活配套, 自身配套优势缺乏 无景观资源 客群以年轻人为主 公寓的称谓，住宅的形式 户型格局单一 宣传形式 趋于 住宅化 社区服务 趋于 公寓化

住 宅社区规模大，生活配套成熟 高端产品郊区化 超大绿化率，合理容积率 户型面积区间较大 景观资源丰富 适宜客群范围较广 社区档次品质化 户型格局多样化 开发周期长 底商销售滞缓 物业类型综合化

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公寓剖析公寓市场混乱 分不清公寓和住宅的差别：大众缺少对公寓的理解,关键是开发商的故意混淆,将两者概念 互换,增加普通住宅的品质感,以提升项目价值； 公寓的基本设施不达标，但只要叫做公寓的住宅项目就比同区同品质的住宅卖得快。

目前西安市场上的公寓类型有—— 酒店式公寓：艾斯汀国际公寓 商务型公寓：假日国际公寓 公寓式住宅：龙湖MOCO国际

消费者心里没有公寓的概念，对他们来说公寓只是一个楼盘的名称，相当于住宅的代名词。